Gumbsheim

Marktüberblick: Gumbsheim im regionalen Vergleich

Gumbsheim liegt mit einer Angebotsmiete von 8,89 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Alzey-Worms (9,20 Euro/m²), aber deutlich über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.393 Euro/m² entspricht nahezu dem Kreisniveau von 2.494 Euro/m² und liegt damit nur vier Prozent darunter. Im bundesweiten Vergleich bewegt sich der Ort mit 2.393 Euro/m² nahe am deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m².

Die Bruttomietrendite von 4,46 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,63 %) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt in Rheinland-Pfalz (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,43 ist im Kreisvergleich leicht unter dem Mittel (22,80), aber höher als der Landesdurchschnitt (21,16). Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Die Kaufpreise in Gumbsheim sind relativ hoch im Verhältnis zur Miete, was die Rendite unter den Durchschnitt drückt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Spanne groß: Eckelsheim (1,9 km entfernt) weist mit 1.585 Euro/m² deutlich niedrigere Kaufpreise und mit 6,5 % eine deutlich höhere Rendite aus, während Badenheim (3,5 km) mit 2.685 Euro/m² und 3,95 % Rendite ein ähnliches, aber noch etwas teureres Profil aufweist. Gumbsheim liegt damit in der regionalen Mitte — weder das günstigste noch das teuerste Dorf im Umkreis.

Der Perzentilrang von 40,4 % im Bundesland bedeutet, dass 40,4 % der Vergleichswerte in Rheinland-Pfalz unter dem Wert von Gumbsheim liegen. Der Ort liegt damit knapp unter dem Median aller 2.300 verglichenen Orte im Land.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität mit Aufwärtstrend

Die Angebotsmiete in Gumbsheim zeigt eine starke Schwankungsbreite. Sie lag 2018 bei 7,00 Euro/m², fiel 2020 auf 6,50 Euro/m², stieg 2021 auf 8,85 Euro/m², fiel 2022 wieder auf 7,57 Euro/m², erreichte 2023 mit 9,18 Euro/m² einen Zwischenhoch, fiel 2024 auf 7,34 Euro/m² und lag 2025 bei 10,30 Euro/m² — dem höchsten Wert der Reihe. Der aktuelle Wert von 8,71 Euro/m² (2026) liegt damit immer noch deutlich über dem Niveau von 2018. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 2,77 %.

Die Kaufpreise zeigen eine ähnlich dynamische Entwicklung, jedoch mit einem stärkeren Aufwärtstrend. Von 1.630 Euro/m² (2018) stiegen sie auf 1.961 Euro/m² (2019), erreichten 2022 mit 2.576 Euro/m² einen Höhepunkt, fielen 2023 auf 2.350 Euro/m² und bewegten sich 2024–2026 zwischen 2.338 und 2.407 Euro/m². Der CAGR von 4,99 % übertrifft das Mietwachstum deutlich. Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung ist ein wichtiger Befund: Die Kaufpreise haben sich stärker erhöht als die Mieten, was die Rendite unter Druck setzt.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Daten. Die Reihen weisen Lücken auf — bei den Kaufpreisen fehlen die Jahre 2020 und 2021, bei der Miete 2019. Dies erschwert die Interpretation einzelner Jahre und unterstreicht, dass die CAGR-Werte den langfristigen Trend besser abbilden als einzelne Jahreswerte.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Stabile Gemeinde mit niedriger Arbeitslosigkeit

Gumbsheim hat 606 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 3,34 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 181 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 ist nahezu flach: Von 602 Einwohnern (2015) auf 606 (2024) entspricht dies einem Zuwachs von 0,66 %. Der Höchststand lag 2021 bei 624 Einwohnern, seither ist die Zahl wieder auf das Niveau von 2015 gesunken.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,49 %, was zehn arbeitslose Personen entspricht. Dieser Wert ist niedrig und liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Arbeitslosenquote schwankte in der Reihe zwischen 1,97 % (2019) und 3,97 % (2021), fiel danach aber wieder auf das niedrigere Niveau zurück.

Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig steigenden Kaufpreisen geht einher mit der Beobachtung, dass der Zuzug nicht die treibende Kraft des Marktes zu sein scheint. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Wohlstands-Index des Kreises (Rang 130 von 400 im Prognos-Zukunftsatlas), der im oberen Mittelfeld liegt.

Standortfaktoren: Kreis liegt im Mittelfeld des Zukunftsatlas

Der Landkreis Alzey-Worms, zu dem Gumbsheim gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index (Rang 115) ist der stärkste Bereich des Kreises, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 299 die schwächste Position einnimmt. Der Wettbewerb- und Innovationsindex (Rang 128) und der Wohlstands-Index (Rang 130) liegen ebenfalls im oberen Mittelfeld. Der Demografie-Index (Rang 180) liegt im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen einer lokalen Bildungsinfrastruktur entspricht dem Muster kleiner rheinland-pfälzischer Gemeinden.

Die Kombination aus einem guten Dynamik-Rang und einem schwachen Arbeitsmarkt-Rang deutet auf einen Kreis hin, der strukturell stabil ist, aber keine dynamischen Entwicklungsimpulse von sich aus generiert. Dies korrespondiert mit der beobachteten stabilen Bevölkerungszahl und den moderaten Immobilienpreisen.