Erzhausen

Marktüberblick: Teurer als der Durchschnitt, günstiger als die Nachbarn

Erzhausen liegt mit einer Angebotsmiete von 12,14 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.195 Euro pro Quadratmeter deutlich über den Durchschnittswerten von Hessen (9,69 Euro bzw. 2.505 Euro) und Deutschland (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro). Im Kreis Darmstadt-Dieburg liegt der Ort mit 12,14 Euro Miete knapp über dem Kreisdurchschnitt von 11,83 Euro, der Kaufpreis liegt mit 3.195 Euro leicht darüber (Kreis: 3.166 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 21,94 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 22,26, aber über dem hessischen Durchschnitt von 21,06. Die Bruttomietrendite von 4,56 Prozent liegt knapp über dem Kreiswert von 4,53 Prozent, deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Das Perzentil im Bundesland liegt bei 44,4 – Erzhausen befindet sich damit im unteren Mittelfeld der hessischen Orte in Bezug auf die Mietrendite.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Preisen und unterdurchschnittlicher Rendite kennzeichnet einen nachfragestarken Wohnstandort, bei dem die Kaufpreise die Mieteinnahmen überproportional übersteigen.

Preisentwicklung: Hohe Volatilität auf kleinem Markt

Die Miet- und Kaufpreise in Erzhausen zeigen eine ausgeprägte Volatilität, die über das typische Muster vieler deutscher Wohnmärkte hinausgeht.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 9,91 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 12,50 Euro (2022), fiel dann auf 11,02 Euro (2023) und pendelt sich in den Folgejahren zwischen 10,42 und 12,25 Euro ein. Der aktuelle Wert von 12,14 Euro liegt nahe dem 2024-Wert von 12,25 Euro, aber deutlich über dem Tief von 2019 mit 9,48 Euro.

Die Kaufpreise waren noch schwankungsanfälliger: Nach einem Anstieg von 3.548 Euro (2018) auf den Höchststand von 4.425 Euro (2019) folgte ein starker Einbruch auf 3.024 Euro (2021), ein erneuter Anstieg auf 3.958 Euro (2022), gefolgt von einem weiteren Rückgang auf den Tiefststand der Reihe von 2.808 Euro (2024). Der aktuelle Wert von 3.195 Euro liegt damit rund 14 Prozent über dem 2024-Tief, aber 28 Prozent unter dem 2019-Höchststand.

Diese ausgeprägte Volatilität spricht für einen kleinen, sensiblen Markt, der auf konjunkturelle Veränderungen stärker reagiert als größere Städte mit breiterer Nachfragediversifizierung.

Demografie: Stabiles Wachstum in kleinem Rahmen

Die Einwohnerzahl von Erzhausen ist seit 2015 um 3,6 Prozent von 7.864 auf 8.147 (2024) gestiegen. Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem Anstieg auf 8.153 (2022) folgte eine leichte Abnahme auf 8.147 (2023 und 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.101 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 7,4 Quadratkilometern.

Die Zahl der Arbeitslosen schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 164 (2022) und 202 (2020), lag 2023 bei 201. Ohne Angabe der Bezugsbevölkerung lässt sich die Arbeitslosenquote nicht exakt berechnen, doch die absoluten Zahlen deuten auf einen stabilen, kleinen Arbeitsmarkt hin.

Das stabile Bevölkerungswachstum in einem so kleinen Ort spricht für eine anhaltende Attraktivität als Wohnstandort, auch wenn das Tempo seit 2022 nachgelassen hat.

Standortfaktoren: Wirtschaftliche Substanz ohne Dynamik

Der Landkreis Darmstadt-Dieburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 179 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 130 deutlich besser als der Rang im Bereich Demografie (265) und Arbeitsmarkt (270). Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht Rang 98, während der Dynamik-Index mit 293 das schwächste Feld darstellt.

Dieses Muster – starke wirtschaftliche Substanz, aber schwache Dynamik und demografische Herausforderungen – beschreibt den Kreis Darmstadt-Dieburg insgesamt. Da der Prognos-Rang auf Kreisebene ermittelt wird, lässt sich dies nicht eins zu eins auf Erzhausen übertragen, doch die Lage der Gemeinde im südhessischen Raum zwischen Darmstadt und Frankfurt spricht für eine gewisse Teilhabe an der wirtschaftlichen Strahlkraft der Metropolregion Rhein-Main.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Berufstätige mit Pendlerbezug konzentriert.

Regionale Einordnung: Preisvorteil gegenüber der Nachbarschaft

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Erzhausen deutlich unter den Preisen seiner Nachbarn liegt. Egelsbach (2,9 km Entfernung) weist mit 13,65 Euro Miete und 3.915 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter etwa 12 Prozent höhere Mieten und 22 Prozent höhere Kaufpreise aus. Langen (5,2 km) liegt bei 13,79 Euro und 3.998 Euro. Darmstadt (9,1 km) erreicht mit 15,56 Euro und 4.536 Euro sogar rund 28 Prozent höhere Mieten und 42 Prozent höhere Kaufpreise.

Trotz dieser deutlichen Preisunterschiede liegt die Bruttomietrendite in Erzhausen mit 4,56 Prozent im Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Egelsbach (4,18 %) und Langen (4,14 %), aber niedriger als in Mörfelden-Walldorf (4,56 %) und Weiterstadt (4,68 %).

Dieses Muster legt nahe, dass Erzhausen im Vergleich zu den Nachbargemeinden ein günstigerer Wohnstandort ist, ohne dass die Rendite darunter leidet. Die niedrigeren Kaufpreise relativieren sich in der Renditeberechnung stärker als die niedrigeren Mieten. Für Käufer bedeutet dies einen relativen Preisvorteil gegenüber den unmittelbaren Nachbarn, verbunden mit der Lage im Ballungsraum Rhein-Main.