Dietzenbach, Kreisstadt

Überblick

Dietzenbach ist die Kreisstadt des Landkreises Offenbach in Hessen und liegt im Herzen des Rhein-Main-Gebiets, etwa zwölf Kilometer von Frankfurt am Main und zehn Kilometer von Offenbach am Main entfernt. Die 1215 erstmals urkundlich erwähnte Gemeinde erhielt 1970 Stadtrechte und ist seit 2003 offiziell Kreisstadt. Mit einer Fläche von 21,68 km² und rund 35.300 Einwohnern (Stand 2024) zählt Dietzenbach zu den mittelgroßen Städten im Umland Frankfurts. Die Stadt besteht aus den Stadtteilen Steinberg, Wingertsberg, Hexenberg, Altstadt und Spessartviertel.

Marktüberblick und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmietpreis in Dietzenbach liegt bei 13,03 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.065 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,6, die Bruttomietrendite liegt bei 5,1 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg in den letzten Jahren: Lag der Angebotsmietpreis 2019 mit 10,39 €/m² noch auf dem niedrigsten Niveau der Zeitreihe, stieg er bis 2025 auf 13,35 €/m². Im Jahr 2026 ist ein Rückgang auf 12,74 €/m² zu verzeichnen. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,31 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung volatiler. Nach einem Tief von 2.576 €/m² im Jahr 2020 folgte ein starker Anstieg auf 3.341 €/m² im Jahr 2021, gefolgt von einem Rückgang auf 2.758 €/m² im Jahr 2023. 2025 wurde mit 3.426 €/m² ein neuer Höchststand erreicht, 2026 liegt der Wert bei 3.115 €/m². Der CAGR beträgt 1,12 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 5,1 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt Hessens (4,98 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) und positioniert Dietzenbach im Perzentilrang 68,2 innerhalb des Bundeslandes – das bedeutet, dass die Rendite besser ist als bei etwa zwei Dritteln der verglichenen hessischen Orte.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Dietzenbach unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 13,03 €/m² liegt knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Offenbach (12,99 €/m²) und deutlich über dem hessischen Durchschnitt (9,69 €/m²) sowie dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Dietzenbach mit 3.065 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 3.659 €/m², aber deutlich über dem Landesdurchschnitt (2.505 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die nächstgelegenen Städte Rodgau (4,7 km) und Heusenstamm (5,9 km) liegen mit 12,03 bzw. 13,54 €/m² in ähnlichen Mietpreislagen. Dreieich (6,2 km) weist mit 4.191 €/m² den höchsten Kaufpreis der Nachbarschaft auf, während Messel (8,3 km) mit 2.877 €/m² am günstigsten ist. Neu-Isenburg (8 km) liegt mit 14,78 €/m² und 4.178 €/m² in der oberen Preisklasse der Region.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Dietzenbach ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 33.397 Einwohnern im Jahr 2015 auf 35.268 im Jahr 2024, einem Anstieg von 5,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.627 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine dicht besiedelte Stadt im Ballungsraum Frankfurt hinweist.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 1.362 und ist bis 2023 auf 1.290 gesunken, was auf eine positive Arbeitsmarktentwicklung hindeutet. Allerdings sind dies absolute Zahlen; eine Arbeitslosenquote in Prozent ist in den vorliegenden Daten nicht enthalten.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 (Bezuggröße: Landkreis Offenbach) belegt der Kreis insgesamt Platz 39 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 40) und Gesamt (Rang 39) ab. Im Bereich Dynamik (Rang 134) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 161) liegen die Werte schwächer. Der Demografie-Rang liegt bei Platz 123. Keine Hochschulen sind in Dietzenbach ansässig.