Bruchköbel, Stadt

Marktüberblick

Bruchköbel ist eine Stadt im Main-Kinzig-Kreis in Hessen mit rund 20.894 Einwohnern auf einer Fläche von 29,88 km². Sie liegt etwa 20 Kilometer nordöstlich von Frankfurt am Main und gehört zur Stadtregion Frankfurt. Die Stadt gliedert sich in fünf Stadtteile (Bruchköbel, Roßdorf, Niederissigheim, Oberissigheim und Butterstadt) und ist über die Bundesautobahn 66 sowie die Bahnstrecke Friedberg–Hanau (Bahnhof seit 1881) an den überregionalen Verkehr angebunden.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt bietet sich ein Bild, das deutlich über den Durchschnittswerten des Main-Kinzig-Kreises, Hessens und Deutschlands liegt. Die Angebotsmiete beträgt aktuell 11,50 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 3.069 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,23, die Bruttomietrendite liegt bei 4,5 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmieten haben sich seit 2018 deutlich entwickelt: Von 8,27 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2026 auf 12,20 Euro je Quadratmeter. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 4,98 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2018 und 2022, wo die Miete von 8,27 auf 10,78 Euro je Quadratmeter kletterte. Im Jahr 2023 gab es mit 10,64 Euro je Quadratmeter eine leichte Korrektur, bevor der Aufwärtstrend 2024 und 2025 mit 11,29 bzw. 11,46 Euro je Quadratmeter fortgesetzt wurde.

Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung volatiler. Von 2.274,70 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis 2019 sprunghaft auf 3.222,01 Euro je Quadratmeter, fiel dann aber in den Folgejahren wieder auf 2.935,04 Euro im Jahr 2022. Seit 2023 zeigt sich eine neue Aufwärtsbewegung mit 3.393,81 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einer leichten Abkühlung auf 3.007,79 Euro im Jahr 2026. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 3,55 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Bruchköbel bei beiden Miet- und Kaufpreisen deutlich über den Durchschnittswerten. Die Angebotsmiete von 11,50 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt des Main-Kinzig-Kreises (10,40 Euro je Quadratmeter) um rund 11 Prozent, den hessischen Durchschnitt (9,69 Euro je Quadratmeter) um etwa 19 Prozent und den deutschen Durchschnitt (8,92 Euro je Quadratmeter) um fast 29 Prozent.

Auch beim Angebotskaufpreis liegt Bruchköbel mit 3.069 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (2.720 Euro je Quadratmeter), dem Landesdurchschnitt (2.505 Euro je Quadratmeter) und dem Bundesdurchschnitt (2.408 Euro je Quadratmeter).

Die Bruttomietrendite von 4,5 Prozent liegt unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite in Hessen belegt Bruchköbel den 39,7. Perzentil, was bedeutet, dass etwa 60 Prozent der hessischen Orte eine höhere Rendite aufweisen. Dies ist eine direkte Folge der überdurchschnittlich hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Erlensee (12,11 Euro/m² Miete, 3.192 Euro/m² Kaufpreis) und Hanau (12,46 Euro/m² Miete, 3.295 Euro/m² Kaufpreis) liegen bei beiden Werten leicht über Bruchköbel. Schöneck weist mit 3.402 Euro/m² den höchsten Kaufpreis der Nachbarn auf, aber mit 11,26 Euro/m² Miete und einer Rendite von nur 3,97 Prozent einen niedrigeren Mietwert. Neuberg liegt mit 12,84 Euro/m² Miete und 3.000 Euro/m² Kaufpreis bei der Miete über Bruchköbel, bei der Rendite von 5,14 Prozent aber deutlich darüber.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Main-Kinzig-Kreis, in dem Bruchköbel liegt, mit einem Gesamt-Rang von 146 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im oberen Mittelfeld. Die Einzelbewertungen zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Demografie (Rang 101) und Wettbewerb/Innovation (Rang 102) liegen im vorderen Drittel und deuten auf strukturelle Stärken hin. Der Index für die Stärke des Standorts (Rang 133) bestätigt diese Position. Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 217), der Arbeitsmarkt (Rang 185) und insbesondere die Wohlstands- und soziale Lage (Rang 233), die im unteren Drittel liegt.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 moderat positiv: Von 20.418 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Einwohnerzahl bis 2024 auf 20.894, was einer Zunahme von 2,33 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 699 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote ist in den letzten Jahren schwankend verlaufen – von 353 im Jahr 2015 auf 445 im Jahr 2023 (absolute Zahlen).