Gimbsheim

Der Ort

Gimbsheim ist eine 17,62 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Alzey-Worms in Rheinhessen. Sie liegt am Rhein, etwa 15 Kilometer nördlich von Worms und 25 Kilometer nördlich von Mainz, und gehört zur Verbandsgemeinde Eich. Die Gemeinde hat 3.180 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 180 Einwohnern pro Quadratkilometer. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderaten Preisen

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Gimbsheim liegt bei 1.860 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Alzey-Worms (2.494 €/m²) sowie unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,06 — deutlich unter dem Kreis-Mittel von 22,80 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Angebotsmiete liegt mit 10,29 €/m² über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt (8,08 €/m²) und über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), sowie über dem Kreisdurchschnitt von 9,20 €/m².

Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und einer über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegenden Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 6,64 %. Damit liegt Gimbsheim im Perzentilrang von 83,5 % aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz — die Rendite ist höher als bei rund 84 % der vergleichbaren Gemeinden im Land. Der Kreis Alzey-Worms weist im Durchschnitt eine Rendite von 4,63 % auf, der Bundesdurchschnitt liegt bei 5,10 %. Gimbsheim gehört damit zu den renditestärksten Orten im Bundesland.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Angebotswerte

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke Volatilität in beiden Märkten. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,61 €/m² (2023) und 13,64 €/m² (2025), der Angebotskaufpreis zwischen 1.280 €/m² (2022) und 2.446 €/m² (2024). Der aktuelle Mietwert von 10,29 €/m² liegt damit mittig im beobachteten Spektrum, der Kaufpreis von 1.860 €/m² ebenfalls.

Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für die Miete 5,40 % und für den Kaufpreis 5,99 %. Diese Werte beschreiben den Trend über die gesamte Reihe, verdecken aber die starken jährlichen Ausschläge. Diese Volatilität entspricht dem Muster von Angebotswerten in kleineren Märkten: Bei geringem Transaktionsvolumen können einzelne hoch- oder niedrigpreisige Inserate den Durchschnittswert eines Jahres deutlich nach oben oder unten ziehen.

Der Kaufpreisfaktor von 15,06 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahres-Kaltmiete. Ein niedriger Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete moderat ist — ein Indikator für eine gute Rendite. Gimbsheims Faktor liegt 34 % unter dem Kreisdurchschnitt und 29 % unter dem Landesdurchschnitt.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Nachbarvergleich

Im regionalen Vergleich hebt sich Gimbsheim deutlich von seinen Nachbargemeinden ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,6 km Entfernung hat Gimbsheim die höchste Bruttomietrendite (6,64 %). Die Nachbargemeinden liegen bei 4,07 % (Alsheim) bis 5,54 % (Eich). Diese Differenz entsteht, weil die Kaufpreise der Nachbarn deutlich über dem von Gimbsheim liegen: Alsheim (3.075 €/m²), Guntersblum (2.668 €/m²), Ludwigshöhe (2.815 €/m²) und Biebesheim am Rhein (3.015 €/m²) liegen alle über 2.600 €/m², während Gimbsheim bei 1.860 €/m² bleibt. Die Mieten der Nachbarn bewegen sich zwischen 8,73 €/m² (Eimsheim) und 12,18 €/m² (Biebesheim) und liegen damit in einer ähnlichen Größenordnung wie Gimbsheim.

Im Vergleich zum Kreis Alzey-Worms liegt Gimbsheim bei der Miete über dem Durchschnitt (10,29 vs. 9,20 €/m²), bei den Kaufpreisen jedoch deutlich darunter (1.860 vs. 2.494 €/m²). Diese Asymmetrie — höhere Miete bei niedrigerem Kaufpreis — ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite. Im Landesvergleich liegt Gimbsheim bei der Miete ebenfalls über dem Durchschnitt (10,29 vs. 8,08 €/m²), bei den Kaufpreisen leicht darunter (1.860 vs. 2.030 €/m²).

Standortfaktoren: Weinbau, Logistik und Bevölkerungswachstum

Der Landkreis Alzey-Worms belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 115 über dem Mittel, während der Stärke-Index mit Rang 197 unter dem Mittel liegt. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 299) und der Demografie-Index (Rang 180) deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Gimbsheim allein.

Gimbsheim ist eine traditionelle Weinbaugemeinde. Im Weinbaubereich Nierstein sind 23 Weinbaubetriebe mit einer bestockten Rebfläche von 118 Hektar tätig (Stand 2010). Die Zahl der Betriebe ist seit 1979 (84 Betriebe, 191 Hektar) deutlich zurückgegangen, die verbleibende Rebfläche ist jedoch noch beträchtlich. Das Wappen der Gemeinde zeigt Weintrauben und Weinblätter als Symbol für den Weinbau.

Als wichtiger Arbeitgeber vor Ort betreibt die MGL Metro Group Logistics ein 50.000 m² großes Lebensmittel-Zentrallager für 8.500 Artikel. Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 9, die Ludwigshafen mit Mainz verbindet, und ist über die Buslinie 432 des Busverkehr Rhein-Neckar an Worms und die Altrhein-Gemeinden angebunden.

Die Bevölkerung hat sich seit 2015 von 2.995 auf 3.180 Einwohner entwickelt — ein Zuwachs von 6,2 %. Das Wachstum beschleunigte sich in den Jahren 2019 bis 2022 deutlich (von 3.023 auf 3.157), bevor es 2023–2024 bei 3.180 stagnierte.