Bechenheim

Marktüberblick

Bechenheim ist eine 2,55 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Alzey-Worms, die zur Verbandsgemeinde Alzey-Land gehört. Mit 413 Einwohnern (2024) und 162 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine der kleinsten Kommunen der Region. Als höchstgelegene Weinbaugemeinde Rheinhessens ist der Ort landwirtschaftlich strukturiert – drei Weinbaubetriebe bewirtschaften 33 Hektar Rebfläche.

Der lokale Immobilienmarkt weist ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisen auf. Die Angebotsmiete liegt bei 8,59 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.832 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro und unter dem Kreisdurchschnitt von 2.494 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 5,63 Prozent, die im bundeslandweiten Vergleich im 69. Perzentil liegt – also höher als bei rund 69 Prozent der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,77, was unter dem Landesdurchschnitt von 21,16 liegt. Die niedrige Rendite in anderen Nachbarorten wie Nack (4,31 %) oder Wendelsheim (3,29 %) korreliert mit deren deutlich höheren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung in Bechenheim war in den letzten Jahren volatil. Der Angebotskaufpreis fiel von 2.270 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.534 Euro (2024) – ein Rückgang von rund 32 Prozent in drei Jahren. Bis 2026 wird eine Erholung auf 2.074 Euro prognostiziert, was immer noch rund 9 Prozent unter dem 2021er Niveau liegt. Der jährliche Veränderungssatz (CAGR) über den Gesamtzeitraum 2021 bis 2026 beträgt -1,79 Prozent.

Die Angebotsmiete ist mit 8,59 Euro (2023) stabil geblieben. Sinkende Kaufpreise bei stabilen Mieten treiben die Bruttomietrendite nach oben.

Regionale Einordnung

Bechenheim unterscheidet sich deutlich von seinem Umland. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.832 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort unter den meisten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,3 Kilometern, aber über Nieder-Wiesen (1.533 Euro, 1,8 km) und Morschheim (1.721 Euro, 3,9 km). Die anderen Nachbarorte liegen deutlich darüber: Nack (2.408 Euro), Offenheim (2.202 Euro), Mauchenheim (2.167 Euro), Erbes-Büdesheim (2.169 Euro), Orbis (2.051 Euro) und Wendelsheim (2.912 Euro).

Die Angebotsmiete von 8,59 Euro liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarorte. Sie liegt über denen von Nieder-Wiesen (7,40 Euro), Mauchenheim (8,38 Euro), Morschheim (8,24 Euro) und Wendelsheim (7,99 Euro), aber unter denen von Nack (8,66 Euro), Offenheim (9,01 Euro), Erbes-Büdesheim (9,38 Euro) und Orbis (8,75 Euro). Das Zusammenspiel von relativ niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt dazu, dass Bechenheim eine der attraktivsten Renditen im Umland aufweist – 5,63 Prozent liegen über denen von Nack (4,31 %), Offenheim (4,91 %) und Mauchenheim (4,64 %). Nur Morschheim (5,75 %) und Nieder-Wiesen (5,79 %) übertreffen Bechenheim leicht.

Auf Kreisebene liegt Bechenheim mit seinem Kaufpreis von 1.832 Euro unter dem Durchschnitt des Landkreises Alzey-Worms von 2.494 Euro. Der Kreisdurchschnittskaufpreisfaktor von 22,80 ist deutlich höher als Bechenheims 17,77.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Bechenheims ist seit 2015 um 2,82 Prozent von 425 auf 413 Einwohner gesunken. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem Tief von 409 Einwohnern (2016, 2022) erholte sich die Zahl kurz auf 425 (2019), bevor sie erneut sank. Seit 2022 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 409 bis 413.

Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 2,22 Prozent (2019) und 4,68 Prozent (2023). Der Anstieg von 2,22 auf 4,68 Prozent zwischen 2019 und 2023 ist deutlich. 2023 waren 11 Personen arbeitslos gemeldet.

Der Landkreis Alzey-Worms rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Dynamik liegt mit Rang 115 deutlich besser als der Teilindex Stärke mit Rang 197. Bechenheim selbst hat keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen eher begrenzt als fördert.