Pfungstadt, Stadt

Der Ort

Pfungstadt ist eine Stadt im südhessischen Landkreis Darmstadt-Dieburg mit rund 25.300 Einwohnern auf einer Fläche von 42,54 km². Die Stadt liegt etwa zehn Kilometer südwestlich von Darmstadt an der Modau im Hessischen Ried, ungefähr auf halbem Weg zwischen Frankfurt am Main und Mannheim. Mit einer Bevölkerungsdichte von 595 Einwohnern je km² ist Pfungstadt eine der dicht besiedelten Gemeinden im ländlich geprägten Umland der Metropolregion Rhein-Main. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt die Stadtteile Hahn und Eschollbrücken. Pfungstadt wurde 785 erstmals urkundlich erwähnt und erhielt 1886 das Stadtrecht.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotsmietpreis in Pfungstadt liegt bei 12,05 Euro pro Quadratmeter (Stand 2026). Zum Vergleich: Der Durchschnitt des Landkreises Darmstadt-Dieburg beträgt 11,83 Euro pro m², der hessische Landesdurchschnitt 9,69 Euro und der bundesweite Durchschnitt 8,92 Euro. Pfungstadt liegt damit deutlich über allen drei Vergleichswerten und gehört zu den teuersten Märkten im Kreis.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.443 Euro pro m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,8, was bedeutet, dass das 23,8-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 22,3, der hessische bei 21,1 und der bundesweite bei 21,1. Ein höherer Kaufpreisfaktor signalisiert tendenziell niedrigere Renditen – die Bruttomietrendite in Pfungstadt liegt bei 4,2 %. Im Landesvergleich befindet sich Pfungstadt damit im unteren Quartil (Perzentilrang 24).

Nachbargemeinden im Umkreis zeigen ein ähnliches Bild: Griesheim (7,2 km) liegt mit 13,71 €/m² noch höher, Darmstadt (8,8 km) mit 15,56 €/m² deutlich. Seeheim-Jugenheim (5,1 km) liegt mit 12,42 €/m² knapp über Pfungstadt, während Bickenbach (5,4 km) mit 12,79 €/m² ebenfalls leicht darüber liegt.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten in Pfungstadt sind seit 2018 um insgesamt 33,7 % gestiegen – von 9,35 €/m² auf 12,50 €/m² (2026). Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 3,70 %. Besonders dynamisch war der Anstieg zwischen 2019 und 2020, als die Miete von 9,29 auf 10,75 €/m² sprang (+15,8 % in einem Jahr). Seit 2020 folgen weitere deutliche Steigerungen, wobei 2025 mit 11,42 €/m² ein leichter Rückgang gegenüber 2024 (11,72 €/m²) zu verzeichnen war, bevor 2026 wieder ein Anstieg auf 12,50 €/m² erfolgt.

Beim Angebotskaufpreis zeigt sich ein anderes Muster: Von 2.685 €/m² (2018) stieg der Preis bis 2021 auf einen Höhepunkt von 4.085 €/m² (+52,1 % in drei Jahren). Anschließend folgte eine deutliche Korrektur: 2022 sank der Preis auf 3.566 €/m², 2023 auf 3.389 €/m² und 2024 auf 3.063 €/m². Seitdem stabilisiert er sich wieder leicht bei 3.136 €/m² (2025) und 3.143 €/m² (2026). Der gesamte CAGR von 2018 bis 2026 beträgt 1,99 %.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt also eine deutliche Blasenbildung bis 2021 und eine nachfolgende Korrektur, während die Mietpreise kontinuierlich und gleichmäßiger gestiegen sind. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Daten.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Pfungstadts ist seit 2015 um 3,06 % gewachsen – von 24.548 auf 25.299 Einwohner (2024). Das Wachstum verlief jedoch nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 stieg die Zahl von 24.548 auf 25.151 (+2,5 %), fiel dann aber bis 2021 auf 24.885 (-1,0 % gegenüber 2018), bevor sie ab 2022 wieder anstieg und 2023/2024 bei 25.299 ein Plateau erreichte.

Die Arbeitslosenquote ist schwer direkt vergleichbar, da die Zahlen in absoluten Werten vorliegen. 2015 waren 150 Personen arbeitslos, 2023 waren es 745. Die Arbeitslosenquote in Prozent ist nicht direkt aus den vorliegenden Daten ableitbar, da die Erwerbspersonenzahl nicht angegeben ist. Der Anstieg der absoluten Arbeitslosenzahl zwischen 2022 (169) und 2023 (745) ist außergewöhnlich und deutet auf eine methodische Änderung oder einen besonderen lokalen Ereignisfall hin.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Darmstadt-Dieburg auf Platz 179 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex „Stärke“ schneidet der Kreis mit Rang 153 relativ gut ab, während er im Index „Dynamik“ mit Platz 293 eher im unteren Drittel liegt. Die Teilindizes „Demografie“ (Rang 265) und „Arbeitsmarkt“ (Rang 270) sind schwächer ausgeprägt. Der Index „Wettbewerb & Innovation“ (Rang 130) und „Wohlstand & Soziale Lage“ (Rang 98) gehören zu den stärkeren Bereichen des Kreises.

Einordnung und Fazit

Pfungstadt liegt im oberen Preissegment des Landkreises Darmstadt-Dieburg und ist deutlich teurer als der hessische und bundesweite Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 12,05 €/m² und der Kaufpreis von 3.443 €/m² spiegeln die attraktive Lage im Rhein-Main-Gebiet wider. Die Stadt profitiert von der Nähe zu Darmstadt und der besseren Erreichbarkeit der Metropolregion.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine typische Blasenbildung bis 2021 mit einem Peak von über 4.000 €/m², gefolgt von einer deutlichen Korrektur auf unter 3.100 €/m² im Jahr 2024. Seitdem stabilisiert sich der Markt wieder leicht. Die Mietpreise sind hingegen kontinuierlicher und stabiler gestiegen, was auf eine fundierte Nachfrage nach Mietwohnungen hindeutet.

Die Bevölkerungsentwicklung ist moderat positiv, wenn auch mit Schwankungen. Die Standortfaktoren des Landkreises zeigen ein gemischtes Bild: Starke Bereiche in Wohlstand und Innovation, schwächere in Dynamik und Arbeitsmarkt. Die Bruttomietrendite von 4,2 % liegt im Landesvergleich im unteren Quartil, was die hohen Preise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt.