Fischbachtal

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Fischbachtal ist eine 13,27 km² große Gemeinde im vorderen Odenwald im Landkreis Darmstadt-Dieburg. Mit 2.785 Einwohnern (2024) und 210 Einwohnern je km² handelt es sich um eine kleine, ländlich geprägte Kommune, die 1971 aus sechs Ortsteilen (Billings, Lichtenberg, Meßbach, Niedernhausen, Nonrod, Steinau) gebildet wurde. Die Gemeinde liegt etwa 10 km südöstlich von Darmstadt und ist über die B 426 an das überregionale Straßennetz angebunden.

Der lokale Immobilienmarkt weist ein deutliches Spannungsfeld auf: Die Angebotsmiete von 11,63 € je m² liegt deutlich über dem hessischen Durchschnitt (9,69 €) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €). Der Angebotskaufpreis von 3.661 € je m² übertrifft den Landesmittelwert von 2.505 € um fast 46 %. Diese Kombination aus hohen Mieten und noch höheren Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,81 %, die im bundeslandweiten Vergleich nur 7,8 % der Standorte untertrifft – Fischbachtal liegt damit im unteren Achtel aller untersuchten hessischen Standorte.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Jahresreihen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,86 € je m² (2019) auf 7,82 € (2021), verdoppelte sich 2022 auf 16,67 € und pendelte sich danach zwischen 9,45 € (2025) und 18,11 € (2024) ein. Der Kaufpreis verhielt sich ähnlich unruhig: Nach 3.937 € (2021) brach er 2022 auf 1.227 € ein, erholte sich bis 2025 auf 4.161 € und liegt 2026 bei 3.853 €.

Die extreme Volatilität in beiden Reihen – insbesondere die sprunghaften Anstiege und Einbrüche – deutet auf einen kleinen, wenig liquiden Markt hin, in dem einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die CAGR-Werte von 5,77 % für die Miete und 2,89 % für den Kaufpreis geben den durchschnittlichen jährlichen Anstieg über den gesamten Zeitraum an, verdecken aber die zugrundeliegenden Schwankungen.

Regionale Einordnung: Preisspitze im Umland

Der Kaufpreisfaktor von 26,23 ist ein Indikator dafür, wie viele Jahresbruttomieten nötig wären, um den Kaufpreis zu decken. Er liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (22,26) und dem Landesdurchschnitt (21,06). Ein Faktor von 26,23 bedeutet, dass der aktuelle Kaufpreis bei der aktuellen Angebotsmiete etwa 26 Jahre Bruttomiete entspricht – ein Wert, der für Investoren eine niedrige Rendite signalisiert und die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten als hoch erscheinen lässt.

Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden im Umkreis bis 10 km fällt Fischbachtal als Preisspitze auf. Alle acht benachbarten Orte weisen niedrigere Kaufpreise auf (1.870 € bis 3.133 € je m²) und höhere Bruttomietrenditen (4,22 % bis 6,11 %). Selbst die teuerste Nachbarstadt Ober-Ramstadt (8,7 km) liegt mit 3.133 € je m² und 4,38 % Rendite unter Fischbachtal.

Auf Kreisebene liegt Fischbachtal mit 3.661 € je m² über dem Darmstadt-Dieburger Durchschnitt von 3.166 €, während die Miete mit 11,63 € knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,83 € liegt. Diese Asymmetrie – höherer Kaufpreis bei leicht unterdurchschnittlicher Miete – erklärt die unterdurchschnittliche Rendite von 3,81 % im Vergleich zum Kreiswert von 4,53 %.

Im Landesvergleich hebt sich Fischbachtal vor allem durch den Kaufpreis ab: 3.661 € liegen 46 % über dem hessischen Durchschnitt von 2.505 €. Die Miete von 11,63 € übersteigt den Landeswert von 9,69 € um 20 %. Der überproportional starke Anstieg der Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten ist der bestimmende Faktor für die schlechte Renditeposition.

Standortfaktoren: Ländliche Gemeinde mit Rhein-Main-Anbindung

Die Bevölkerung Fischbachtals ist seit 2015 um 6,0 % von 2.627 auf 2.785 Einwohner gewachsen – ein moderater, aber beständiger Zuzug, der auf die Lage im Rhein-Main-Gebiet und die attraktive Odenwald-Lage hindeutet.

Der Landkreis Darmstadt-Dieburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 179 von rund 400 Kreisen im Gesamtranking. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang auf Platz 293 – der Kreis liegt damit im unteren Drittel aller deutschen Kreise, was auf begrenzte wirtschaftliche Dynamik und Wachstumsimpulse hindeutet. Der Stärke-Rang (Platz 153) ist deutlich besser und spiegelt die aktuelle wirtschaftliche Substanz wider. Fischbachtal profitiert indirekt von der Lage im Rhein-Main-Gebiet, hat aber selbst keine Hochschule oder einen großen Arbeitgeber vor Ort.

Die wirtschaftliche Struktur zeigt laut Zensus-Daten 2017 einen überdurchschnittlichen Anteil des produzierenden Gewerbes (31,3 % gegenüber 20,4 % im Kreis und 30,6 % in Hessen). Der Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter lag 2017 bei 256, was bei einer Bevölkerung von rund 2.700 einem niedrigen lokalen Beschäftigungsaufkommen entspricht und auf eine hohe Pendlerquote schließen lässt.