Gebroth

Der Ort: Kleine Gemeinde im südlichen Hunsrück

Gebroth ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz. Die 2,38 km² große Gemeinde liegt am Ellerbach auf etwa 360 m ü. NHN im südlichen Hunsrück und gehört zur Verbandsgemeinde Rüdesheim. Sie ist Mitglied im Trägerverein des Naturparks Soonwald-Nahe. Nach den Daten des Statistischen Landesamts Rheinland-Pfalz (Fortschreibung auf Grundlage des Zensus 2022) lebten dort Ende 2025 131 Einwohner; die Lagefaktor-Datenbasis weist für 2024 146 Einwohner aus. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 61 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Gemeinde ist historisch im 14. Jahrhundert erstmals urkundlich belegt und war Teil der Grafschaft Sponheim. Heute ist Gebroth eine der kleinsten Gemeinden des Landkreises Bad Kreuznach.

Immobilienmarkt: Hohe Rendite durch günstige Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Gebroth zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,40 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt (8,17 €/m²), dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²) und sogar dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.727 €/m² unter dem Kreiswert (2.017 €/m²), dem Landeswert (2.030 €/m²) und dem Bundeswert (2.409 €/m²).

Diese Kombination aus hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,53 %. Damit liegt Gebroth im 82. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz – die Rendite ist höher als bei rund 82 Prozent der vergleichbaren Gemeinden im Land. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,31, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15,31-Fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Bad Kreuznach liegt der Faktor bei 21,03, in Rheinland-Pfalz bei 21,16. Ein niedrigerer Faktor signalisiert bei gleicher Miete einen günstigeren Kaufpreis.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Steigende Mieten, moderat steigende Kaufpreise

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Gebroth zeigt einen durchgängigen Anstieg, wobei beide Reihen als geschätzt gekennzeichnet sind. Die Angebotsmiete stieg von 7,80 €/m² im Jahr 2021 auf 9,40 €/m² im Jahr 2025 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,8 Prozent. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.500 €/m² (2021) auf 1.727 €/m² (2025), was einem jährlichen Wachstum von rund 3,6 Prozent entspricht.

Die Miete legte damit prozentual stärker zu als der Kaufpreis. Dieser Trend hat die Bruttomietrendite in den letzten Jahren weiter erhöht. Da beide Reihen geschätzt sind, sind die konkreten Werte mit Unsicherheit behaftet; die Richtung der Entwicklung ist jedoch konsistent.

Regionale Einordnung: Höchste Mieten, unterdurchschnittliche Kaufpreise

Im regionalen Vergleich hebt sich Gebroth vor allem durch seine Angebotsmiete ab. Mit 9,40 €/m² liegt der Wert über allen acht benachbarten Orten im Umkreis bis 3,4 km Entfernung. Der nächstgelegene Nachbarort Allenfeld (1,5 km) weist mit 7,18 €/m² eine um 2,22 €/m² niedrigere Miete aus. Winterbach (1,7 km) liegt mit 6,38 €/m² noch weiter darunter.

Beim Kaufpreis liegt Gebroth mit 1.727 €/m² im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Winterbach (880 €/m²) ist deutlich günstiger. Die teureren Nachbarn wie Ippenschied (2.255 €/m²), Winterburg (2.200 €/m²) und Rehbach (2.400 €/m²) liegen alle über 2.000 €/m².

Die Bruttomietrendite von 6,53 % ist damit das Ergebnis dieser Preisstruktur: relativ hohe Mieten bei vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen. Mit Ausnahme von Winterbach (8,7 %), der aufgrund des extrem niedrigen Kaufpreises von 880 €/m² eine Ausreißerposition einnimmt, liegt Gebroths Rendite über allen Nachbarorten. Argenschwang (5,42 %) ist der einzige weitere Nachbar mit einer Rendite, die sich annähert.

Auf Ebene des Landkreises Bad Kreuznach und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz bestätigt sich das Bild: Gebroth gehört zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen, während die Kaufpreise im unteren Bereich liegen.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und regionale Einordnung

Die Standortfaktoren für Gebroth sind durch die Datenlage des Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Bad Kreuznach indirekt abbildbar. Der Kreis belegt Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. In den Teilindizes zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Rang im Bereich Demografie liegt bei 306, im Arbeitsmarkt bei 292, bei Dynamik bei 302, bei Wettbewerb und Innovation bei 279 und bei Wohlstand und sozialer Lage bei 257. Diese Werte gelten für den Kreis Bad Kreuznach als Ganzes und nicht spezifisch für die Gemeinde Gebroth.

Die Bevölkerungsentwicklung in Gebroth selbst zeigt einen deutlichen Rückgang: Von 164 Einwohnern im Jahr 2015 auf 146 im Jahr 2024 entspricht das einem Verlust von rund 11 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Rückgang zwischen 2017 (167 Einwohner) und 2020 (147 Einwohner). Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 146.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3 Prozent, nach einem Tiefstwert von 1 Prozent im Jahr 2022. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 3 Personen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedriger Prognos-Rangierung und fehlenden hochschulischen Anziehungspunkten deutet auf eine begrenzte lokale Nachfragedynamik hin. Dass die Angebotsmieten dennoch über dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt liegen, steht in keinem Widerspruch dazu – es spiegelt das Angebot wider, nicht die tatsächliche Marktnachfrage.