Mörfelden-Walldorf, Stadt

Marktüberblick

Mörfelden-Walldorf liegt im südhessischen Landkreis Groß-Gerau, rund 15 Kilometer südlich von Frankfurt am Main. Die Doppelstadt mit 35.359 Einwohnern (Stand 2024) erstreckt sich über 44,13 km² in der Untermainebene und besteht aus den beiden Stadtteilen Mörfelden und Walldorf, die etwa 3,8 Kilometer voneinander entfernt liegen. Der südliche Teil des Frankfurter Flughafens liegt teilweise auf dem Stadtgebiet. Nach Rüsselsheim am Main ist Mörfelden-Walldorf die zweitgrößte Stadt des Landkreises. Die Stadt ist durch ihre verkehrsgünstige Lage im Dreieck zwischen Frankfurt, Darmstadt und Wiesbaden geprägt.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.847 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,63 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,92, die Bruttomietrendite liegt bei 4,56 Prozent. Beide Werte stammen aus Inseraten und stellen Angebotswerte dar, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Der Angebotskaufpreis stieg von 2.977 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.847 Euro im aktuellen Jahr, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 3,81 Prozent entspricht. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 10,94 Euro im Jahr 2018 auf 14,63 Euro aktuell, bei einem jährlichen Durchschnittswachstum von 2,31 Prozent.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt und basieren auf tatsächlichen Marktdaten. Auffällig ist die Volatilität in den letzten Jahren: Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 4.075 Euro pro Quadratmeter einen ersten Höhepunkt, fiel dann bis 2023 auf 3.440 Euro und erholte sich seither wieder auf über 4.000 Euro. Bei den Mieten zeigte sich 2024 mit 14,95 Euro ein Spitzenwert, gefolgt von einem Rückgang auf 13,13 Euro im Jahr 2026.

Regionale Einordnung

Mörfelden-Walldorf liegt mit einem Angebotskaufpreis von 3.847 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Groß-Gerau (3.431 Euro) und weit über dem hessischen (2.505 Euro) sowie dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro). Auch die Angebotsmiete von 14,63 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt (13,12 Euro), dem Landeswert (9,69 Euro) und dem Bundeswert (8,92 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,56 Prozent liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (4,60 Prozent) und deutlich unter den Werten in Hessen (4,98 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 21,92 ist im Kreisvergleich mit 21,89 nahezu identisch, im Landes- und Bundesvergleich jedoch höher.

Im Perzentilrang der hessischen Orte liegt Mörfelden-Walldorf bei 44,4 Prozent, was eine mittlere Einordnung im Bundesland bedeutet. Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9,2 Kilometern liegt die Stadt im oberen Mittelfeld: Höhere Angebotsmieten als Erzhausen (12,14 Euro), Groß-Gerau (12,78 Euro) und Büttelborn (12,73 Euro), aber niedrigere als Raunheim (16,37 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Mörfelden-Walldorf über den meisten Nachbarn, unterhalb von Langen (3.998 Euro) und Egelsbach (3.915 Euro).

Bevölkerung und Demografie

Die Bevölkerung von Mörfelden-Walldorf ist seit Beginn der verfügbaren Zeitreihe im Jahr 2015 um 5,16 Prozent von 33.623 auf 35.359 Einwohner im Jahr 2024 gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 801 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Bevölkerungszuwachs verlief bis 2019 kontinuierlich, mit einem leichten Rückgang in den Jahren 2020 und 2021, bevor er sich 2022 wieder beschleunigte. Seit 2023 ist die Einwohnerzahl mit 35.359 stabil.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 1.190 Personen. Die genaue Arbeitslosenquote ist aus den vorliegenden Daten nicht direkt ableitbar, da nur die absolute Zahl der Arbeitslosen vorliegt.

Die historische Entwicklung der Stadt ist geprägt von zwei unterschiedlichen Wurzeln: Mörfelden wurde erstmals im 9. Jahrhundert erwähnt und war seit jeher ein Handels- und Verkehrsplatz. Walldorf entstand 1699 als Siedlung für Waldenser-Flüchtlinge. Beide Orte entwickelten sich im 19. Jahrhundert zu Arbeitersiedlungen und wurden 1962 bzw. 1968 zu Städten erhoben. Die heutige Doppelstadt entstand 1977 durch den Zusammenschluss beider Städte.

Standortfaktoren

Der Kreis Groß-Gerau, in dem Mörfelden-Walldorf liegt, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 158 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis bei den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 76) sowie Demografie (Rang 74) und Stärke insgesamt (Rang 76) ab. Schwächer positioniert ist er bei den Indizes Dynamik (Rang 393) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 295). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 242 im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die verkehrsgünstige Lage im Rhein-Main-Gebiet mit Nähe zum Frankfurter Flughafen und zu den Großstädten Frankfurt, Darmstadt und Wiesbaden stellt einen wichtigen Standortvorteil dar. Das Stadtgebiet weist mit dem Naturschutzgebiet Mönchbruch im Westen und dem Oberwaldberg im Osten unterschiedliche naturräumliche Gegebenheiten auf.