Neu-Bamberg

Marktüberblick

Neu-Bamberg ist eine 4,56 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz, gelegen in der Rheinhessischen Schweiz. Mit rund 940 Einwohnern auf engem Raum ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 206 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Bad Kreuznach und ist ein anerkannter Weinort im Anbaugebiet Rheinhessen (Weinbaubereich Bingen), in dem acht Betriebe auf 58 Hektar Rebfläche tätig sind. Die Bundesstraße 420 durchquert den Ort und dient als Zubringer zur Autobahn 61; eine eigene Bahnanbindung besteht seit der Stilllegung der Strecke Sprendlingen–Fürfeld 1960 nicht mehr.

Der Immobilienmarkt weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 7,66 Euro je Quadratmeter unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 2.715 Euro je Quadratmeter deutlich darüber liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 3,38 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 29,55 – beides Werte, die im regionalen Vergleich extrem ausfallen.

Preisentwicklung und Mietrendite

Die Angebotsmiete in Neu-Bamberg zeigt eine volatile Entwicklung: Von 6,34 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie bis 2024 auf 7,69 Euro, fiel dann aber auf 6,78 Euro (2025) und weiter auf 6,28 Euro (2026). Der langfristige jährliche Veränderungssatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei minus 0,12 Prozent.

Noch ausgeprägter sind die Schwankungen beim Kaufpreis. Von 2.024 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg er auf 2.154 Euro (2022), verdoppelte sich dann auf 3.933 Euro (2024 und 2025), bevor er 2026 auf 1.978 Euro zurückfiel. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt minus 0,46 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 29,55 bedeutet, dass das 29,55-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Im Landkreis Bad Kreuznach beträgt der Durchschnitt 21,03, in Rheinland-Pfalz 21,16. Neu-Bamberg liegt damit rund 40 Prozent über dem Landesmittel. Der Faktor resultiert aus der Kombination eines überdurchschnittlich hohen Kaufpreises bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Miete.

Die extremen Kaufpreisschwankungen – ein Anstieg um 83 Prozent zwischen 2022 und 2024, gefolgt von einem Rückgang um 50 Prozent bis 2026 – deuten auf eine instabile Preisbildung hin. Die Zeitreihe weist Lücken auf (kein Wert für 2023), und die Werte für 2024 und 2025 sind identisch, was auf eine Schätzung oder Datenartefakte hindeuten könnte. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,5 Kilometern weist Neu-Bamberg die niedrigste Angebotsmiete auf (7,66 Euro je Quadratmeter; nur Stein-Bockenheim liegt mit 6,33 Euro darunter). Der Kaufpreis von 2.715 Euro je Quadratmeter liegt jedoch über dem Median der Nachbarn und ist nur von Hackenheim (2.810 Euro) übertroffen.

Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,38 Prozent ist die niedrigste aller aufgeführten Nachbarorte. Stein-Bockenheim liegt mit 2,84 Prozent noch darunter, aber alle anderen Nachbarn liegen zwischen 3,89 Prozent (Volxheim) und 5,09 Prozent (Wonsheim). Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland Rheinland-Pfalz belegt Neu-Bamberg Platz 8,46 von 100 – das bedeutet, dass die Rendite in Neu-Bamberg niedriger ist als in über 91 Prozent der Orte des Landes.

Auch im direkten Kreisvergleich schneidet Neu-Bamberg schwach ab: Die Angebotsmiete liegt 6,2 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (8,17 Euro), der Kaufpreis liegt 34,6 Prozent darüber (2.017 Euro im Kreisdurchschnitt). Die Bruttomietrendite des Kreises beträgt 5,14 Prozent, der Kaufpreisfaktor 21,03.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Neu-Bamberg verläuft relativ stabil mit leichten Schwankungen. Von 917 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 959 (2018), fiel dann auf 920 (2022) und stabilisierte sich bei 940 Einwohnern (2023 und 2024). Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienbeginn um 2,5 Prozent höher.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,57 Prozent, was 14 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitraum 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 1,99 Prozent (2016) und 3,23 Prozent (2017). Die aktuelle Quote liegt unter dem langfristigen Mittel und deutet auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Bad Kreuznach, auf den sich die Werte beziehen, auf Platz 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Verteilung: Demografie (306), Dynamik (302), Arbeitsmarkt (292), Stärke (282), Wettbewerb und Innovation (279), Wohlstand und Soziale Lage (257). Der Rang im Bereich Wohlstand und Soziale Lage ist der beste, während die Demografie und Dynamik die schwächsten Bereiche sind.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Weinort-Charakter mit 58 Hektar Rebfläche und acht Betrieben prägt das lokale Bild, bietet aber keine direkte Erklärung für die extremen Immobilienpreisschwankungen.