Eckelsheim

Marktüberblick

Eckelsheim ist eine kleine Weinbaugemeinde im Landkreis Alzey-Worms mit 4,92 km² Fläche und rund 376 Einwohnern. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.585 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,58 Euro je Quadratmeter. Mit einem Kaufpreisfaktor von 15,4 und einer Bruttomietrendite von 6,5 % positioniert sich der Ort im regionalen Vergleich als Markt mit niedrigen Kaufpreisen und einer überdurchschnittlichen Rendite.

Der Kaufpreisfaktor von 15,4 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15,4-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Alzey-Worms (22,8) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (21,2). Die Bruttomietrendite von 6,5 % gehört damit zu den höchsten im Umkreis und liegt im Perzentilrang von 81,6 im Bundesland — das heißt, etwa 82 % der Orte in Rheinland-Pfalz weisen eine niedrigere Rendite auf.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine außergewöhnlich volatile Dynamik. Der Angebotskaufpreis brach von 4.206 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 auf 1.225 Euro im Jahr 2025 ein — ein Rückgang von über 70 %. Im Jahr 2026 erholte er sich leicht auf 1.409 Euro je Quadratmeter.

Gegenläufig dazu entwickelte sich die Angebotsmiete: Sie stieg von 5,38 Euro im Jahr 2020 auf einen Höchstwert von 12,73 Euro im Jahr 2025 und fiel 2026 wieder auf 10 Euro je Quadratmeter. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete liegt bei 10,88 %, während die des Kaufpreises bei −30,54 % liegt.

Diese gegenläufige Entwicklung — steigende Mieten bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen — ist die Ursache für die hohe Bruttomietrendite. Sie ist kein strukturell stabiles Phänomen, sondern das Ergebnis einer kurzen, extremen Marktkorrektur. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,5 km weist Eckelsheim den niedrigsten Angebotskaufpreis auf. Mit 1.585 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter Gumbsheim (2.393 Euro), Wöllstein (2.389 Euro) und Neu-Bamberg (2.715 Euro). Die Angebotsmiete von 8,58 Euro je Quadratmeter liegt dagegen im Mittelfeld — höher als in Siefersheim (8,04 Euro) und Wonsheim (7,78 Euro), aber niedriger als in Wöllstein (9,41 Euro) und Flonheim (9,37 Euro).

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und mittelgroßer Miete führt dazu, dass Eckelsheim die höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist. Flonheim liegt mit 5,57 % an zweiter Stelle, während Orte wie Stein-Bockenheim (2,84 %) und Wendelsheim (3,29 %) deutlich niedrigere Renditen erzielen — dort liegen die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete deutlich höher.

Auch im überregionalen Vergleich liegt der Kaufpreis von Eckelsheim unter dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (2.030 Euro) und dem Kreisdurchschnitt (2.494 Euro). Die Miete liegt knapp unter dem Kreis- (9,20 Euro) und leicht über dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Eckelsheim ist seit 2015 um rund 10 % von 418 auf 376 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist über die gesamte Reihe kontinuierlich, mit leichten Erholungsphasen (2020–2021), aber einem deutlichen Tiefpunkt 2023. Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner je Quadratkilometer — der Ort ist dünn besiedelt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,17 % und damit unter dem Niveau von 2015 (4,38 %). Sie erreichte 2021 mit 6,61 % einen Pandemietiefpunkt, ist seither aber wieder gesunken. Lediglich 8 Personen waren 2023 arbeitslos gemeldet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Alzey-Worms mit dem Gesamt-Rang 187 von rund 400 Kreisen. Besonders auffällig ist der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 299 — der schlechteste der fünf Teilindizes. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 115 dagegen im oberen Drittel. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Eckelsheim ist eine dörfliche Weinbaugemeinde in der Rheinhessischen Schweiz, die 2005 den landesweiten Wettbewerb Unser Dorf hat Zukunft gewann und sich seitdem Golddorf nennt. Der Ort ist durch kleine Familienbetriebe im Weinbau geprägt und verfügt über keine nennenswerte wirtschaftliche Infrastruktur.