Frei-Laubersheim

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Frei-Laubersheim gehört zu den teureren Gemeinden im Umland von Bad Kreuznach. Die Angebotsmiete liegt mit 9,55 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 8,17 Euro und auch über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.521 Euro pro Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreiswert von 2.017 Euro als auch den Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22 liegt leicht über dem Kreis- und Landesmittel von rund 21.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt die Bruttomietrendite auf 4,55 Prozent. Damit liegt sie unter dem Kreisdurchschnitt von 5,14 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und auch dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Markt ist also durch eine hohe Kapitalbindung bei vergleichsweise niedriger Rendite gekennzeichnet. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Neu-Bamberg (1,7 Kilometer entfernt) weist mit 3,38 Prozent eine noch niedrigere Rendite auf, während Tiefenthal (4,6 Kilometer) mit 5,24 Prozent die höchste Rendite im Umkreis bietet. Frei-Laubersheim liegt damit im mittleren Drittel der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung: Starker Anstieg bei volatilen Mieten

Die Zeitreihe zeigt einen markanten Anstieg der Kaufpreise: Von 1.978 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 2.065 Euro (2022), fiel leicht auf 1.942 Euro (2023) und 1.984 Euro (2024), bevor er 2026 mit 3.933 Euro ein fast verdoppeltes Niveau erreicht. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für Kaufpreise beträgt 14,74 Prozent. Dieser Anstieg ist außergewöhnlich und übertrifft bei weitem die Entwicklung in den meisten anderen Gemeinden des Landkreises.

Die Miete verläuft deutlich volatil: Zwischen 6,62 Euro (2019) und 11,78 Euro (2025) schwankend, ohne einen klaren Trend aufzuweisen. Der Miet-CAGR liegt bei 2,81 Prozent. Die enorme Diskrepanz zwischen dem starken Kaufpreisanstieg und der moderaten Mietentwicklung treibt die Bruttomietrendite weiter nach unten. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 22 spiegelt diese Schere wider: Käufer zahlen im Verhältnis zur erzielbaren Miete einen deutlichen Aufschlag.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, steigende Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl von Frei-Laubersheim ist über den betrachteten Zeitraum relativ stabil geblieben. Von 1.020 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.033 im Jahr 2024 entspricht dies einer Veränderung von rund 1,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 105 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 9,88 Quadratkilometern.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen gegenläufigen Trend: Von 2,69 Prozent im Jahr 2019 stieg sie auf 4,43 Prozent im Jahr 2023. Für eine Gemeinde dieser Größe bedeutet dies, dass 26 Personen arbeitslos gemeldet sind. Im ländlichen Raum von Rheinland-Pfalz liegt diese Quote über dem regionalen Durchschnitt und deutet auf eine gewisse wirtschaftliche Schwäche hin, die mit dem niedrigen Prognos-Rang des Landkreises korrespondiert.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Naherholungswert

Der Landkreis Bad Kreuznach belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Demografie-Index mit Rang 306, gefolgt vom Dynamik-Index mit Rang 302. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 292 ebenfalls im unteren Drittel. Positiv fällt der Wohlstands-Index mit Rang 257 aus, was auf eine solide, wenn auch nicht dynamische lokale Wirtschaft hindeutet.

Frei-Laubersheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Der Ort ist traditionell vom Weinbau geprägt: 20 Betriebe bewirtschaften 121 Hektar Rebfläche im Weinbaubereich Bingen des Anbaugebiets Rheinhessen. Der Weinbau hat in den letzten Jahrzehnten strukturell an Bedeutung verloren – waren 1979 noch 48 Betriebe tätig, so sind es heute nur noch 20, bei nahezu gleicher Rebfläche. Dies deutet auf eine Konsolidierung und Vergrößerung der verbleibenden Betriebe hin.

Die Lage im Westen direkt an der Kreisstadt Bad Kreuznach bietet eine gute Anbindung. Die Bundesstraße 420 führt durch den Ort, die Autobahn 61 ist im Nordosten erreichbar. Bad Kreuznach als nächstgelegene Großgemeinde bietet die Infrastruktur, die die kleine Gemeinde selbst nicht vorhält.

Fazit: Attraktiv für Eigennutzer, weniger für Kapitalanleger

Frei-Laubersheim präsentiert sich als kleine, stabile Gemeinde mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Umland. Die Lage direkt an Bad Kreuznach und der Weinbaustandort in der Rheinhessischen Schweiz verleihen dem Ort einen gewissen Reiz, der sich in den Preisen niederschlägt. Die niedrige Bruttomietrendite von 4,55 Prozent macht den Markt jedoch für reine Kapitalanleger weniger attraktiv. Die starken Kaufpreisanstiege der letzten Jahre und die volatile Mietentwicklung erhöhen das Risiko einer Korrektur.

Für Eigennutzer, die Wert auf die Nähe zu Bad Kreuznach bei gleichzeitig ländlicher Struktur legen, bleibt Frei-Laubersheim eine Option. Die steigende Arbeitslosenquote und die schwache Position des Landkreises im Zukunftsatlas sind jedoch als Risikofaktoren zu betrachten, die die langfristige Wertentwicklung dämpfen könnten.