Mühlheim am Main, Stadt

Marktüberblick

Mühlheim am Main ist eine Stadt mit rund 29.500 Einwohnern im Süden des Landkreises Offenbach in Hessen. Auf einer Fläche von 20,67 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 1.425 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Stadt besteht aus den drei Stadtteilen Mühlheim, Dietesheim und Lämmerspiel und liegt am südwestlichen Mainufer zwischen Offenbach am Main und Hanau. Die Bevölkerung wuchs von 28.170 im Jahr 2015 auf 29.452 im Jahr 2024 – ein Anstieg von 4,55 Prozent, der auf eine anhaltend positive Entwicklung hindeutet.

Der Arbeitsmarkt zeigt mit 704 Arbeitslosen im Jahr 2023 eine stabile Lage, wobei die Zahl nach dem Anstieg während der Pandemie (839 im Jahr 2020) wieder deutlich gesunken ist.

Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Mühlheim am Main ist durch deutlich überdurchschnittliche Angebotspreise gekennzeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 13,90 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.747 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,46, die Bruttomietrendite liegt bei 4,45 Prozent.

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt zwei unterschiedliche Dynamiken: Die Mieten stiegen mit einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 4,51 Prozent deutlich an. Der Kaufpreismarkt verzeichnete mit 0,29 Prozent CAGR kaum ein Wachstum über den gesamten Zeitraum. Tatsächlich zeigt die Zeitreihe einen starken Anstieg von 3.053 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höhepunkt von 4.124 Euro (2021), gefolgt von einem Rückgang auf 3.125 Euro im Jahr 2026. Damit liegen die aktuellen Kaufpreise zwar unter dem 2021er Rekord, aber noch leicht über dem Niveau von 2018.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 10,04 Euro (2018) auf 14,29 Euro (2026) – ein Anstieg von über 42 Prozent in acht Jahren. Besonders ausgeprägt war der Sprung von 9,89 Euro (2019) auf 11,44 Euro (2020) und die weitere Entwicklung bis 2026.

Regionale Einordnung

Mühlheim am Main liegt im oberen Preissegment des Landkreises Offenbach. Mit 13,90 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete übertrifft die Stadt den Kreis-Durchschnitt von 12,99 Euro deutlich. Der Kaufpreis von 3.747 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls knapp über dem Kreis-Durchschnitt von 3.659 Euro.

Im Landesvergleich ist der Abstand noch größer: Hessens Durchschnitt liegt bei 9,69 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 2.505 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Mühlheim liegt damit sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis deutlich über dem Landesdurchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis zeigt sich ein differenziertes Bild: Offenbach am Main (5,4 km entfernt) liegt mit 14,73 Euro pro Quadratmeter noch etwas höher bei der Miete, aber auch mit 4.202 Euro pro Quadratmeter bei den Kaufpreisen. Maintal (1,9 km) liegt mit 12,66 Euro und 3.276 Euro deutlich unter Mühlheim. Heusenstamm (7,3 km) liegt mit 13,54 Euro Miete und 3.410 Euro Kaufpreis nahe an Mühlheim.

Der Kaufpreisfaktor von 22,46 liegt leicht unter dem Kreis-Durchschnitt von 23,50, was auf ein moderates Preisniveau im Verhältnis zu den Mietwerten hindeutet.

Standortfaktoren

Für die Standortbeurteilung ist der Prognos-Zukunftsatlas 2025 heranzuziehen, der sich auf den Kreis Offenbach bezieht. Der Kreis belegt Platz 39 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking, was eine gute bis sehr gute Position darstellt. Besonders stark ist der Rang im Bereich Arbeitsmarkt mit Platz 40. Schwächer positioniert ist der Kreis in den Bereichen Demografie (Platz 123) und Wohlstand sowie soziale Lage (Platz 161). Der Rang im Bereich Dynamik liegt mit Platz 134 im Mittelfeld.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die Siedlungsstruktur mit drei Stadtteilen und der Lage im Rhein-Main-Gebiet bietet eine gute Grundlage für die Wohnqualität.

Die Verkehrsanbindung ist ein wesentlicher Standortvorteil: Der Haltepunkt Mühlheim (Main) wird von den S-Bahn-Linien S8 und S9 bedient. Im Grundtakt verkehren die Züge im 30-Minuten-Richtung, in der Hauptverkehrszeit entsteht durch Durchbindung der S8 bis Hanau ein 15-Minuten-Takt. Die S8 und S9 verbinden Mühlheim mit Frankfurt am Main (Hauptwache, Konstablerwache, Hauptbahnhof) und weiter nach Wiesbaden bzw. Mainz. Buslinien und ein Anruf-Sammel-Taxi ergänzen das Angebot.

Fazit

Mühlheim am Main präsentiert sich als eine Stadt mit überdurchschnittlichem Immobilienpreissegment im Rhein-Main-Gebiet. Die Angebotsmieten und Kaufpreise liegen sowohl über dem Kreis- als auch deutlich über dem Landesdurchschnitt. Die Mietenentwicklung war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung, wobei die Kaufpreise nach dem Höhepunkt 2021 wieder auf ein Niveau knapp über dem von 2018 zurückgefallen sind.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, mit einem Wachstum von über 4,5 Prozent in neun Jahren. Die Verkehrsanbindung über die S-Bahn-Linien S8 und S9 nach Frankfurt und Wiesbaden ist ein wesentlicher Standortfaktor. Der Kreis Offenbach belegt im Prognos-Zukunftsatlas einen guten Platz im oberen Drittel der deutschen Kreise, wobei der Arbeitsmarkt die stärkste Säule darstellt.