Modautal

Der Ort

Modautal ist eine Gemeinde im vorderen Odenwald im Landkreis Darmstadt-Dieburg, etwa 15 Kilometer südöstlich von Darmstadt. Die 31,79 Quadratkilometer große Gemeinde mit rund 5.100 Einwohnern besteht aus elf Ortsteilen, die zwischen 1971 und 1977 fusioniert wurden. Der Ort liegt auf 313 Meter Höhe und weist eine Bevölkerungsdichte von 161 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 mit Werten zwischen 5.050 und 5.137 stabil geblieben.

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Modautal gehört zu den günstigeren im Umkreis, ist aber nicht der günstigste. Die Angebotsmiete liegt bei 9,77 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.063 Euro pro Quadratmeter.

Im Nachbarvergleich liegt die Miete von Modautal über den Werten von Lindenfels (8,89 €/m²), Reichelsheim (9,51 €/m²) und Fränkisch-Crumbach (9,57 €/m²), aber unter denen von Lautertal (10,27 €/m²), Fischbachtal (11,63 €/m²), Seeheim-Jugenheim (12,42 €/m²), Alsbach-Hähnlein (12,39 €/m²) und Zwingenberg (11,86 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Modautal mit 2.063 €/m² über Lindenfels (1.796 €/m²), Reichelsheim (1.870 €/m²) und Fränkisch-Crumbach (1.970 €/m²), aber unter allen anderen Nachbarorten.

Die Bruttomietrendite beträgt 5,68 Prozent und ist damit die zweithöchste im Nachbarvergleich — nur Reichelsheim weist mit 6,11 Prozent einen höheren Wert aus. Fränkisch-Crumbach liegt mit 5,83 % knapp darüber. Der Kaufpreisfaktor von 17,6 liegt unter dem des Landkreisdurchschnitts (22,3) und des hessischen Durchschnitts (21,1).

Diese Kombination aus niedrigen bis sehr niedrigen Preisen und einer hohen Rendite kennzeichnet einen Markt, der für Kapitalanleger interessant sein kann. Im Landesvergleich liegt die Angebotsmiete leicht über dem hessischen Durchschnitt (9,69 €/m²), während der Kaufpreis darunter liegt (2.505 €/m²). Das Rendite-Perzentil von 79,3 im Bundesland bedeutet, dass Modautal eine höhere Bruttomietrendite aufweist als etwa 79 Prozent der 421 vergleichbaren Orte in Hessen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Mietpreise zeigt ungewöhnlich starke Schwankungen: Von 8,28 €/m² (2018) fiel die Miete 2019 auf 7,33 €/m², stieg 2020 auf 10,40 €/m², fiel 2022 auf 8,71 €/m² und 2023 auf 7,68 €/m², bevor sie 2024 mit 10,98 €/m² den höchsten Wert der Reihe erreichte. Der aktuelle Wert von 9,40 €/m² (2026) liegt wieder deutlich darunter. Diese Volatilität von über 50 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert ist für einen ländlichen Markt untypisch und könnte auf kleine Fallzahlen in den Inseraten zurückzuführen sein — bereits wenige neue oder abgelaufene Angebote können in einem kleinen Markt große prozentuale Verschiebungen bewirken.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen noch extremeren Ausreißer: 2022 wurde mit 4.226 €/m² ein Wert ausgewiesen, der mehr als doppelt so hoch liegt wie die umliegenden Jahre (2021: 1.944 €/m², 2023: 2.013 €/m²). Dieser Wert ist wahrscheinlich auf einzelne Hochpreis-Inserate oder einen Datenfehler zurückzuführen und spiegelt nicht die tatsächliche Marktentwicklung wider. Abgesehen von diesem Ausreißer bewegen sich die Kaufpreise zwischen 1.594 €/m² (2020) und 2.013 €/m² (2023) in einem relativ engen Band. Der aktuelle Wert von 1.867 €/m² (2026) liegt damit in der Mitte dieses Bereichs.

Die CAGR-Werte von 1,60 % für Miete und 2,67 % für Kaufpreis geben einen gemittelten Trend über die gesamte Reihe an, werden aber durch die genannten Ausreißer und Schwankungen verzerrt.

Standortfaktoren

Modautal liegt im Landkreis Darmstadt-Dieburg, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 179 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex liegt. Der Rang in der Dynamik (293) ist deutlich schlechter als der in der Stärke (153), was darauf hindeutet, dass der Kreis zwar über eine gewisse wirtschaftliche Basis verfügt, aber nur begrenzte dynamische Impulse ausstrahlt. Der Teilindex Demografie (Rang 265) und Arbeitsmarkt (Rang 270) liegen im unteren Drittel, während Wettbewerb und Innovation (Rang 130) und Wohlstand (Rang 98) besser abschneiden.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde hat 2017 rund 876 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte verzeichnet, davon 63,2 Prozent in Vollzeit. Das produzierende Gewerbe hatte mit 31,3 Prozent einen deutlich höheren Anteil an den Beschäftigten als der Landkreisdurchschnitt (20,4 %). Der Anteil der im Handel, Gastgewerbe und Verkehr Beschäftigten lag mit 11,0 Prozent unter dem Landkreisdurchschnitt (26,8 %). Diese Struktur entspricht dem ländlichen Charakter des Ortes im vorderen Odenwald.

Die Bevölkerungsentwicklung war von 2015 bis 2024 nahezu stabil (0,27 % Veränderung über die gesamte Reihe). Die Bevölkerungsdichte von 161 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für den ländlichen Raum typisch.

Fazit

Modautal gehört zu den günstigeren Gemeinden im Umkreis bei Miete und Kaufpreis, weist aber gleichzeitig eine der höchsten Bruttomietrenditen auf. Diese Kombination aus niedrigen Preisen und guter Rendite ist das prägende Merkmal des lokalen Immobilienmarkts. Die extreme Volatilität in den Zeitreihen — insbesondere der Kaufpreis-Ausreißer 2022 und die starken Mietpreisschwankungen — deutet auf einen kleinen Markt mit geringer Inseratendichte hin, in dem einzelne Angebote große statistische Effekte haben können.

Der Landkreis Darmstadt-Dieburg liegt im Prognos-Zukunftsatlas im mittleren Feld, mit stärkerer wirtschaftlicher Basis als dynamischer Entwicklung. Die stabile Bevölkerungszahl und die ländliche Struktur sprechen für einen ruhigen, wenig spekulativen Markt. Für Kapitalanleger bietet Modautal mit 5,68 % Rendite und einem Kaufpreisfaktor von 17,6 eine attraktive Position im regionalen Vergleich — allerdings sind die angebotenen Werte nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzusetzen, da es sich um Inserate handelt, die systematisch über dem tatsächlichen Marktniveau liegen.