Heusenstamm, Stadt
Heusenstamm (PLZ 63150) liegt im Kreis Offenbach in Hessen. Der Ort zählt 19.426 Einwohner auf 19,0 km², das entspricht 1.021 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,54 € pro m², der Kaufpreis bei 3.410 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,76 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,0 — rechnerisch sind das 21 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heusenstamm über dem Renditeniveau von 56 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,68 € auf 15,21 € pro m², im Mittel 4,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Offenbach Rang 39 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 134, Stärkerang 39). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Obertshausen, Dietzenbach und Offenbach am Main an.
Immobilienpreise in Heusenstamm im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Heusenstamm, Stadt
Immobilienmarktbericht für Heusenstamm, Stadt (Landkreis Offenbach, Hessen). Angebotsmiete: 13,54 €/m², Angebotskaufpreis: 3.410 €/m², Bruttomietrendite: 4,76 %. Die Stadt liegt im oberen Preisniveau des Landkreises Offenbach und deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Miete ist seit 2018 stark gestiegen (CAGR 4,52 %), der Kaufpreis war volatil mit einem Höhepunkt 2022. Die Bevölkerung wächst kontinuierlich (19.426 Einw., +3,6 % seit 2015). Der Landkreis Offenbach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 39 von 400 Kreisen.
Marktüberblick
Heusenstamm liegt im südhessischen Landkreis Offenbach und zählt mit rund 19.400 Einwohnern auf einer Fläche von 19,03 km² zu den mittelgroßen Gemeinden der Region. Die Stadt liegt im Rhein-Main-Gebiet südlich von Frankfurt am Main und Offenbach am Main und ist über die Rodgaubahn an das S-Bahn-Netz angebunden. Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 13,54 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.410 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,76 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,99.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete in Heusenstamm ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Lag sie 2018 noch bei 10,68 Euro je Quadratmeter, erreichte sie 2026 mit 15,21 Euro einen neuen Höchstwert. Besonders ausgeprägt war der Anstieg im Zeitraum 2022 bis 2026, als die Miete von 12,08 auf 15,21 Euro je Quadratmeter stieg. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt für die Miete 4,52 Prozent.
Die Kaufpreisentwicklung war volatil. Nach einem Wert von 3.140 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 folgte 2020 ein Sprung auf 3.816 Euro, gefolgt von einem Rückgang auf 3.495 Euro im Jahr 2021. 2022 erreichte der Kaufpreis mit 4.050 Euro seinen Höhepunkt, fiel dann bis 2024 auf 3.148 Euro und erholte sich 2026 wieder auf 3.591 Euro. Der CAGR für den Kaufpreis liegt bei 1,69 Prozent.
Der Kaufpreisfaktor von 20,99 bedeutet, dass das 20,99-fache des jährlichen Bruttmieteingangs als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnittswert in Hessen bei 21,06 und in Deutschland bei 21,06.
Regionale Einordnung
Heusenstamm liegt im oberen Drittel des Preisniveaus im Landkreis Offenbach. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis im Kreis beträgt 3.659 Euro je Quadratmeter, der Angebotsmietpreis 12,99 Euro je Quadratmeter. Heusenstamm liegt damit beim Mietpreis leicht über dem Kreisdurchschnitt (13,54 gegenüber 12,99 Euro), beim Kaufpreis jedoch leicht darunter (3.410 gegenüber 3.659 Euro).
Im Landesvergleich schneidet Heusenstamm deutlich besser ab: Der hessische Durchschnitt liegt bei 9,69 Euro je Quadratmeter für die Miete und 2.505 Euro je Quadratmeter für den Kaufpreis. Damit liegt Heusenstamm sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis deutlich über dem Landesdurchschnitt.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Offenbach am Main (5,9 km entfernt) weist mit 14,73 Euro je Quadratmeter die höchste Angebotsmiete und mit 4.202 Euro den höchsten Kaufpreis auf. Neu-Isenburg (7,9 km) liegt mit 14,78 Euro je Quadratmeter Miete und 4.178 Euro je Quadratmeter Kaufpreis ähnlich hoch. Dietzenbach (5,9 km) liegt mit 13,03 Euro je Quadratmeter Miete und 3.065 Euro je Quadratmeter Kaufpreis näher an Heusenstamm. Dreieich (9,2 km) weist mit 13,55 Euro je Quadratmeter Miete ein ähnliches Mietniveau auf, liegt aber mit 4.191 Euro je Quadratmeter Kaufpreis deutlich höher.
Die Bruttomietrendite von 4,76 Prozent liegt im 55. Perzentil innerhalb Hessens, was bedeutet, dass Heusenstamm in der Hälfte der Orte des Landes eine höhere Rendite aufweist.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl Heusenstamms ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen. Lag sie 2015 noch bei 18.752, betrug sie 2024 19.426 – ein Zuwachs von 3,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.021 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Stadt besteht aus den beiden Stadtteilen Heusenstamm (16.266 Einwohner) und Rembrücken (2.116 Einwohner).
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 407. Im Vergleich zu 2019, als 324 Arbeitslose verzeichnet wurden, ist dies ein Anstieg, der sich jedoch teilweise auf die pandemiebedingte Entwicklung 2020 (499 Arbeitslose) zurückführen lässt. Die Arbeitslosenzahl hat sich seit 2020 wieder deutlich erholt.
Gemäß Zensus 2022 waren 27,1 Prozent der Bevölkerung katholisch, 16,5 Prozent evangelisch und 56,3 Prozent gehörten anderen oder keiner öffentlich-rechtlichen Religionsgemeinschaft an.
Standortfaktoren
Der Landkreis Offenbach, zu dem Heusenstamm gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen Rang 39 im Gesamtindex. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 40) und im Bereich Stärke (Rang 39). Im Bereich Dynamik liegt er mit Rang 134 im Mittelfeld, und im Bereich Demografie mit Rang 123 leicht unter dem Durchschnitt. Bei Wohlstand und sozialer Lage belegt der Kreis Rang 161, was auf die vergleichsweise niedrigeren Einkommensverhältnisse in Teilen des Landkreises hindeuten kann.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Nähe zu Frankfurt am Main und den umliegenden Großstädten bietet jedoch Zugang zu einer breiten Palette von Bildungseinrichtungen im Rhein-Main-Gebiet.
Heusenstamm ist über die Rodgaubahn an das Nahverkehrsnetz angebunden. Die Bahnstrecke wurde 1896 eröffnet und verbindet die Stadt mit Offenbach am Main und weiter nach Dieburg.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heusenstamm entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heusenstamm
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,68 €/m² |
| 2019 | 10,18 €/m² |
| 2020 | 10,67 €/m² |
| 2021 | 11,03 €/m² |
| 2022 | 12,08 €/m² |
| 2023 | 12,16 €/m² |
| 2024 | 13,19 €/m² |
| 2025 | 13,19 €/m² |
| 2026 | 15,21 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heusenstamm
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.141 €/m² |
| 2019 | 2.911 €/m² |
| 2020 | 3.816 €/m² |
| 2021 | 3.495 €/m² |
| 2022 | 4.050 €/m² |
| 2023 | 3.420 €/m² |
| 2024 | 3.148 €/m² |
| 2025 | 3.197 €/m² |
| 2026 | 3.591 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heusenstamm
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,08 % |
| 2019 | 4,20 % |
| 2020 | 3,36 % |
| 2021 | 3,79 % |
| 2022 | 3,58 % |
| 2023 | 4,27 % |
| 2024 | 5,03 % |
| 2025 | 4,95 % |
| 2026 | 5,08 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heusenstamm
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 18.752 Einwohner |
| 2016 | 18.932 Einwohner |
| 2017 | 18.857 Einwohner |
| 2018 | 18.973 Einwohner |
| 2019 | 18.956 Einwohner |
| 2020 | 18.960 Einwohner |
| 2021 | 19.160 Einwohner |
| 2022 | 19.306 Einwohner |
| 2023 | 19.426 Einwohner |
| 2024 | 19.426 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heusenstamm
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,27 % |
| 2016 | 2,81 % |
| 2017 | 2,48 % |
| 2018 | 3,17 % |
| 2019 | 2,93 % |
| 2020 | 4,53 % |
| 2021 | 4,23 % |
| 2022 | 3,80 % |
| 2023 | 3,64 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 39,00 Rang |
| Dynamik | 134 Rang |
| Stärke | 39,00 Rang |
| Demografie | 123 Rang |
| Arbeitsmarkt | 40,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 49,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 161 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Heusenstamm liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Heusenstamm im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heusenstamm ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heusenstamm ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heusenstamm
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neu-Isenburg | 14,78 €/m² |
| Offenbach am Main | 14,73 €/m² |
| Mühlheim am Main | 13,90 €/m² |
| Dreieich | 13,55 €/m² |
| Heusenstamm | 13,54 €/m² |
| Dietzenbach | 13,03 €/m² |
| Obertshausen | 12,79 €/m² |
| Maintal | 12,66 €/m² |
| Rodgau | 12,18 €/m² |
| Rödermark | 12,03 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heusenstamm ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heusenstamm
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Dietzenbach | 5,10 % |
| Heusenstamm | 4,76 % |
| Maintal | 4,64 % |
| Rödermark | 4,50 % |
| Rodgau | 4,49 % |
| Mühlheim am Main | 4,45 % |
| Obertshausen | 4,35 % |
| Neu-Isenburg | 4,24 % |
| Offenbach am Main | 4,21 % |
| Dreieich | 3,88 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Obertshausen, Stadt | 3,3 km | 63179 | 12,79 € | 3.527 € | 4,35 % |
| Dietzenbach, Kreisstadt | 5,9 km | 63128 | 13,03 € | 3.065 € | 5,10 % |
| Offenbach am Main, Stadt | 5,9 km | 63065 | 14,73 € | 4.202 € | 4,21 % |
| Rodgau, Stadt | 6,9 km | 63110 | 12,18 € | 3.255 € | 4,49 % |
| Mühlheim am Main, Stadt | 7,3 km | 63165 | 13,90 € | 3.747 € | 4,45 % |
| Neu-Isenburg, Hugenotten- und Waldenserstadt | 7,9 km | 63263 | 14,78 € | 4.178 € | 4,24 % |
| Rödermark, Stadt | 9,1 km | 63322 | 12,03 € | 3.209 € | 4,50 % |
| Dreieich, Stadt | 9,2 km | 63303 | 13,55 € | 4.191 € | 3,88 % |
| Maintal, Stadt | 9,3 km | 63477 | 12,66 € | 3.276 € | 4,64 % |
Wo liegt Heusenstamm?
Lage
Heusenstamm auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heusenstamm
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,54 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.410 € |
| Bruttomietrendite | 4,76 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,0 |
| Einwohner | 19.426 |
| Einwohner je km² | 1.021 |
| Fläche (km²) | 19,0 |
| Arbeitslosenquote | 3,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #39 |
| Prognos Dynamikrang | #134 |
| Prognos Stärkerang | #39 |
| Koordinaten | 50,0594, 8,8063 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heusenstamm
Was kostet eine Wohnung in Heusenstamm?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 13,54 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.410 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Kreises Offenbach (12,99 Euro/m² Miete, 3.659 Euro/m² Kaufpreis) und deutlich über dem hessischen Durchschnitt (9,69 Euro/m² Miete, 2.505 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Heusenstamm entwickelt?
Die Mieten sind von 10,68 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,54 Euro im aktuellen Jahr gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,52 Prozent entspricht. Die Kaufpreise lagen 2018 bei 3.141 Euro pro Quadratmeter und betragen aktuell 3.410 Euro, was einem jährlichen Anstieg von 1,69 Prozent entspricht. Die Mieten steigen also deutlich schneller als die Kaufpreise.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heusenstamm?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,76 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,29 Prozent, aber unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,99 und liegt unter dem Kreiswert von 23,50 sowie dem hessischen Wert von 21,06. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 55,58, was einer mittleren Position entspricht.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heusenstamm?
Heusenstamm hat aktuell 19.426 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 1.021 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 3,6 Prozent gewachsen, von 18.752 auf 19.426 Einwohner.
Wie schneidet Heusenstamm beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Heusenstamm liegt im Kreis Offenbach, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 39 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung und ebenfalls Rang 39 in der Stärke erreicht. Damit gehört der Kreis zu den führenden in Deutschland. In der Dynamik liegt der Kreis auf Rang 134.
Wie liegen die Immobilienpreise in Heusenstamm im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von 13,54 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld. Sie ist niedriger als in Offenbach (14,73 Euro/m²), Neu-Isenburg (14,78 Euro/m²) und Mühlheim am Main (13,90 Euro/m²), aber höher als in Dietzenbach (13,03 Euro/m²), Rodgau (12,18 Euro/m²) und Rödermark (12,03 Euro/m²). Der Kaufpreis von 3.410 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem von Offenbach (4.202 Euro/m²), Neu-Isenburg (4.178 Euro/m²) und Dreieich (4.191 Euro/m²), aber über dem von Dietzenbach (3.065 Euro/m²) und Rodgau (3.255 Euro/m²).
Woher stammen die Daten zu Heusenstamm?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heusenstamm sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heusenstamm führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Offenbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Dietzenbach, Kreisstadt | 63128 | 13,03 € | 3.065 € | 5,10 % |
| Rödermark, Stadt | 63322 | 12,03 € | 3.209 € | 4,50 % |
| Rodgau, Stadt | 63110 | 12,18 € | 3.255 € | 4,49 % |
| Mühlheim am Main, Stadt | 63165 | 13,90 € | 3.747 € | 4,45 % |
| Obertshausen, Stadt | 63179 | 12,79 € | 3.527 € | 4,35 % |
| Neu-Isenburg, Hugenotten- und Waldenserstadt | 63263 | 14,78 € | 4.178 € | 4,24 % |
| Mainhausen | 63533 | 11,31 € | 3.233 € | 4,20 % |
| Egelsbach | 63329 | 13,65 € | 3.915 € | 4,18 % |