Oberursel (Taunus), Stadt

Marktüberblick

Oberursel (Taunus) ist mit 47.241 Einwohnern (Stand 2024) nach Bad Homburg vor der Höhe die zweitgrößte Stadt im Hochtaunuskreis und gehört zu den bedeutenderen Kommunen Hessens. Die 45,34 km² große Stadt liegt im Übergangsgebiet des Taunus zur Oberrheinischen Tiefebene auf 197 m Höhe und grenzt unmittelbar an die Frankfurter Stadtteile Niederursel und Kalbach-Riedberg. Diese Lage im unmittelbaren Einzugsraum der Metropole Frankfurt prägt den Immobilienmarkt maßgeblich.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.695 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 15,16 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über den Durchschnittswerten für Hessen (2.505 €/m² Kaufpreis, 9,69 €/m² Miete) und Deutschland (2.409 €/m² Kaufpreis, 8,92 €/m² Miete). Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,81, die Bruttomietrendite liegt bei 3,87 Prozent.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Oberursel zeigen einen durchgängig steigenden Trend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 11,90 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2026 bereits 15,79 Euro – ein Anstieg von rund 33 Prozent in acht Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 3,6 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2023 (13,94 €/m²) auf 2024 (14,86 €/m²) und weiter auf 2026 (15,79 €/m²).

Der Kaufmarkt zeigt ein anderes Bild. Nach einem Anstieg von 4.245 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 5.185 €/m² (2020) folgte eine volatile Entwicklung mit Schwankungen zwischen 4.597 €/m² (2023) und 5.179 €/m² (2022). Die Prognose für 2026 zeigt einen deutlichen Rückgang auf 3.204 €/m², was einem jährlichen Rückgang von rund 3,5 Prozent entspricht. Diese Entwicklung spiegelt den allgemeinen Korrekturprozess am deutschen Immobilienmarkt wider, der in den hochpreisigen Regionen des Rhein-Main-Gebiets besonders ausgeprägt ist.

Regionale Einordnung

Oberursel positioniert sich im regionalen Vergleich an der Spitze. Mit 4.695 €/m² liegt der Angebotskaufpreis deutlich über dem Hochtaunuskreis-Durchschnitt von 3.881 €/m² und knapp unter dem von Kronberg im Taunus (5.499 €/m²), der mit Abstand teuersten Stadt im Vergleich. Bad Homburg (4.696 €/m²) liegt nahezu auf gleichem Niveau. Bei der Angebotsmiete liegt Oberursel mit 15,16 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 12,59 €/m² und liegt im oberen Segment der Nachbarkommunen.

Die Bruttomietrendite von 3,87 Prozent ist im regionalen Vergleich eher niedrig – Eschborn weist mit 5,09 Prozent die höchste Rendite auf. Der Perzentilrang von knapp 10 Prozent im Bundesland Hessen bedeutet, dass Oberursel bei der Mietrendite zu den unterdurchschnittlichen Standorten gehört, was bei den hohen Kaufpreisen erwartbar ist.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 45.723 Einwohnern (2015) auf 47.241 (2024) entspricht dies einem Wachstum von 3,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.042 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt gliedert sich in sechs Stadtteile: die Kernstadt Oberursel (Mitte und Nord), Bommersheim, Oberstedten, Stierstadt und Weißkirchen.

Standortfaktoren

Der Hochtaunuskreis, zu dem Oberursel gehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 14 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders hervorstechend ist der fünfte Platz im Arbeitsmarkt-Index sowie der 20. Platz im Wohlstand-Index. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 68 im Mittelfeld, der Stärke-Index mit Platz 15 erneut im oberen Segment.

Diese Werte unterstreichen die wirtschaftliche Stärke der Region. Oberursel profitiert direkt von der Nähe zu Frankfurt am Main, das als internationaler Finanz- und Wirtschaftsstandort dient. Die Stadt ist wie ihre Nachbarkronen Kronberg, Königstein und Bad Homburg für gehobene Wohnlagen bekannt. Der Kaufkraftindex lag 2020 bei 137,1 Prozent des Bundesdurchschnitts, was auf ein überdurchschnittliches Einkommensniveau der Bevölkerung hinweist.

Als einzige Hochschule ist die Lutherische Theologische Hochschule Oberursel vor Ort angesiedelt. Die historische Bedeutung der Stadt reicht bis ins Jahr 791 zurück, als sie erstmals urkundlich als „Ursella“ erwähnt wurde. 1444 erhielt Oberursel die Stadtrechte, 1860 erfolgte der Anschluss an die Homburger Bahn, die heute als U3 der U-Bahn Frankfurt die direkte Verbindung in die Metropole ermöglicht.