Schwalbach am Taunus, Stadt
Schwalbach am Taunus (PLZ 65824) liegt im Main-Taunus-Kreis in Hessen. Der Ort zählt 15.566 Einwohner auf 6,5 km², das entspricht 2.406 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,88 € pro m², der Kaufpreis bei 4.068 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,09 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,4 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwalbach am Taunus über dem Renditeniveau von 19 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,40 € auf 13,72 € pro m², im Mittel 2,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Main-Taunus-Kreis Rang 35 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 288, Stärkerang 24). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Sulzbach (Taunus), Eschborn und Bad Soden am Taunus an.
Immobilienpreise in Schwalbach am Taunus im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Schwalbach am Taunus
Schwalbach am Taunus ist eine kompakte Stadt im Main-Taunus-Kreis mit knapp 15.600 Einwohnern auf 6,47 km². Der Immobilienmarkt weist mit 13,88 €/m² Angebotsmiete und 4.068 €/m² Angebotskaufpreis deutlich überdurchschnittliche Werte auf, die weit über dem hessischen und bundesweiten Durchschnitt liegen. Die Stadt profitiert von ihrer Lage im suburbanen Frankfurter Umland und einem sehr gut bewerteten Standortfaktor (Prognos-Rang 35 von ~400 Kreisen). Die Kaufpreisentwicklung war volatil, mit einem Tief 2024 und einem Anstieg 2025.
Der Ort
Schwalbach am Taunus liegt im Vordertaunus unmittelbar an der westlichen Stadtgrenze von Frankfurt am Main und gehört zum Main-Taunus-Kreis in Hessen. Die 6,47 km² große Stadt hat rund 15.566 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 2.406 Einwohnern je km². Sie ist ein wichtiger Wohn- und Gewerbestandort im suburbanen Frankfurter Umland. Die Stadt grenzt an Königstein im Taunus, Kronberg im Taunus, Eschborn, Frankfurt am Main, Sulzbach und Bad Soden am Taunus.
Marktüberblick und Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Schwalbach am Taunus weist deutlich überdurchschnittliche Preise auf. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 13,88 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.068 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,42, die Bruttomietrendite liegt bei 4,09 Prozent.
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 2018 bis 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 2,34 Prozent. Der Kaufpreis stieg im selben Zeitraum mit 2,76 Prozent CAGR an. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Besonders auffällig ist die Volatilität der Kaufpreise: Nach einem Anstieg von 3.318 Euro/m² (2018) auf 4.744 Euro/m² (2019) folgte ein Rückgang bis auf 3.481 Euro/m² im Jahr 2024. 2025 stieg der Preis erneut auf 5.159 Euro/m², bevor er 2026 wieder auf 4.126 Euro/m² fiel. Die Mietpreise zeigten einen stabileren Verlauf mit einem leichten Einbruch 2020 und 2025.
Regionale Einordnung
Schwalbach am Taunus liegt im oberen Preissegment des hessischen Immobilienmarkts. Im Vergleich zum Landesdurchschnitt von 9,69 Euro/m² (Miete) und 2.505 Euro/m² (Kaufpreis) liegen die Schwalbacher Werte deutlich darüber. Auch im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis) positioniert sich die Stadt als Premium-Standort.
Im Main-Taunus-Kreis, der 12 Orte umfasst, bewegt sich Schwalbach auf dem Niveau des Kreisdurchschnitts: 14,10 Euro/m² Angebotsmiete und 4.088 Euro/m² Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor des Kreises liegt bei 24,22.
Im Perzentilrang der hessischen Orte belegt Schwalbach mit 19,48 Prozent einen Platz in den oberen 20 Prozent – das bedeutet, die Preise liegen höher als bei etwa 80 Prozent der vergleichbaren hessischen Orte.
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Eschborn (2,4 km entfernt) weist mit 17,31 Euro/m² die höchste Angebotsmiete auf, während Kronberg im Taunus (3,9 km) mit 5.499 Euro/m² den höchsten Kaufpreis verzeichnet. Schwalbach liegt mit 4.068 Euro/m² Kaufpreis im mittleren bis oberen Bereich der Nachbargemeinden.
Die Bruttomietrendite von 4,09 Prozent liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,16 Prozent und deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent. Dies spiegelt die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten wider.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Schwalbach am Taunus entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 leicht positiv: Von 15.203 Einwohnern stieg die Zahl auf 15.566, was einer Zunahme von 2,39 Prozent entspricht. Nach einem leichten Rückgang 2019 auf 15.300 und einem Tiefpunkt 2021 mit 15.269 Einwohnern folgte ab 2022 ein wieder steigender Trend.
Die Arbeitslosenquote ist als absolute Zahl ausgewiesen: 2015 lag sie bei 385 Arbeitslosen, 2023 bei 473. Nach einem Anstieg während der Pandemie (446 im Jahr 2021) folgte ein weiterer Anstieg auf den aktuellen Wert. Eine prozentuale Arbeitslosenquote ist in den vorliegenden Daten nicht enthalten.
Die hohe Bevölkerungsdichte von 2.406 Einwohnern je km² auf einer Fläche von nur 6,47 km² unterstreicht den verdichteten Charakter der Stadt.
Standortfaktoren
Der Main-Taunus-Kreis, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 35. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Damit gehört der Kreis zu den dynamischsten und stärksten Regionen Deutschlands.
Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 44) und Wettbewerb/Innovation (Rang 42) ab. Auch die soziale Lage und der Wohlstand liegen mit Rang 86 im oberen Drittel. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 231), was auf alternde Strukturen hindeuten könnte. Der Dynamik-Rang von 288 ist vergleichsweise niedrig und zeigt, dass die Entwicklungsdynamik nicht so ausgeprägt ist wie die aktuelle Stärke.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Schwalbach profitiert stattdessen von der Nähe zu Frankfurt am Main und den weiteren Universitätsstädten der Region.
Für diesen Ort liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwalbach am Taunus entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwalbach am Taunus
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,40 €/m² |
| 2019 | 12,63 €/m² |
| 2020 | 11,88 €/m² |
| 2021 | 12,02 €/m² |
| 2022 | 12,13 €/m² |
| 2023 | 12,41 €/m² |
| 2024 | 12,74 €/m² |
| 2025 | 11,94 €/m² |
| 2026 | 13,72 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwalbach am Taunus
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.318 €/m² |
| 2019 | 4.744 €/m² |
| 2020 | 4.744 €/m² |
| 2021 | 4.355 €/m² |
| 2022 | 4.262 €/m² |
| 2023 | 3.742 €/m² |
| 2024 | 3.481 €/m² |
| 2025 | 5.159 €/m² |
| 2026 | 4.126 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwalbach am Taunus
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,12 % |
| 2019 | 3,19 % |
| 2020 | 3,00 % |
| 2021 | 3,31 % |
| 2022 | 3,42 % |
| 2023 | 3,98 % |
| 2024 | 4,39 % |
| 2025 | 2,78 % |
| 2026 | 3,99 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwalbach am Taunus
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 15.203 Einwohner |
| 2016 | 15.452 Einwohner |
| 2017 | 15.422 Einwohner |
| 2018 | 15.333 Einwohner |
| 2019 | 15.300 Einwohner |
| 2020 | 15.372 Einwohner |
| 2021 | 15.269 Einwohner |
| 2022 | 15.519 Einwohner |
| 2023 | 15.566 Einwohner |
| 2024 | 15.566 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwalbach am Taunus
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,30 % |
| 2016 | 4,10 % |
| 2017 | 3,89 % |
| 2018 | 3,68 % |
| 2019 | 3,64 % |
| 2020 | 4,71 % |
| 2021 | 5,09 % |
| 2022 | 4,79 % |
| 2023 | 5,28 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 35,00 Rang |
| Dynamik | 288 Rang |
| Stärke | 24,00 Rang |
| Demografie | 231 Rang |
| Arbeitsmarkt | 44,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 42,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 86,00 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Schwalbach am Taunus liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Schwalbach am Taunus im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwalbach am Taunus ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwalbach am Taunus ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwalbach am Taunus
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Eschborn | 17,31 €/m² |
| Oberursel (Taunus) | 15,16 €/m² |
| Bad Soden am Taunus | 15,13 €/m² |
| Königstein im Taunus | 14,89 €/m² |
| Liederbach am Taunus | 14,57 €/m² |
| Kronberg im Taunus | 14,36 €/m² |
| Sulzbach (Taunus) | 13,96 €/m² |
| Schwalbach am Taunus | 13,88 €/m² |
| Steinbach (Taunus) | 13,45 €/m² |
| Kelkheim (Taunus) | 13,21 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwalbach am Taunus ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwalbach am Taunus
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eschborn | 5,09 % |
| Liederbach am Taunus | 4,47 % |
| Steinbach (Taunus) | 4,14 % |
| Schwalbach am Taunus | 4,09 % |
| Bad Soden am Taunus | 3,96 % |
| Kelkheim (Taunus) | 3,91 % |
| Oberursel (Taunus) | 3,87 % |
| Sulzbach (Taunus) | 3,68 % |
| Königstein im Taunus | 3,47 % |
| Kronberg im Taunus | 3,13 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Sulzbach (Taunus) | 1,9 km | 65843 | 13,96 € | 4.555 € | 3,68 % |
| Eschborn, Stadt | 2,4 km | 65760 | 17,31 € | 4.080 € | 5,09 % |
| Bad Soden am Taunus, Stadt | 2,6 km | 65812 | 15,13 € | 4.582 € | 3,96 % |
| Steinbach (Taunus), Stadt | 3,2 km | 61449 | 13,45 € | 3.898 € | 4,14 % |
| Kronberg im Taunus, Stadt | 3,9 km | 61476 | 14,36 € | 5.499 € | 3,13 % |
| Liederbach am Taunus | 4,7 km | 65835 | 14,57 € | 3.913 € | 4,47 % |
| Kelkheim (Taunus), Stadt | 6,3 km | 65779 | 13,21 € | 4.052 € | 3,91 % |
| Königstein im Taunus, Stadt | 6,4 km | 61462 | 14,89 € | 5.157 € | 3,47 % |
| Oberursel (Taunus), Stadt | 6,5 km | 61440 | 15,16 € | 4.695 € | 3,87 % |
Wo liegt Schwalbach am Taunus?
Lage
Schwalbach am Taunus auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwalbach am Taunus
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,88 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.068 € |
| Bruttomietrendite | 4,09 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,4 |
| Einwohner | 15.566 |
| Einwohner je km² | 2.406 |
| Fläche (km²) | 6,5 |
| Arbeitslosenquote | 5,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #35 |
| Prognos Dynamikrang | #288 |
| Prognos Stärkerang | #24 |
| Koordinaten | 50,1493, 8,5378 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwalbach am Taunus
Was kostet eine Wohnung in Schwalbach am Taunus?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.068 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,88 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich höher als der hessische Durchschnitt (2.505 Euro/m² bzw. 9,69 Euro/m²) und auch über dem Kreisdurchschnitt des Main-Taunus-Kreises (4.088 Euro/m² bzw. 14,10 Euro/m²). Hinweis: Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwalbach am Taunus entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 11,40 Euro/m² (2018) auf 13,72 Euro/m² (2026) gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,34 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 3.318 Euro/m² und betrug 2026 4.126 Euro/m², was einem CAGR von 2,76 Prozent entspricht. Die Entwicklung war nicht linear: 2019 gab es einen deutlichen Sprung auf 4.744 Euro/m², danach folgte ein Rückgang bis 2024 auf 3.481 Euro/m², bevor der Preis 2025 wieder stark auf 5.159 Euro/m² anstieg.
Wie teuer ist Schwalbach am Taunus im Vergleich zu anderen Orten?
Schwalbach am Taunus liegt mit einem Kaufpreis von 4.068 Euro/m² deutlich über dem hessischen Durchschnitt von 2.505 Euro/m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,09 Prozent und liegt damit unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent. Der Perzentilrang von 19,5 im Bundesland bedeutet, dass rund 80,5 Prozent der Orte in Hessen eine höhere Rendite aufweisen. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (4,16 Prozent Rendite) liegt Schwalbach leicht darunter.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwalbach am Taunus?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,09 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,42. Beide Werte sind im bundeslandweiten Vergleich eher niedrig: Der Perzentilrang von 19,5 zeigt, dass rund 80,5 Prozent der hessischen Orte eine höhere Rendite bieten. Im Main-Taunus-Kreis liegt die durchschnittliche Rendite bei 4,16 Prozent, Schwalbach liegt also leicht darunter. Der hohe Kaufpreisfaktor von 24,42 (hessischer Durchschnitt: 21,06) zeigt ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie wird die Zukunftsfähigkeit von Schwalbach am Taunus eingeschätzt?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Main-Taunus-Kreis, zu dem Schwalbach am Taunus gehört, den 35. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index "Wettbewerb und Innovation" (Rang 42) sowie im "Arbeitsmarkt" (Rang 44) ab. Im Bereich "Demografie" (Rang 231) und "Dynamik" (Rang 288) liegt der Kreis dagegen im unteren Drittel. Der Standortfaktor gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Schwalbach am Taunus?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwalbach am Taunus sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwalbach am Taunus führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Main-Taunus-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Eschborn, Stadt | 65760 | 17,31 € | 4.080 € | 5,09 % |
| Eppstein, Stadt | 65817 | 11,97 € | 2.994 € | 4,80 % |
| Liederbach am Taunus | 65835 | 14,57 € | 3.913 € | 4,47 % |
| Flörsheim am Main, Stadt | 65439 | 13,24 € | 3.717 € | 4,28 % |
| Hattersheim am Main, Stadt | 65795 | 14,66 € | 4.399 € | 4,00 % |
| Bad Soden am Taunus, Stadt | 65812 | 15,13 € | 4.582 € | 3,96 % |
| Hofheim am Taunus, Kreisstadt | 65719 | 14,57 € | 4.448 € | 3,93 % |
| Kelkheim (Taunus), Stadt | 65779 | 13,21 € | 4.052 € | 3,91 % |