Biebesheim am Rhein

Marktüberblick: Teurer als der Landesdurchschnitt, moderat im Kreis

Biebesheim am Rhein liegt im Hessischen Ried, etwa 15 Kilometer südwestlich von Darmstadt und 35 Kilometer von Frankfurt am Main sowie Mannheim entfernt. Die Gemeinde ist an die Riedbahn (Bahnstrecke Mannheim–Frankfurt) angebunden und gehört zum Landkreis Groß-Gerau. Mit 18,68 Quadratkilometern Fläche und rund 6.760 Einwohnern handelt es sich um eine kleine, kompakte Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 362 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt positioniert sich im regionalen Vergleich deutlich über dem Hessischen und Bundesdurchschnitt, liegt aber innerhalb des Landkreises im unteren Mittelfeld. Die Angebotsmiete beträgt 12,18 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit den hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro sowie den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro um jeweils mehr als 25 Prozent. Innerhalb des Landkreises Groß-Gerau liegt Biebesheim jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 13,12 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.015 Euro pro Quadratmeter verhält sich ähnlich: Er liegt über dem Landesdurchschnitt (2.505 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), aber unter dem Kreiswert von 3.431 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,85 Prozent liegt leicht unter dem hessischen Mittel (4,98 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent), aber über dem Kreisdurchschnitt (4,60 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 20,63 liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt (21,06) und dem Kreiswert (21,89). Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Biebesheim mit 60,3 Prozent einen Platz im oberen Mittelfeld der hessischen Orte.

Preis- und Mietentwicklung: Stabile Miete, zyklischer Kaufmarkt

Die Mietentwicklung in Biebesheim zeigt einen durchgehenden, starken Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,63 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 12,27 Euro – ein Anstieg von über 60 Prozent in sechs Jahren. Der CAGR von 8,22 Prozent unterstreicht die Dynamik. Ein leichter Rückgang auf 12,00 Euro im Jahr 2025 ist festzustellen, gefolgt von einem Anstieg auf 14,35 Euro im Jahr 2026.

Der Kaufmarkt verhält sich deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 3.300 Euro (2018) auf einen Höchststand von 4.413 Euro (2021) folgte ein starker Rückgang auf 2.413 Euro (2023). Seitdem erholt sich der Markt wieder auf aktuell 3.015 Euro. Der CAGR von 2,03 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen.

Die unterschiedliche Dynamik von Miet- und Kaufpreisentwicklung ist bemerkenswert: Während die Mieten kontinuierlich steigen, durchläuft der Kaufmarkt einen zyklischen Verlauf mit deutlichen Ausschlägen. Dies führt dazu, dass die Bruttomietrendite in den Jahren mit niedrigeren Kaufpreisen (2023–2024) strukturell höher war als in den Jahren mit Spitzenpreisen (2021).

Ein kleiner Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietwert von 12,18 Euro (Markt-Daten) und dem Jahreswert von 12,27 Euro (2024 in der Zeitreihe). Dieser ergibt sich daraus, dass die Zeitreihe Jahresdurchschnitte abbildet, während die Marktdaten einen aktuellen Stichtag widerspiegeln.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, rückläufige Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Biebesheims ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 6.881 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Bevölkerung bis 2021 auf 6.625 zurück, bevor sie sich wieder auf 6.761 (2023/2024) erholte. Insgesamt entspricht dies einem Rückgang von 1,74 Prozent über den Beobachtungszeitraum.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen entwickelte sich von 151 (2015) über einen Höchststand von 164 (2016) auf ein Tief von 108 (2022), bevor sie 2023 wieder auf 123 anstieg. Die Entwicklung korreliert mit der Bevölkerungsentwicklung: Der Bevölkerungsrückgang bis 2021 ging mit einem Rückgang der Arbeitslosenzahlen einher, was auf eine positive Beschäftigungsentwicklung hindeutet.

Der anhaltende Mietanstieg bei gleichzeitig leicht rückläufiger Bevölkerung geht einher mit der Lage als Pendlergemeinde im Rhein-Main-Gebiet. Die Nachfrage nach Wohnraum wird nicht primär durch demografisches Wachstum getrieben.

Standortfaktoren: Strukturstark, aber wenig dynamisch

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Groß-Gerau, dem Biebesheim angehört, mit dem Gesamtrang 158 von rund 400 deutschen Kreisen – ein Platz im Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Besonders gut abschneiden die Bereiche „Stärke" (Rang 76), „Demografie" (Rang 74) und „Wettbewerb und Innovation" (Rang 76). Schwach ausgeprägt sind hingegen „Dynamik" (Rang 393) und „Wohlstand und soziale Lage" (Rang 295).

Diese Aufteilung beschreibt einen Kreis, der strukturell stabil und demografisch sowie wirtschaftlich solide aufgestellt ist, aber wenig Wachstumsmomentum entfaltet. Die niedrige Dynamik-Rangierung korrespondiert mit der flachen Bevölkerungsentwicklung in Biebesheim.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage an der Riedbahn zwischen Mannheim und Frankfurt bietet eine direkte Anbindung an zwei der bedeutendsten Wirtschafts- und Arbeitsmärkte Süddeutschlands.

Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Biebesheim die höchste Angebotsmiete aller umliegenden Gemeinden auf (12,18 Euro gegenüber 8,92 bis 11,89 Euro in den Nachbargemeinden). Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Dies führt zu einer im regionalen Vergleich überdurchschnittlichen Mietrendite, die jedoch nicht die höchsten Werte erreicht – Gimbsheim weist mit 6,64 Prozent eine deutlich höhere Rendite auf, was dort auf einen niedrigeren Kaufpreis bei moderater Miete zurückzuführen ist.