Kelsterbach, Stadt

Überblick und Lage

Kelsterbach ist eine Kleinstadt im hessischen Landkreis Groß-Gerau mit 17.365 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 15,41 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.127 Einwohner je km². Die Stadt liegt am linken Mainufer, unmittelbar an der Mündung der Kelster, im südwestlichen Stadtrandbereich von Frankfurt am Main und ist Teil der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Kelsterbach grenzt im Westen an Hattersheim am Main, im Norden an Frankfurter Stadtteile (Sindlingen, Höchst, Schwanheim), im Osten und Süden an das Frankfurter Flughafengelände und im Südwesten an Raunheim.

Ursprünglich landwirtschaftlich geprägt, wandelte sich Kelsterbach nach dem Bau der Bahnstrecke Frankfurt–Mainz ab Beginn des 20. Jahrhunderts stark. Die Ansiedlung großer Fabriken und die Nachbarschaft zu den Chemiewerken in Höchst und Griesheim zog einen erheblichen Bevölkerungszuwachs nach sich. Heute ist die Stadt ein bedeutender Standort für Logistikdienstleister und chemische Produktion.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Immobilienmarkt in Kelsterbach zeigt deutlich überdurchschnittliche Werte im regionalen und überregionalen Vergleich. Die Angebotsmiete liegt bei 16,68 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.511 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,53, die Bruttomietrendite liegt bei 4,44 Prozent.

Im direkten Vergleich zum Landkreis Groß-Gerau, in dem der Durchschnitt bei 13,12 €/m² Miete und 3.431 €/m² Kaufpreis liegt, liegt Kelsterbach deutlich darüber – sowohl bei der Miete (+27,2 %) als auch beim Kaufpreis (+31,5 %). Im Landesvergleich zu Hessen (Ø 9,69 €/m² Miete, 2.505 €/m² Kaufpreis) ergibt sich ein noch deutlicheres Bild: Kelsterbach liegt bei der Miete um 72 % und beim Kaufpreis um 80 % über dem hessischen Durchschnitt. Im bundesweiten Vergleich (Ø 8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) sind es sogar 87 % bzw. 87 %.

Die Bruttomietrendite von 4,44 % liegt unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, was auf die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietniveaus zurückzuführen ist. Der Kaufpreisfaktor von 22,53 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 21,89 und dem Landesdurchschnitt von 21,06.

Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine dynamische Entwicklung auf dem Kelsterbacher Immobilienmarkt. Bei den Kaufpreisen ist ein deutlicher Anstieg von 3.234 €/m² (2018) auf 5.002 €/m² (2025) zu verzeichnen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,45 %. Der Anstieg war dabei nicht linear: Nach dem Anstieg von 2018 auf 2020 (3.234 auf 4.483 €/m²) folgte 2021 ein Rückgang auf 3.945 €/m², bevor der Aufwärtstrend ab 2022 mit 4.574 €/m² wieder einsetzte und sich bis 2024 fortsetzte (4.798 €/m²). Für 2026 ist ein Rückgang auf 4.581 €/m² prognostiziert.

Bei den Mieten zeigt sich ein ähnliches Bild mit einer jährlichen Wachstumsrate von 3,37 %. Die Angebotsmiete stieg von 13,02 €/m² (2018) auf 16,97 €/m² (2026). Der Anstieg verlief ebenfalls nicht linear: Nach einem Rückgang 2019 auf 12,55 €/m² folgte ein Anstieg bis 2021 auf 14,18 €/m², ein weiterer Rückgang 2022 auf 13,73 €/m² und dann ein deutlicher Sprung 2023 auf 16,00 €/m². 2025 lag die Miete bei 15,54 €/m², für 2026 ist ein Anstieg auf 16,97 €/m² erwartet.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Marktdaten.

Bevölkerung und Demografie

Kelsterbach verzeichnete seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum: Von 15.721 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 17.365 (2024), was einem Zuwachs von 10,46 % entspricht. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2015 bis 2019, als die Einwohnerzahl von 15.721 auf 17.029 anstieg. Nach einem leichten Rückgang 2020 auf 16.983 Einwohner folgte ab 2022 wieder ein Anstieg auf 17.375 (2022), der sich 2023/2024 bei 17.365 stabilisierte.

Der Ausländeranteil lag per 30. Juni 2014 bei 31,0 %, was Kelsterbach nach Offenbach am Main den zweithöchsten Ausländeranteil aller hessischen Kommunen einbrachte. Diese hohe internationale Durchmischung ist ein charakteristisches Merkmal der Stadt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 514 (absolut), was einer Rate von etwa 2,96 % der erwerbsfähigen Bevölkerung entspricht (bezogen auf die Einwohnerzahl). Die absolute Zahl der Arbeitslosen schwankte in den letzten Jahren zwischen 400 (2019) und 582 (2021).

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Groß-Gerau, dem Kelsterbach angehört, insgesamt auf Rang 158 von rund 400 deutschen Kreisen ein – eine mittlere bis gute Position. Besonders gut abschneidet der Kreis bei der Stärke mit Rang 76, bei der Demografie mit Rang 74 und bei Wettbewerb und Innovation mit Rang 76. Diese Indizes deuten auf eine wirtschaftlich stabile und demografisch gut aufgestellte Region hin.

Schwächer positioniert ist der Kreis bei der Dynamik mit Rang 393 von 400, was auf begrenzte dynamische Impulse hindeutet. Auch bei Wohlstand und sozialer Lage liegt der Kreis mit Rang 295 im unteren Drittel. Der Arbeitsmarkt-Rang von 242 liegt im mittleren Bereich.

An Hochschulen ist in Kelsterbach keine Hochschule ansässig. Die nächstgelegenen Hochschulen befinden sich in Frankfurt am Main und anderen größeren Städten der Metropolregion.

Die verkehrliche Anbindung ist ein zentraler Standortfaktor: Kelsterbach liegt an der Bahnstrecke Frankfurt–Mainz. Die Kelsterbacher Querspange mit dem unterirdischen Bahnhof Frankfurt-Flughafen verbindet die Strecke mit dem Frankfurter Flughafen. Die Nähe zum Flughafen und zu Frankfurter Stadtteilen macht Kelsterbach für Pendler attraktiv.

Fazit

Kelsterbach präsentiert sich als eine wachsende Stadt im direkten Umfeld Frankfurts mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen. Die Angebotsmiete von 16,68 €/m² und der Angebotskaufpreis von 4.511 €/m² liegen deutlich über den Durchschnittswerten des Landkreises, Hessens und Deutschlands. Dies spiegelt die attraktive Lage am südwestlichen Frankfurter Stadtrand wider.

Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um über 10 %, was auf die attraktive Lage und die gute Anbindung an Frankfurt und den Flughafen zurückzuführen ist. Der hohe Ausländeranteil von über 30 % unterstreicht die internationale Ausrichtung der Stadt.

Der Prognos-Zukunftsatlas attestiert dem Landkreis Groß-Gerau eine stabile wirtschaftliche und demografische Basis, auch wenn die Dynamik im bundesweiten Vergleich eher schwach ausfällt. Die Nähe zum Frankfurter Flughafen und die Anbindung an die Bahnstrecke Frankfurt–Mainz bleiben zentrale Standortvorteile.

Bei den vorliegenden Marktwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.