Darmstadt, Wissenschaftsstadt
Darmstadt (PLZ 64283) ist eine kreisfreie Stadt in Hessen. Der Ort zählt 164.792 Einwohner auf 122,1 km², das entspricht 1.350 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 4 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,56 € pro m², der Kaufpreis bei 4.536 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,12 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,3 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Darmstadt über dem Renditeniveau von 21 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,17 € auf 16,63 € pro m², im Mittel 4,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Darmstadt Rang 13 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 24, Stärkerang 16). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Weiterstadt, Mühltal und Griesheim an.
Immobilienpreise in Darmstadt im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Darmstadt, Wissenschaftsstadt
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Darmstadt, Wissenschaftsstadt. Die Stadt weist deutlich überdurchschnittliche Miet- und Kaufpreise im Vergleich zu Hessen und Deutschland auf, mit einer Angebotsmiete von 15,56 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 4.536 €/m². Die Bruttomietrendite liegt bei 4,12 % und damit unter dem Hessendurchschnitt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 platziert den Kreis auf Rang 13 von rund 400. Vier Hochschulen, darunter die TU Darmstadt, prägen den Standort. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 6,1 % auf 164.792 Einwohner.
Marktüberblick
Darmstadt, Wissenschaftsstadt, ist eine kreisfreie Stadt im Süden Hessens mit einer Fläche von 122,07 km² und rund 164.792 Einwohnern (Stand 2023/2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.350 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt verzeichnete seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum von 155.353 auf 164.792 Einwohner, was einer Zunahme von rund 6,1 % entspricht. Besonders dynamisch war der Anstieg zwischen 2021 und 2023, als die Stadt über 2.500 neue Einwohner gewann.
Der Immobilienmarkt Darmstadts ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise im Vergleich zum Hessendurchschnitt geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 15,56 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.536 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro (Miete) bzw. 2.505 Euro (Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,3, was bedeutet, dass das 24,3-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im bundesweiten Vergleich liegt Darmstadt mit der Angebotsmiete weit über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro pro Quadratmeter.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine durchgängig steigende Entwicklung, die beide Reihen sind nicht geschätzt.
Bei den Mieten entwickelte sich der Angebotspreis pro Quadratmeter von 12,17 Euro im Jahr 2018 auf 16,63 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 3,98 %. Besonders stark war der Anstieg von 2018 bis 2021 (+13,3 %) sowie von 2023 auf 2026 (+17,4 %). Im Jahr 2025 gab es eine leichte Korrektur von 15,02 auf 14,67 Euro, bevor der Trend 2026 wieder deutlich anzieht.
Beim Kaufpreis stieg der Angebotswert von 3.672 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 5.003 Euro (2026), bei einem CAGR von 3,94 %. Auch hier ist ein Volatilitätsmuster erkennbar: Nach einem Anstieg von 2018 auf 2021 (von 3.672 auf 4.847 Euro) folgte eine Korrekturphase bis 2023 (4.250 Euro), bevor der Preis 2024 wieder auf 4.594 Euro anstieg und 2026 auf 5.003 Euro weiter steigt.
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,12 %, was unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 % und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 % liegt. Das Perzentil von 20,7 % im Bundesland zeigt, dass Darmstadt zu den Städten mit den niedrigsten Renditen in Hessen gehört – ein typisches Merkmal von Preisspitzenmärkten mit stark gestiegenen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Darmstadt deutlich von den Nachbarorten ab. Die Angebotsmiete von 15,56 Euro pro Quadratmeter liegt um 18–36 % über den Werten der umliegenden Städte und Gemeinden. Weiterstadt (6 km Entfernung) liegt bei 13,16 Euro, Mühltal (6,3 km) bei 12,07 Euro, Griesheim (7,4 km) bei 13,71 Euro. Beim Kaufpreis ist die Differenz noch ausgeprägter: Darmstadt liegt bei 4.536 Euro pro Quadratmeter, während die Nachbarn zwischen 2.877 Euro (Messel) und 3.577 Euro (Griesheim) liegen.
Die Bruttomietrendite Darmstadts von 4,12 % liegt ebenfalls unter der der Nachbarn. Weiterstadt weist 4,68 % auf, Roßdorf 4,84 %, Messel 4,79 %. Dies unterstreicht, dass Darmstadt als überregionales Zentrum einen deutlichen Preisaufschlag erzielt, der sich in niedrigeren Renditen niederschlägt.
Der Kreis Darmstadt, Wissenschaftsstadt (kreisfreie Stadt) bildet in der Statistik eine eigene Einheit mit denselben Werten wie die Stadt selbst.
Standortfaktoren
Darmstadt belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter den rund 400 deutschen Kreisen den 13. Platz im Gesamtindex. Im Indexbereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 24, im Bereich Stärke auf Rang 16. Diese Platzierungen belegen eine überdurchschnittliche wirtschaftliche und innovative Kraft. Im Teilindex Demografie erreicht Darmstadt den 3. Platz, was auf eine günstige Bevölkerungsstruktur hindeutet. Im Arbeitsmarkt-Index liegt der Kreis auf Rang 9, im Index Wettbewerb und Innovation auf Rang 37. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 332 deutlich niedriger, was auf eine ungleiche Verteilung des Wohlstands hinweisen kann.
Die vier Hochschulen in Darmstadt – die Technische Universität Darmstadt, die Hochschule Darmstadt, die Evangelische Hochschule Darmstadt und die Wilhelm Büchner Hochschule – sind ein wesentlicher Standortfaktor. Sie tragen zur demografischen Dynamik bei, da Studierende und wissenschaftliches Personal die Bevölkerungszahl stabil erhöhen. Die TU Darmstadt ist eine der größten und renommiertesten technischen Universitäten Deutschlands und ein wichtiger Impulsgeber für den Standort.
Die Arbeitslosigkeit lag 2023 bei 4.875 Personen (absolute Zahl). Im Vergleich zu 2015 (5.177) ist die Zahl der Arbeitslosen um rund 5,8 % gesunken, obwohl die Bevölkerung um über 9.000 Personen gewachsen ist. Dies deutet auf eine positive Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes hin.
Für Darmstadt liegen keine Bodenrichtwerte vor; eine Angabe dazu erfolgt nicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Darmstadt entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Darmstadt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,17 €/m² |
| 2019 | 12,66 €/m² |
| 2020 | 13,32 €/m² |
| 2021 | 13,79 €/m² |
| 2022 | 14,11 €/m² |
| 2023 | 14,16 €/m² |
| 2024 | 15,02 €/m² |
| 2025 | 14,67 €/m² |
| 2026 | 16,63 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Darmstadt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.672 €/m² |
| 2019 | 4.210 €/m² |
| 2020 | 4.065 €/m² |
| 2021 | 4.847 €/m² |
| 2022 | 4.422 €/m² |
| 2023 | 4.250 €/m² |
| 2024 | 4.594 €/m² |
| 2025 | 4.473 €/m² |
| 2026 | 5.003 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Darmstadt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,98 % |
| 2019 | 3,61 % |
| 2020 | 3,93 % |
| 2021 | 3,41 % |
| 2022 | 3,83 % |
| 2023 | 4,00 % |
| 2024 | 3,92 % |
| 2025 | 3,94 % |
| 2026 | 3,99 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Darmstadt
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 155.353 Einwohner |
| 2016 | 157.437 Einwohner |
| 2017 | 158.254 Einwohner |
| 2018 | 159.207 Einwohner |
| 2019 | 159.878 Einwohner |
| 2020 | 159.174 Einwohner |
| 2021 | 159.631 Einwohner |
| 2022 | 162.243 Einwohner |
| 2023 | 164.792 Einwohner |
| 2024 | 164.792 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Darmstadt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,79 % |
| 2016 | 4,64 % |
| 2017 | 4,43 % |
| 2018 | 4,30 % |
| 2019 | 4,17 % |
| 2020 | 5,21 % |
| 2021 | 4,93 % |
| 2022 | 4,28 % |
| 2023 | 4,55 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 13,00 Rang |
| Dynamik | 24,00 Rang |
| Stärke | 16,00 Rang |
| Demografie | 3,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 9,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 37,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 332 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Darmstadt liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Darmstadt im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Darmstadt ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Darmstadt ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Darmstadt
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Darmstadt | 15,56 €/m² |
| Griesheim | 13,71 €/m² |
| Weiterstadt | 13,16 €/m² |
| Roßdorf | 12,94 €/m² |
| Büttelborn | 12,73 €/m² |
| Erzhausen | 12,14 €/m² |
| Mühltal | 12,07 €/m² |
| Pfungstadt | 12,05 €/m² |
| Messel | 11,48 €/m² |
| Ober-Ramstadt | 11,42 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Darmstadt ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Darmstadt
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Roßdorf | 4,84 % |
| Messel | 4,79 % |
| Büttelborn | 4,77 % |
| Weiterstadt | 4,68 % |
| Griesheim | 4,60 % |
| Erzhausen | 4,56 % |
| Mühltal | 4,39 % |
| Ober-Ramstadt | 4,38 % |
| Pfungstadt | 4,20 % |
| Darmstadt | 4,12 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Weiterstadt, Stadt | 6,0 km | 64331 | 13,16 € | 3.378 € | 4,68 % |
| Mühltal | 6,3 km | 64367 | 12,07 € | 3.301 € | 4,39 % |
| Griesheim, Stadt | 7,4 km | 64347 | 13,71 € | 3.577 € | 4,60 % |
| Roßdorf | 7,6 km | 64380 | 12,94 € | 3.210 € | 4,84 % |
| Ober-Ramstadt, Stadt | 7,6 km | 64372 | 11,42 € | 3.133 € | 4,38 % |
| Pfungstadt, Stadt | 8,8 km | 64319 | 12,05 € | 3.443 € | 4,20 % |
| Erzhausen | 9,1 km | 64390 | 12,14 € | 3.195 € | 4,56 % |
| Messel | 9,7 km | 64409 | 11,48 € | 2.877 € | 4,79 % |
| Büttelborn | 10,7 km | 64572 | 12,73 € | 3.200 € | 4,77 % |
Wo liegt Darmstadt?
Lage
Darmstadt auf der Karte
Hochschulen am Ort
4 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Evangelische Hochschule DarmstadtZweifalltorweg 12, 64293 Darmstadt
- Hochschule DarmstadtHaardtring 100, 64295 Darmstadt
- Technische Universität DarmstadtKarolinenplatz 5, 64289 Darmstadt
- Wilhelm Büchner HochschuleHilpertstraße 31, 64295 Darmstadt
Alle Kennzahlen zu Darmstadt
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,56 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.536 € |
| Bruttomietrendite | 4,12 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,3 |
| Einwohner | 164.792 |
| Einwohner je km² | 1.350 |
| Fläche (km²) | 122,1 |
| Arbeitslosenquote | 4,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #13 |
| Prognos Dynamikrang | #24 |
| Prognos Stärkerang | #16 |
| Koordinaten | 49,8722, 8,6538 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Darmstadt
Was kostet eine Wohnung in Darmstadt?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Darmstadt liegt bei 15,56 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.536 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro (Miete) bzw. 2.505 Euro (Kaufpreis) pro Quadratmeter. Darmstadt gehört damit zu den teuersten Städten in Hessen. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Darmstadt entwickelt?
Die Mieten in Darmstadt sind seit 2018 deutlich gestiegen: Von 12,17 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 16,63 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4 Prozent. Auch die Kaufpreise legten in diesem Zeitraum von 3.672 auf 5.003 Euro pro Quadratmeter zu, ebenfalls mit etwa 4 Prozent pro Jahr. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Darmstadt?
Die Bruttomietrendite für Darmstadt beträgt 4,12 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,3. Zum Vergleich: In Hessen beträgt die durchschnittliche Bruttomietrendite 4,98 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 21,06. Der Perzentilrang der Rendite in Hessen liegt bei 20,7, das bedeutet, dass rund 79 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor und die niedrige Rendite spiegeln das teure Kaufpreisniveau in Darmstadt wider.
Wie teuer ist Darmstadt im Vergleich zum Umland?
Die Mieten in den umliegenden Städten liegen deutlich unter dem Darmstädter Niveau: Weiterstadt (6 km) bei 13,16 Euro pro Quadratmeter, Griesheim (7,4 km) bei 13,71 Euro, Roßdorf (7,6 km) bei 12,94 Euro und Ober-Ramstadt (7,6 km) bei 11,42 Euro. Darmstadt liegt mit 15,56 Euro pro Quadratmeter damit deutlich über allen Nachbarorten. Auch die Kaufpreise im Umland liegen mit 2.877 bis 3.577 Euro pro Quadratmeter unter dem Darmstädter Wert von 4.536 Euro.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Darmstadt?
Die Einwohnerzahl in Darmstadt ist von 155.353 im Jahr 2015 auf 164.792 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.350 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt hat damit sowohl an absoluten Zahlen als auch an Dichte zugelegt, was die nachgefragten Wohnflächen und damit die Miet- und Kaufpreisentwicklung mit beeinflusst.
Welche Rolle spielen Hochschule und Wirtschaft für Darmstadt?
Darmstadt ist eine Hochschullestandort mit vier Hochschulen: der Technischen Universität Darmstadt, der Hochschule Darmstadt, der Evangelischen Hochschule Darmstadt und der Wilhelm Büchner Hochschule. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Darmstadt den 13. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex, mit den Teilindizes Rang 24 für Dynamik und Rang 16 für Stärke. Diese starke wirtschaftliche und wissenschaftliche Ausstrahlung trägt zur hohen Nachfrage nach Wohnraum bei.
Woher stammen die Daten zu Darmstadt?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Darmstadt sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Darmstadt führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |