Winterbach

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Winterbach gehört zu den günstigsten Wohnortgemeinden im Landkreis Bad Kreuznach. Der Angebotskaufpreis liegt bei rund 880 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,38 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnittswerten des Landkreises (2.017 Euro bzw. 8,17 Euro) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (2.030 Euro bzw. 8,08 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,5, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 11,5-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Bad Kreuznach liegt der Faktor bei 21,0, in Rheinland-Pfalz bei 21,2.

Die Bruttomietrendite von 8,7 % ist im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich hoch und liegt im Perzentilrang von 94,1 % aller Orte in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet: Von 2.300 untersuchten Orten im Bundesland liegen nur etwa 6 % noch höher. Diese hohe Rendite ist primär eine Funktion der niedrigen Kaufpreise – die Mieten liegen mit dem 0,79-Fachen des Landesdurchschnitts zwar ebenfalls unter dem Mittel, aber der Kaufpreis fällt mit dem 0,43-Fachen des Landesdurchschnitts noch stärker heraus.

Preisentwicklung: Mieten stark gestiegen, Kaufpreise stabil

Zwischen 2019 und 2023 ist die Angebotsmiete in Winterbach von 4,07 auf 6,67 Euro je Quadratmeter gestiegen – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von 13,1 %. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als die Entwicklung in den meisten anderen deutschen Märkten und spiegelt den allgemeinen Mietpreisanstieg der vergangenen Jahre wider. Derzeit liegt die Angebotsmiete mit 6,38 Euro je Quadratmeter leicht unter dem Wert von 2023.

Für den Kaufpreis liegen aktuell nur der Wert für 2025 vor (880,77 Euro je Quadratmeter). Ein längerer historischer Vergleich ist für den Kaufpreis nicht verfügbar. Die Kombination aus stark gestiegenen Mieten und relativ stabilen Kaufpreisen hat die Bruttomietrendite in den letzten Jahren strukturell verbessert.

Regionale Einordnung: Abstand zu den Nachbargemeinden

Im direkten Vergleich mit den acht umliegenden Ortsgemeinden im Umkreis von bis zu 3,7 Kilometern hebt sich Winterbach deutlich ab. Alle Nachbarorte weisen Kaufpreise zwischen 1.727 Euro (Gebroth) und 2.400 Euro (Rehbach, Daubach) je Quadratmeter auf – also das Doppelte bis Dreifache von Winterbach. Entsprechend niedrig sind die Bruttomietrenditen der Nachbarn: Sie liegen zwischen 4,14 % (Ippenschied) und 6,53 % (Gebroth). Winterbachs Rendite von 8,7 % übertrifft alle Nachbarorte um einen deutlichen Abstand.

Diese Diskrepanz ist ungewöhnlich für so eng beieinander liegende Orte. Sie lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht näher begründen. Auffällig ist auch, dass die Mieten in den Nachbarorten mit 7,04 bis 9,53 Euro je Quadratmeter deutlich über Winterbachs 6,38 Euro liegen – der Unterschied bei den Kaufpreisen ist jedoch weitaus größer als der bei den Mieten.

Auf Ebene des Landkreises Bad Kreuznach und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz bewegt sich Winterbach im unteren Preissegment. Der Ort liegt damit strukturell am Rand des ländlichen Raums, was sich auch in der Bevölkerungsentwicklung widerspiegelt.

Demografie: Leichter Bevölkerungsrückgang, niedrige Arbeitslosigkeit

Winterbach hat 485 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 14,74 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 33 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl von 516 auf 485 gesunken – ein Rückgang von rund 6 %. Die Entwicklung ist nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 fiel die Zahl von 516 auf 478, erholte sich dann bis 2022 auf 504 und ging 2023 wieder auf 485 zurück. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 485.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,89 %, was 9 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich zu 2015 (1,95 %) ist die Quote gestiegen, liegt aber weiterhin unter dem Bundesdurchschnitt. Die Kombination aus leichtem Bevölkerungsrückgang und niedriger, aber steigender Arbeitslosigkeit entspricht dem Muster vieler kleiner Gemeinden im ländlichen Raum.

Die Bevölkerungsentwicklung stellt einen strukturellen Faktor für den Immobilienmarkt dar: Bei schrumpfender oder stabil bleibender Bevölkerung ist mit einer eher gedämpften Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen, was die niedrigen Kaufpreise teilweise erklärt.

Standortfaktoren: Ländlicher Raum mit Erholungsfunktion

Winterbach ist ein staatlich anerkannter Erholungsort im südlichen Hunsrück am Rand des Soonwaldes. 77,1 % der Gemarkungsfläche sind bewaldet, was die Lage als ländliches Erholungsgebiet unterstreicht. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Rüdesheim und wurde erstmals 1295 urkundlich erwähnt.

Auf der Ebene des Landkreises Bad Kreuznach liegt der Ort im unteren Drittel des Prognos-Zukunftsatlases 2025. Der Kreis rangiert auf Platz 291 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Demografie 306, Dynamik 302, Arbeitsmarkt 292, Wettbewerb und Innovation 279, Wohlstand und Soziale Lage 257. Der relativ beste Wert ist der Index für Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 257, während die Demografie- und Dynamikwerte die größten Schwächen des Kreises kennzeichnen. Diese Werte gelten für den Landkreis als Ganzes und nicht spezifisch für Winterbach.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Infrastruktur umfasst einen Kindergarten und ein Freibad. Die Kombination aus ländlicher Lage, Erholungsfunktion und strukturell schwächeren Standortindizes des Landkreises trägt dazu bei, dass Winterbach zu den preiswertesten Wohnorten im Bundesland gehört – während die langfristige Wertentwicklung durch die demografische und wirtschaftliche Lage des Landkreises begrenzt sein könnte.