Frankfurt am Main, Stadt
Frankfurt am Main (PLZ 60311) ist eine kreisfreie Stadt in Hessen. Der Ort zählt 775.790 Einwohner auf 248,3 km², das entspricht 3.124 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 9 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 19,94 € pro m², der Kaufpreis bei 6.673 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,59 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,9 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Frankfurt am Main über dem Renditeniveau von 5 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 16,24 € auf 21,22 € pro m², im Mittel 3,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Frankfurt am Main Rang 28 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 19, Stärkerang 47). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Offenbach am Main, Neu-Isenburg und Eschborn an.
Immobilienpreise in Frankfurt am Main im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Frankfurt am Main, Stadt
Frankfurt am Main ist mit 775.790 Einwohnern die größte Stadt Hessens und weist mit 19,94 €/m² Angebotsmiete und 6.673 €/m² Angebotskaufpreis die mit Abstand höchsten Immobilienwerte in Hessen auf. Die Mieten legten seit 2018 um 3,40 % pro Jahr zu, die Kaufpreise um 1,11 %. Die Bruttomietrendite liegt bei nur 3,59 % – im unteren 5 %-Perzentil Hessens. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Kreis Frankfurt am Main auf Platz 28 von rund 400 deutschen Kreisen, mit besonders starken Werten im Arbeitsmarkt (Rang 11) und der Dynamik (Rang 19).
Überblick und Demografie
Frankfurt am Main ist mit 775.790 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 248,31 km² die mit Abstand größte Stadt Hessens und erreicht eine Bevölkerungsdichte von 3.124 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Stadt ist Sitz zahlreicher nationaler und internationaler Institutionen, darunter die Europäische Zentralbank, die Bundesbank und Dutzende von Finanzdienstleistern. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 (732.688) und 2024 (775.790) um 5,88 %. Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 25.403 (2015: 25.247), was einer stabilen Entwicklung entspricht.
Frankfurt am Main ist eine kreisfreie Stadt und bildet zugleich den Kreis Frankfurt am Main. Für diesen Kreis liegen im Prognos-Zukunftsatlas 2025 die Standortfaktoren vor.
Preisentwicklung und Miet- und Kaufmarktdaten
Die aktuellen Angebotswerte für Frankfurt am Main liegen bei 19,94 €/m² für die Miete und 6.673 €/m² für den Kaufpreis (Stand 2026). Die Bruttomietrendite beträgt 3,59 %, der Kaufpreisfaktor 27,89.
Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Die Angebotsmiete entwickelte sich seit 2018 deutlich steigend: von 16,24 €/m² (2018) über 17,20 €/m² (2019), 17,40 €/m² (2020), 17,45 €/m² (2021), 17,64 €/m² (2022), 18,36 €/m² (2023) auf 20,10 €/m² (2024). Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 19,07 €/m², bevor die Zeitreihe 2026 einen Wert von 21,22 €/m² ausweist. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,40 %. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Beim Kaufpreis zeigt sich ein anderes Bild: Von 6.094 €/m² (2018) stieg der Wert auf 6.570 €/m² (2019), 6.767 €/m² (2020) und 7.198 €/m² (2021). Anschließend folgte eine Korrektur auf 6.804 €/m² (2022), 6.533 €/m² (2023), 6.586 €/m² (2024) und 6.481 €/m² (2025). Die Zeitreihe 2026 weist 6.658 €/m² aus. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 1,11 %. Auch die Kaufpreiszeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Auffällig ist die Preiskorrektur im Kaufmarkt nach dem Hoch 2021, die sich bis 2025 fortsetzte, bevor ein leichter Anstieg einsetzte. Die Mieten zeigten hingegen einen durchgängig steigenden Trend mit einer kurzen Eintrübung 2025.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Frankfurt am Main deutlich ab. Die Angebotsmiete von 19,94 €/m² liegt mehr als doppelt so hoch wie der hessische Durchschnitt von 9,69 €/m² und mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 8,92 €/m². Beim Kaufpreis beträgt der Unterschied noch mehr: Frankfurt liegt bei 6.673 €/m², während der hessische Durchschnitt bei 2.505 €/m² und der deutsche bei 2.409 €/m² liegt.
Die Bruttomietrendite von 3,59 % liegt im unteren 5 %-Perzentil Hessens (Perzentilrang 4,51 %). Das bedeutet, dass nur etwa 4,5 % der hessischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Im Vergleich dazu weisen Nachbarorte wie Eschborn (5,09 %), Heusenstamm (4,76 %) und Mühlheim am Main (4,45 %) deutlich höhere Renditen auf – bei zugleich niedrigeren Kaufpreisen.
Die Nachbargemeinden im Umkreis zeigen ein klares Gefälle: Offenbach am Main (5,9 km Entfernung) liegt bei 14,73 €/m² Miete und 4.202 €/m² Kaufpreis, Neu-Isenburg (6,3 km) bei 14,78 €/m² und 4.178 €/m². Selbst Eschborn, als wohlhabende Gemeinde im Taunus, liegt mit 17,31 €/m² Miete und 4.080 €/m² Kaufpreis deutlich unter Frankfurt.
Der Kaufpreisfaktor von 27,89 liegt über dem hessischen Durchschnitt von 21,06, was auf eine im Verhältnis zur Miete überbewertete Kaufpreislage hindeutet.
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Frankfurt am Main den Gesamt-Rang 28 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position im Arbeitsmarkt mit Rang 11, was die wirtschaftliche Bedeutung der Stadt unterstreicht. Auch die Dynamik mit Rang 19 ist ein deutliches Signal für eine positive Entwicklungsperspektive. Der Rang in der Stärke liegt mit 47 noch im oberen Drittel, während der Rang im Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit 360 deutlich schwächer ausfällt.
Frankfurt am Main verfügt über ein breites Hochschulangebot mit neun Hochschulen, darunter die Johann Wolfgang Goethe-Universität als eine der größten Universitäten Deutschlands, die Frankfurt School of Finance & Management, die Hochschule der Deutschen Bundesbank, die Hochschule für Musik und Darstellende Kunst, die Frankfurt University of Applied Sciences, die Philosophisch-Theologische Hochschule Sankt Georgen, die Provadis School, die Städelschule und die University of Labour. Dieses akademische Ökosystem trägt zur Attraktivität der Stadt für Fachkräfte bei.
Für Frankfurt am Main liegen keine Boden- oder Grundstückswerte (Bodenrichtwerte) vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Frankfurt am Main entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Frankfurt am Main
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 16,24 €/m² |
| 2019 | 17,20 €/m² |
| 2020 | 17,40 €/m² |
| 2021 | 17,45 €/m² |
| 2022 | 17,64 €/m² |
| 2023 | 18,36 €/m² |
| 2024 | 20,10 €/m² |
| 2025 | 19,07 €/m² |
| 2026 | 21,22 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Frankfurt am Main
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6.094 €/m² |
| 2019 | 6.570 €/m² |
| 2020 | 6.767 €/m² |
| 2021 | 7.198 €/m² |
| 2022 | 6.804 €/m² |
| 2023 | 6.533 €/m² |
| 2024 | 6.586 €/m² |
| 2025 | 6.481 €/m² |
| 2026 | 6.658 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Frankfurt am Main
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,20 % |
| 2019 | 3,14 % |
| 2020 | 3,09 % |
| 2021 | 2,91 % |
| 2022 | 3,11 % |
| 2023 | 3,37 % |
| 2024 | 3,66 % |
| 2025 | 3,53 % |
| 2026 | 3,82 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Frankfurt am Main
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 732.688 Einwohner |
| 2016 | 736.414 Einwohner |
| 2017 | 746.878 Einwohner |
| 2018 | 753.056 Einwohner |
| 2019 | 763.380 Einwohner |
| 2020 | 764.104 Einwohner |
| 2021 | 759.224 Einwohner |
| 2022 | 773.068 Einwohner |
| 2023 | 775.790 Einwohner |
| 2024 | 775.790 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Frankfurt am Main
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,03 % |
| 2016 | 9,07 % |
| 2017 | 8,89 % |
| 2018 | 4,34 % |
| 2019 | 4,02 % |
| 2020 | 5,50 % |
| 2021 | 5,58 % |
| 2022 | 4,84 % |
| 2023 | 4,94 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 28,00 Rang |
| Dynamik | 19,00 Rang |
| Stärke | 47,00 Rang |
| Demografie | 38,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 11,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 29,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 360 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Frankfurt am Main liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Frankfurt am Main im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Frankfurt am Main ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Frankfurt am Main ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Frankfurt am Main
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Frankfurt am Main | 19,94 €/m² |
| Eschborn | 17,31 €/m² |
| Bad Vilbel | 15,26 €/m² |
| Neu-Isenburg | 14,78 €/m² |
| Offenbach am Main | 14,73 €/m² |
| Mühlheim am Main | 13,90 €/m² |
| Schwalbach am Taunus | 13,88 €/m² |
| Dreieich | 13,55 €/m² |
| Heusenstamm | 13,54 €/m² |
| Steinbach (Taunus) | 13,45 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Frankfurt am Main ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Frankfurt am Main
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eschborn | 5,09 % |
| Heusenstamm | 4,76 % |
| Mühlheim am Main | 4,45 % |
| Neu-Isenburg | 4,24 % |
| Offenbach am Main | 4,21 % |
| Steinbach (Taunus) | 4,14 % |
| Schwalbach am Taunus | 4,09 % |
| Dreieich | 3,88 % |
| Bad Vilbel | 3,68 % |
| Frankfurt am Main | 3,59 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Offenbach am Main, Stadt | 5,9 km | 63065 | 14,73 € | 4.202 € | 4,21 % |
| Neu-Isenburg, Hugenotten- und Waldenserstadt | 6,3 km | 63263 | 14,78 € | 4.178 € | 4,24 % |
| Eschborn, Stadt | 8,8 km | 65760 | 17,31 € | 4.080 € | 5,09 % |
| Bad Vilbel, Stadt | 8,8 km | 61118 | 15,26 € | 4.984 € | 3,68 % |
| Steinbach (Taunus), Stadt | 10,1 km | 61449 | 13,45 € | 3.898 € | 4,14 % |
| Dreieich, Stadt | 10,4 km | 63303 | 13,55 € | 4.191 € | 3,88 % |
| Heusenstamm, Stadt | 10,5 km | 63150 | 13,54 € | 3.410 € | 4,76 % |
| Mühlheim am Main, Stadt | 11,0 km | 63165 | 13,90 € | 3.747 € | 4,45 % |
| Schwalbach am Taunus, Stadt | 11,2 km | 65824 | 13,88 € | 4.068 € | 4,09 % |
Wo liegt Frankfurt am Main?
Lage
Frankfurt am Main auf der Karte
Hochschulen am Ort
9 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Frankfurt School of Finance & ManagementAdickesallee 32–34, 60322 Frankfurt am Main
- Frankfurt University of Applied SciencesNibelungenplatz 1, 60318 Frankfurt am Main
- Hochschule der Deutschen BundesbankWilhelm-Epstein-Straße 14, 60431 Frankfurt am Main
- Hochschule für Musik und Darstellende Kunst Frankfurt am MainEschersheimer Landstraße 29–39, 60322 Frankfurt am Main
- Johann Wolfgang Goethe-Universität Frankfurt am MainTheodor-W.-Adorno-Platz 1, 60323 Frankfurt am Main
- Philosophisch-Theologische Hochschule Sankt GeorgenOffenbacher Landstraße 224, 60599 Frankfurt am Main
- Provadis School of International Management and TechnologyIndustriepark Höchst, Gebäude B845, 65926 Frankfurt am Main
- Städelschule - Hochschule für Bildende KünsteDürerstraße 10, 60596 Frankfurt am Main
- University of LabourEschersheimer Landstraße 155-157, 60323 Frankfurt am Main
Alle Kennzahlen zu Frankfurt am Main
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 19,94 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.673 € |
| Bruttomietrendite | 3,59 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,9 |
| Einwohner | 775.790 |
| Einwohner je km² | 3.124 |
| Fläche (km²) | 248,3 |
| Arbeitslosenquote | 4,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #28 |
| Prognos Dynamikrang | #19 |
| Prognos Stärkerang | #47 |
| Koordinaten | 50,1109, 8,6824 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Frankfurt am Main
Was kostet eine Wohnung in Frankfurt am Main?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Frankfurt am Main liegt bei 19,94 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.673 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro (Miete) bzw. 2.505 Euro (Kaufpreis) pro Quadratmeter. Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Frankfurt am Main entwickelt?
Die Angebotsmiete in Frankfurt am Main ist von 16,24 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 21,22 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,4 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 6.094 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 6.658 Euro (2026), was einem jährlichen Anstieg von etwa 1,1 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Frankfurt am Main?
Die Bruttomietrendite für Frankfurt am Main liegt bei 3,59 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 27,89. Damit liegt die Rendite deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und dem bundesweiten Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 4,51 bedeutet, dass nur rund 4,5 Prozent der Orte in Hessen eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor liegt ebenfalls über dem hessischen Durchschnitt von 21,06, was ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Frankfurt am Main?
Die Einwohnerzahl von Frankfurt am Main ist von 732.688 im Jahr 2015 auf 775.790 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 5,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 3.124 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt ist damit eine der bevölkerungsreichsten und dichtest besiedelten Gemeinden in Deutschland.
Wie ist die wirtschaftliche Zukunftsperspektive von Frankfurt am Main?
Frankfurt am Main schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr gut ab und belegt Rang 28 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist der Arbeitsmarkt mit Rang 11. Die Stadt verfügt über neun Hochschulen, darunter die Goethe-Universität, die Frankfurt School of Finance & Management und die Hochschule der Deutschen Bundesbank.
Woher stammen die Daten zu Frankfurt am Main?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Frankfurt am Main sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Frankfurt am Main führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |