Egelsbach

Der Ort Egelsbach

Egelsbach ist eine Gemeinde mit rund 11.500 Einwohnern im Landkreis Offenbach, Südhessen. Sie liegt im Rhein-Main-Gebiet auf 125 m Höhe zwischen Frankfurt am Main und Darmstadt und umfasst eine Fläche von 14,81 km². Die Gemeinde wurde 1275 erstmals urkundlich erwähnt und bewahrte ihre Eigenständigkeit auch während der Gebietsreform in den 1970er Jahren. Heute ist Egelsbach eine von 13 Gemeinden im Landkreis Offenbach und wird von dem Tränkbach durchflossen.

Der Ort weist eine Bevölkerungsdichte von 777 Einwohnern je km² auf und hat keine offiziellen Ortsteile, unterscheidet aber Wohnplätze wie Egelsbach West, Im Brühl und den Ortskern.

Marktüberblick und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Egelsbach liegt bei 3.915 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,65 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,91, die Bruttomietrendite liegt bei 4,18 Prozent.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 8,30 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,65 Euro im aktuellen Stand – ein Anstieg um rund 64 Prozent. Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei 3,97 Prozent. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.936 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.915 Euro aktuell, was einem CAGR von 3,24 Prozent entspricht.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Auffällig ist die Volatilität der Mietwerte: Nach einem Anstieg von 8,30 Euro (2018) auf 13,04 Euro (2020) folgte ein Rückgang auf 11,76 Euro (2021), ein erneuter Anstieg auf 12,82 Euro (2023), ein weiterer Rückgang auf 11,75 Euro (2024) und ein aktueller Anstieg auf 13,53 Euro (2025). Die Kaufpreise zeigten ebenfalls Schwankungen, mit einem Tiefpunkt von 3.268 Euro (2021) und einem Hoch von 4.423 Euro (2025).

Regionale Einordnung

Egelsbach liegt mit seinen Angebotspreisen deutlich über den Durchschnittswerten des Bundeslandes Hessen und Deutschlands. Die Angebotsmiete von 13,65 Euro je Quadratmeter übertrifft den hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro um 41 Prozent und den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro um 53 Prozent. Beim Angebotskaufpreis liegt Egelsbach mit 3.915 Euro je Quadratmeter deutlich über dem hessischen Durchschnitt von 2.505 Euro (+56 Prozent) und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro (+62 Prozent).

Im Vergleich zum Kreis Offenbach, dessen Durchschnittsmiete bei 12,99 Euro je Quadratmeter liegt, liegt Egelsbach leicht darüber. Der Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis beträgt 3.659 Euro je Quadratmeter, Egelsbach liegt mit 3.915 Euro ebenfalls darüber.

Der Kaufpreisfaktor von 23,91 liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 23,50 und dem Landesdurchschnitt von 21,06. Ein höherer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass mehr Jahre der Miete benötigt werden, um den Kaufpreis zu decken – was auf relativ hohe Preise im Verhältnis zur Miete hindeutet.

In der direkten Nachbarschaft liegen die Angebotsmieten zwischen 11,48 Euro (Messel) und 14,78 Euro (Neu-Isenburg). Egelsbach liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Der Bruttomietrendite-Rang im Bundesland liegt bei 23,04 Prozent – Egelsbach liegt damit im unteren Quartil der hessischen Orte, was bedeutet, dass die Rendite im Vergleich zu anderen hessischen Standorten eher niedrig ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Egelsbachs entwickelte sich seit 2015 relativ stabil: Von 11.494 Einwohnern (2015) auf 11.500 (2024) entspricht dies einem Zuwachs von lediglich 0,05 Prozent. Die Bevölkerung schwankte in diesem Zeitraum zwischen 11.414 (2021) und 11.589 (2016). Seit 2023 liegt die Einwohnerzahl bei konstant 11.500.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 238. Im Vergleich zu 2019 (173 Arbeitslose) ist dies ein Anstieg, der sich teilweise auf die Coronapandemie zurückführen lässt (2020: 246, 2021: 247). Die Zahl der Arbeitslosen ist seit 2021 jedoch wieder rückläufig.

Die Bevölkerungsdichte von 777 Einwohnern je km² ist im ländlichen Vergleich hoch, spiegelt aber auch die Lage im dicht besiedelten Rhein-Main-Gebiet wider.

Standortfaktoren

Der Landkreis Offenbach, dem Egelsbach angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 39 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Kreis zu den stärkeren Standorten in Deutschland. Im Index Arbeitsmarkt belegte der Kreis Rang 40, im Index Stärke Rang 39. Im Index Wohlstand und soziale Lage lag der Kreis mit Rang 161 deutlich schwächer, was auf regionale Ungleichverteilung hindeuten kann. Im Index Dynamik erreichte der Kreis Rang 134.

Diese Rangierungen gelten für den Landkreis Offenbach als Ganzes und nicht spezifisch für die Gemeinde Egelsbach.

Hochschulen sind in Egelsbach nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in Frankfurt am Main und Darmstadt, die über die S-Bahn-Anbindung gut erreichbar sind.

Ein besonderer Standortfaktor ist der Flugplatz Egelsbach, der 1955 eingerichtet wurde und als Business Aviation Airport dient. Er trägt zur wirtschaftlichen Attraktivität der Gemeinde bei.

Verkehrsanbindung

Egelsbach ist über den Haltepunkt Egelsbach an das S-Bahn-Netz Rhein-Main angebunden. Der Haltepunkt wird von der Linie S6 bedient, die in Halbstundentakt verkehrt. Die Fahrzeit nach Frankfurt Hauptbahnhof beträgt 27 Minuten, nach Darmstadt Hauptbahnhof 11 Minuten. Damit ist Egelsbach gut an die Metropolregion Frankfurt Rhein-Main angebunden.

Der Bahnhof wurde 1873 als Bahnhof an der Strecke Frankfurt am Main–Darmstadt eröffnet und 1997 durch den Ausbau der S-Bahn-Strecke zum Haltepunkt umgebaut. Historisch bedeutend war das Fürstenzimmer im Bahnhofsgebäude, das zwischen 1892 und 1918 vom letzten hessischen Großherzog Ernst Ludwig genutzt wurde.

Die gute Verkehrsanbindung macht Egelsbach zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler nach Frankfurt und Darmstadt.