Offenbach am Main, Stadt
Offenbach am Main (PLZ 63065) ist eine kreisfreie Stadt in Hessen. Der Ort zählt 135.490 Einwohner auf 44,9 km², das entspricht 3.019 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,73 € pro m², der Kaufpreis bei 4.202 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,21 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,8 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Offenbach am Main über dem Renditeniveau von 25 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,87 € auf 16,15 € pro m², im Mittel 3,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 7,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Offenbach am Main Rang 104 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 2, Stärkerang 198). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Mühlheim am Main, Frankfurt am Main und Heusenstamm an.
Immobilienpreise in Offenbach am Main im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Offenbach am Main, Stadt
Offenbach am Main ist eine kreisfreie Stadt im Rhein-Main-Gebiet mit 135.490 Einwohnern auf 44,88 km². Der Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 14,73 €/m² und Angebotskaufpreise von 4.202 €/m² auf. Die Stadt liegt mit ihren Miet- und Kaufpreisen deutlich über den hessischen und deutschen Durchschnitten. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 9,5 %. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis mit Rang 104 von rund 400 Kreisen ein, mit besonders starken Werten in Dynamik (Rang 2) und Demografie (Rang 8).
Marktüberblick
Offenbach am Main ist eine kreisfreie Stadt im Rhein-Main-Gebiet mit 135.490 Einwohnern auf einer Fläche von 44,88 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 3.019 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt ist eines von zehn Oberzentren in Hessen und bildet mit Frankfurt am Main ein zusammenhängendes Siedlungsgebiet.
Der aktuelle Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 14,73 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 4.202 Euro pro Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,21 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 23,77. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Im bundesweiten Vergleich liegt Offenbach mit der Angebotsmiete deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro pro Quadratmeter. Auch der Kaufpreis von 4.202 Euro pro Quadratmeter übertrifft den deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter um rund 75 Prozent. Innerhalb Hessens liegt Offenbach mit 14,73 Euro pro Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt von 9,69 Euro pro Quadratmeter.
Die Renditepositionierung im Perzentil von 24,94 Prozent im Bundesland zeigt, dass Offenbach im oberen Preissegment angesiedelt ist – hohe Kaufpreise drücken die Rendite unter den hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und den deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Offenbach haben sich seit 2018 deutlich entwickelt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 11,87 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 14,61 Euro pro Quadratmeter an. Im Jahr 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 13,98 Euro, bevor 2026 ein Wert von 16,15 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen wird. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,92 Prozent.
Die Kaufpreise zeigten bis 2022 einen kontinuierlichen Anstieg von 3.583 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 4.379 Euro pro Quadratmeter (2022). Im Jahr 2023 folgte ein deutlicher Rückgang auf 3.956 Euro pro Quadratmeter, was einer Korrektur von rund 10 Prozent entspricht. Ab 2024 erholten sich die Preise wieder (4.187 Euro) und erreichten 2025 mit 4.474 Euro pro Quadratmeter ein neues Niveau. Der Ausweis für 2026 liegt bei 3.928 Euro pro Quadratmeter, was eine erneute Abschwächung andeutet. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 1,15 Prozent.
Die Entwicklung zeigt, dass der Offenbacher Immobilienmarkt volatil ist und sich nach dem Anstieg bis 2022 einer Korrektur unterzog, gefolgt von einer Erholung. Die aktuellen Werte liegen damit wieder auf einem hohen Niveau, wobei die 2026er Werte eine erneute Dämpfung signalisieren könnten.
Bevölkerungsentwicklung
Die Einwohnerzahl Offenbachs ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen. Von 123.734 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 135.490 Einwohner im Jahr 2024. Das entspricht einem Wachstum von 9,5 Prozent in neun Jahren. Besonders dynamisch war die Entwicklung in den Jahren 2021 bis 2022, als die Bevölkerung um fast 3.000 Personen auf 134.170 anstieg.
Die Arbeitslosenzahlen zeigen einen allgemeinen Abwärtstrend von 7.057 (2015) auf 6.289 (2019). Im Jahr 2020 stieg die Zahl auf 7.519, was der Pandemie geschuldet sein kann. Im Jahr 2022 wurde ein Wert von 2.621 ausgewiesen, was einem ungewöhnlich starken Rückgang entspricht und methodische Gründe haben könnte. Für 2023 liegt die Zahl bei 6.840.
Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die hohe Bevölkerungsdichte von über 3.000 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreichen die Attraktivität der Stadt als Teil des Rhein-Main-Gebiets.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarstädten liegt Offenbach preislich zwischen den günstigeren Umlandgemeinden und dem teureren Frankfurt am Main. Frankfurt weist mit 19,94 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 6.673 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis ein deutliches Preisniveau auf, das rund 35 Prozent über Offenbachs Mietpreisen und 59 Prozent über den Kaufpreisen liegt.
Im direkten Umland bewegen sich die Preise auf einem ähnlichen Niveau wie in Offenbach. Neu-Isenburg liegt mit 14,78 Euro pro Quadratmeter Miete und 4.178 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis nahezu auf Offenbacher Niveau. Bad Vilbel weist mit 15,26 Euro pro Quadratmeter Miete und 4.984 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis ein höheres Preisniveau auf. Mühlheim am Main (13,90 Euro Miete, 3.747 Euro Kaufpreis), Maintal (12,66 Euro, 3.276 Euro) und Obertshausen (12,79 Euro, 3.527 Euro) liegen dagegen deutlich unter Offenbacher Niveau.
Dieses Preisgefälle von Frankfurt über Offenbach und Neu-Isenburg hin zu den günstigeren Umlandgemeinden spiegelt die räumliche Nähe zum Frankfurter Zentrum wider und unterstreicht Offenbachs Position als mittelprämiere Stadt im Rhein-Main-Gebiet.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Offenbach am Main mit dem Gesamtrang 104 von rund 400 deutschen Kreisen im oberen Mittelfeld ein. Besonders hervorstechend ist der Dynamik-Rang 2, der die Stadt in eine der dynamischsten Regionen Deutschlands einordnet. Auch der Demografie-Rang 8 unterstreicht die positive Bevölkerungs- und Strukturentwicklung.
Im Bereich Wettbewerb und Innovation belegt der Kreis Rang 43, was auf eine starke wirtschaftliche Ausrichtung hinweist. Demgegenüber stehen der Stärke-Rang 198, der Arbeitsmarktrang 212 und der Wohlstands- und Sozialerlagen-Rang 349, die auf strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen schließen lassen.
Als Hochschulstandort ist die Hochschule für Gestaltung Offenbach am Main (HfG) mit Sitz in 63065 Offenbach am Main von Bedeutung. Die HfG ist ein international anerkannter Standort im Designbereich und trägt zur Clusterbildung in diesem Sektor bei. Offenbach ist zudem Sitz des Deutschen Wetterdienstes und seit Juli 2025 des Fachbereichs Wetterdienst der Hochschule des Bundes für öffentliche Verwaltung.
Die Kombination aus hoher Dynamik, starker Innovationskraft und einem renommierten Hochschulstandort bildet die Grundlage für die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt, auch wenn die Werte in den Bereichen Wohlstand und Arbeitsmarkt noch Nachholbedarf aufweisen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Offenbach am Main entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Offenbach am Main
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,87 €/m² |
| 2019 | 12,03 €/m² |
| 2020 | 12,66 €/m² |
| 2021 | 12,37 €/m² |
| 2022 | 12,81 €/m² |
| 2023 | 13,35 €/m² |
| 2024 | 14,61 €/m² |
| 2025 | 13,98 €/m² |
| 2026 | 16,15 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Offenbach am Main
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.583 €/m² |
| 2019 | 3.954 €/m² |
| 2020 | 4.061 €/m² |
| 2021 | 4.303 €/m² |
| 2022 | 4.379 €/m² |
| 2023 | 3.956 €/m² |
| 2024 | 4.187 €/m² |
| 2025 | 4.474 €/m² |
| 2026 | 3.928 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Offenbach am Main
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,98 % |
| 2019 | 3,65 % |
| 2020 | 3,74 % |
| 2021 | 3,45 % |
| 2022 | 3,51 % |
| 2023 | 4,05 % |
| 2024 | 4,19 % |
| 2025 | 3,75 % |
| 2026 | 4,93 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Offenbach am Main
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 123.734 Einwohner |
| 2016 | 124.589 Einwohner |
| 2017 | 126.658 Einwohner |
| 2018 | 128.744 Einwohner |
| 2019 | 130.280 Einwohner |
| 2020 | 130.892 Einwohner |
| 2021 | 131.295 Einwohner |
| 2022 | 134.170 Einwohner |
| 2023 | 135.490 Einwohner |
| 2024 | 135.490 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Offenbach am Main
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,93 % |
| 2016 | 6,07 % |
| 2017 | 5,89 % |
| 2018 | 8,04 % |
| 2019 | 7,51 % |
| 2020 | 8,95 % |
| 2021 | 8,71 % |
| 2022 | 7,40 % |
| 2023 | 7,92 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 104 Rang |
| Dynamik | 2,00 Rang |
| Stärke | 198 Rang |
| Demografie | 8,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 212 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 43,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 349 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Offenbach am Main liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Offenbach am Main im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Offenbach am Main ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Offenbach am Main ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Offenbach am Main
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Frankfurt am Main | 19,94 €/m² |
| Bad Vilbel | 15,26 €/m² |
| Neu-Isenburg | 14,78 €/m² |
| Offenbach am Main | 14,73 €/m² |
| Mühlheim am Main | 13,90 €/m² |
| Heusenstamm | 13,54 €/m² |
| Dietzenbach | 13,03 €/m² |
| Obertshausen | 12,79 €/m² |
| Maintal | 12,66 €/m² |
| Niederdorfelden | 12,46 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Offenbach am Main ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Offenbach am Main
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Dietzenbach | 5,10 % |
| Heusenstamm | 4,76 % |
| Maintal | 4,64 % |
| Mühlheim am Main | 4,45 % |
| Obertshausen | 4,35 % |
| Neu-Isenburg | 4,24 % |
| Offenbach am Main | 4,21 % |
| Bad Vilbel | 3,68 % |
| Frankfurt am Main | 3,59 % |
| Niederdorfelden | 3,19 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Mühlheim am Main, Stadt | 5,4 km | 63165 | 13,90 € | 3.747 € | 4,45 % |
| Frankfurt am Main, Stadt | 5,9 km | 60311 | 19,94 € | 6.673 € | 3,59 % |
| Heusenstamm, Stadt | 5,9 km | 63150 | 13,54 € | 3.410 € | 4,76 % |
| Maintal, Stadt | 6,8 km | 63477 | 12,66 € | 3.276 € | 4,64 % |
| Obertshausen, Stadt | 7,1 km | 63179 | 12,79 € | 3.527 € | 4,35 % |
| Neu-Isenburg, Hugenotten- und Waldenserstadt | 7,5 km | 63263 | 14,78 € | 4.178 € | 4,24 % |
| Bad Vilbel, Stadt | 8,5 km | 61118 | 15,26 € | 4.984 € | 3,68 % |
| Niederdorfelden | 10,3 km | 61138 | 12,46 € | 4.689 € | 3,19 % |
| Dietzenbach, Kreisstadt | 10,8 km | 63128 | 13,03 € | 3.065 € | 5,10 % |
Wo liegt Offenbach am Main?
Lage
Offenbach am Main auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule für Gestaltung Offenbach am MainSchloßstraße 31, 63065 Offenbach am Main
Alle Kennzahlen zu Offenbach am Main
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,73 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.202 € |
| Bruttomietrendite | 4,21 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,8 |
| Einwohner | 135.490 |
| Einwohner je km² | 3.019 |
| Fläche (km²) | 44,9 |
| Arbeitslosenquote | 7,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #104 |
| Prognos Dynamikrang | #2 |
| Prognos Stärkerang | #198 |
| Koordinaten | 50,1056, 8,7644 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Offenbach am Main
Was kostet eine Wohnung in Offenbach am Main?
In Offenbach am Main liegen die Angebotsmieten bei durchschnittlich 14,73 Euro pro Quadratmeter und die Angebotskaufpreise bei 4.202 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro je m² für Mieten und 2.505 Euro je m² für Kaufpreise. Die Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Offenbach am Main entwickelt?
Die Angebotsmieten in Offenbach am Main stiegen von 11,87 Euro je m² im Jahr 2018 auf 14,61 Euro im Jahr 2024, mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,92 Prozent. Die Angebotskaufpreise entwickelten sich von 3.583 Euro je m² 2018 auf 4.187 Euro je m² 2024, was einem jährlichen Wachstum von etwa 1,15 Prozent entspricht. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie hoch ist die Mietrendite bei einer Kapitalanlage in Offenbach am Main?
Die Bruttomietrendite liegt in Offenbach am Main bei 4,21 Prozent und damit unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,77 und liegt ebenfalls über dem Landesdurchschnitt von 21,06. Mit einem Perzentilrang von rund 25 liegt Offenbach am Main im unteren Viertel der hessischen Orte bei der Mietrendite, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Offenbach am Main?
Die Bevölkerung in Offenbach am Main wuchs von 123.734 Einwohnern im Jahr 2015 auf 135.490 im Jahr 2024, einem Zuwachs von rund 9,5 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 3.019 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine dichte städtische Bebauung hinweist.
Wie liegen die Immobilienpreise in Offenbach am Main im Vergleich zu Frankfurt?
Im Vergleich zu Frankfurt am Main liegen die Angebotsmieten in Offenbach am Main mit 14,73 Euro je m² unter den 19,94 Euro in Frankfurt. Auch die Angebotskaufpreise liegen mit 4.202 Euro je m² deutlich unter Frankfurts 6.673 Euro je m². Die Bruttomietrendite liegt in Offenbach mit 4,21 Prozent jedoch über dem Frankfurter Wert von 3,59 Prozent.
Wie gut schneidet Offenbach am Main bei den Standortfaktoren ab?
Offenbach am Main erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Kreisvergleich den Gesamtrang 104 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 2 in der Kategorie Dynamik, während der Rang in der Kategorie Stärke bei 198 liegt. An der Hochschule für Gestaltung Offenbach am Main ist eine Hochschule am Ort ansässig.
Woher stammen die Daten zu Offenbach am Main?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Offenbach am Main sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Offenbach am Main führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |