Bischofsheim

Marktüberblick

Bischofsheim liegt im Mainspitzdreieck südlich der Mainmündung zwischen Main und Rhein im südhessischen Kreis Groß-Gerau. Die 9,03 km² große Gemeinde hat 13.362 Einwohner (Stand 2024) und weist eine Bevölkerungsdichte von 1.480 Einwohnern je km² auf. Der Ort ist über die Autobahnen 60 und 671 direkt erreichbar und verfügt mit dem Bahnhof Mainz-Bischofsheim über einen Eisenbahnknotenpunkt mit Rangierbahnhof.

Der Immobilienmarkt in Bischofsheim spiegelt die Lage im Ballungsraum Rhein-Main wider. Die Angebotsmiete liegt bei 13,22 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.432 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,64, die Bruttomietrendite liegt bei 4,62 Prozent. Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Bischofsheim sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,87 Euro je Quadratmeter, erreichte sie 2026 mit 14,22 Euro je Quadratmeter ihren höchsten Wert in der Reihe. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,67 Prozent. Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem Anstieg auf 11,11 Euro im Jahr 2020 folgte 2021 ein Rückgang auf 9,82 Euro, bevor die Preise ab 2022 wieder deutlich zulegten (11,10 Euro 2022, 12,31 Euro 2023, 13,73 Euro 2024). 2025 erfolgte eine Korrektur auf 12,39 Euro, ehe 2026 mit 14,22 Euro ein neuer Höchstwert erreicht wurde.

Auch die Kaufpreise zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend mit einem CAGR von 3,96 Prozent. Von 2.780 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise 2019 auf 3.890 Euro, fielen dann 2020 auf 3.339 Euro und 2022 auf 3.058 Euro. Ab 2023 setzte eine Erholung ein (3.364 Euro 2023, 3.656 Euro 2024), mit einem Einbruch 2025 auf 3.131 Euro und einem neuen Höchstwert 2026 von 3.793 Euro je Quadratmeter.

Beide Zeitreihen – Miete und Kaufpreis – sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Bischofsheim liegt preislich deutlich über den Durchschnittswerten Hessens und Deutschlands. Die Angebotsmiete von 13,22 Euro je Quadratmeter liegt 36,3 Prozent über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro und 48,3 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 3.432 Euro je Quadratmeter übersteigt den hessischen Durchschnitt von 2.505 Euro um 37,0 Prozent und den deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro um 42,3 Prozent.

Im eigenen Kreis Groß-Gerau bewegt sich Bischofsheim auf dem Niveau der Kreisdurchschnitte: Die durchschnittliche Angebotsmiete im Kreis liegt bei 13,12 Euro je Quadratmer, der durchschnittliche Kaufpreis bei 3.431 Euro je Quadratmeter. Bischofsheim liegt damit nahezu exakt auf dem Kreisdurchschnitt.

Im regionalen Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum. Mainz (6,1 km entfernt) weist mit 15,34 Euro je Quadratmeter die höchste Angebotsmiete und mit 4.593 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis auf. Raunheim (7,5 km) liegt bei der Miete mit 16,37 Euro je Quadratmeter sogar noch darüber. Auf der anderen Seite liegt Ginsheim-Gustavsburg (2,6 km) mit 13,47 Euro je Quadratmeter Miete und 3.980 Euro je Quadratmeter Kaufpreis leicht über Bischofsheim. Rüsselsheim (4,1 km) liegt mit 13,16 Euro je Quadratmeter Miete und 3.472 Euro je Quadratmeter Kaufpreis nahezu auf demselben Niveau.

Die Bruttomietrendite von 4,62 Prozent liegt im Perzentilrang von 47,5 Prozent innerhalb Hessens – damit befindet sich Bischofsheim knapp unter dem Median der hessischen Vergleichsorte.

Standortfaktoren

Für den Kreis Groß-Gerau, in dem Bischofsheim liegt, liegt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 vor. Der Kreis erreicht im Gesamtindex den Rang 158 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Stärke liegt der Kreis mit Rang 76 deutlich im oberen Drittel, ebenso im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Rang 76. Im Teilindex Demografie erreicht er Rang 74, was auf eine stabile demografische Lage hindeutet. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 393 hingegen im unteren Bereich, und im Teilindex Wohlstand und soziale Lage belegt er Rang 295.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Bevölkerungsentwicklung in Bischofsheim war seit 2015 relativ stabil: Von 13.104 Einwohnern im Jahr 2015 auf 13.362 im Jahr 2024 entspricht dies einer Gesamtentwicklung von knapp 2 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang auf 12.977 Einwohner im Jahr 2021, gefolgt von einem Wiederanstieg auf 13.362 Einwohner in den Jahren 2023 und 2024.

Bischofsheim ist historisch als Eisenbahnergemeinde geprägt. Von der Wende des 19. zum 20. Jahrhundert bis in die 1960er Jahre war der Bahnhof Mainz-Bischofsheim einer der größten Güterbahnhöfe Südwestdeutschlands. Von 1930 bis 1945 war der Ort als rechtsrheinischer Stadtteil Teil der Stadt Mainz und wurde nach dem Zweiten Weltkrieg wieder eigenständig dem Kreis Groß-Gerau zugeordnet.