Neu-Isenburg, Hugenotten- und Waldenserstadt

Marktüberblick

Neu-Isenburg, Hugenotten- und Waldenserstadt, liegt im Süden Hessens im Kreis Offenbach, etwa sechs Kilometer südlich von Frankfurt am Main. Auf einer Fläche von 24,29 km² leben aktuell 39.420 Menschen (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von rund 1.623 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Stadt ist über die S-Bahn-Linie S2 direkt an den Frankfurter Hauptbahnhof angebunden und profitiert von der Nähe zum internationalen Flughafen Frankfurt.

Der lokale Immobilienmarkt positioniert sich im oberen Preissegment. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 14,78 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.178 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,56, was bedeutet, dass das 23,56-fache der Jahresgrossmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,24 Prozent.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Diese Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 wie folgt: Von 12,02 Euro/m² (2018) stiegen sie zunächst moderat auf 12,41 Euro/m² (2020), beschleunigten dann auf 13,66 Euro/m² (2023) und erreichten mit 14,81 Euro/m² (2024) einen vorläufigen Höhepunkt. In den Folgejahren wird ein Rückgang auf 14,14 Euro/m² (2025) und weiter auf 12,97 Euro/m² (2026) prognostiziert. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 0,96 Prozent.

Beim Angebotskaufpreis ist eine deutlich volatilere Entwicklung zu beobachten: Von 3.209 Euro/m² (2018) stieg der Preis 2019 sprunghaft auf 4.079 Euro/m², fiel 2020 leicht auf 3.769 Euro/m², erreichte 2021 mit 4.359 Euro/m² einen ersten Höhepunkt, sank 2022 auf 4.006 Euro/m² und 2023 auf 3.484 Euro/m². Ab 2024 folgte ein erneuter Anstieg auf 3.986 Euro/m² (2024) und 4.319 Euro/m² (2025), bevor 2026 mit 4.120 Euro/m² ein moderater Rückgang erwartet wird. Der CAGR liegt bei 3,17 Prozent.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Neu-Isenburg liegt im oberen Preissegment sowohl im Kreis Offenbach als auch in Hessen und bundesweit.

Im Kreis Offenbach (Durchschnittswerte) beträgt die Angebotsmiete 13,00 Euro/m², der Angebotskaufpreis 3.659 Euro/m². Neu-Isenburg liegt damit bei der Miete um rund 14 Prozent und beim Kaufpreis um rund 14 Prozent über dem Kreisdurchschnitt.

Auf Landesebene (Hessen) liegt der Durchschnitt bei 9,69 Euro/m² Miete und 2.505 Euro/m² Kaufpreis. Neu-Isenburg übertrifft diese Werte um rund 53 Prozent (Miete) bzw. 67 Prozent (Kaufpreis).

Bundesein liegt der deutsche Durchschnitt bei 8,92 Euro/m² Miete und 2.409 Euro/m² Kaufpreis. Der Abstand zu Neu-Isenburg beträgt hier rund 66 Prozent (Miete) bzw. 73 Prozent (Kaufpreis).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Frankfurt am Main liegt mit 19,94 Euro/m² Miete und 6.673 Euro/m² Kaufpreis deutlich höher. Offenbach am Main (14,73 Euro/m² Miete, 4.202 Euro/m² Kaufpreis) liegt nahezu auf demselben Niveau wie Neu-Isenburg. Dreieich (13,55 Euro/m² Miete, 4.191 Euro/m² Kaufpreis) und Langen (13,79 Euro/m² Miete, 3.998 Euro/m² Kaufpreis) liegen leicht darunter. Heusenstamm (13,54 Euro/m² Miete, 3.410 Euro/m² Kaufpreis) und Dietzenbach (13,03 Euro/m² Miete, 3.065 Euro/m² Kaufpreis) sind deutlich günstiger.

Die Bruttomietrendite von 4,24 Prozent liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,29 Prozent und deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent sowie dem bundesweiten Durchschnitt von 5,10 Prozent. Das Perzentil von 27,1 Prozent im Bundesland bedeutet, dass Neu-Isenburg eine vergleichsweise niedrige Rendite aufweist – ein Indiz für hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Neu-Isenburgs wuchs zwischen 2015 und 2024 von 37.565 auf 39.420 Einwohner, was einem Anstieg von rund 4,94 Prozent entspricht. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2019 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 38.105 auf 39.287 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 39.420.

Die Arbeitslosenzahlen liegen bei 1.136 (Stand 2023), nach einem Anstieg während der Pandemie von 982 (2019) auf 1.383 (2020/2021). Der Rückgang auf 1.136 im Jahr 2023 zeigt eine Erholung des lokalen Arbeitsmarktes.

Die Bevölkerungsdichte von 1.623 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Stadt dieser Größe im Rhein-Main-Gebiet typisch und liegt deutlich über dem ländlichen Durchschnitt, aber unter dem Frankfurter Niveau.

Standortfaktoren

Der Kreis Offenbach, zu dem Neu-Isenburg gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Platz 39 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Platzierung kennzeichnet den Kreis als einen der dynamischeren und stärkeren Standorte in Deutschland.

Die Teilindizes zeigen folgende Gewichtung: - Arbeitsmarkt: Platz 40 – ein besonders starker Wert, der auf eine gute Beschäftigungslage hinweist. - Wettbewerb und Innovation: Platz 49 – ebenfalls ein sehr guter Wert, der auf eine wettbewerbsfähige Wirtschaftsstruktur schließen lässt. - Demografie: Platz 123 – im Mittelfeld, was auf eine altersstrukturelle Herausforderung hindeuten kann. - Dynamik: Platz 134 – hier liegt der Kreis etwas abgeschwächter, was auf eine etwas geringere Entwicklungsdynamik im Vergleich zu den Stärken hinweist. - Wohlstand und soziale Lage: Platz 161 – dieser Wert ist im unteren Mittelfeld zu verorten und könnte auf soziale Ungleichheiten oder höhere Lebenshaltungskosten hinweisen.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Nähe zu Frankfurt am Main und die S-Bahn-Anbindung bieten jedoch Zugang zu den hochschulischen Einrichtungen der Region.

Die Kombination aus starkem Arbeitsmarkt, guter Wettbewerbsposition und der Lage im Rhein-Main-Gebiet macht Neu-Isenburg zu einem attraktiven Wohnstandort, der von der Infrastruktur und den Wirtschaftskraft der Region profitiert.