Morschheim

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Morschheim bietet mit einem Angebotskaufpreis von 1.721 Euro je Quadratmeter einen der niedrigeren Werte im direkten Umkreis. Die Angebotsmiete liegt bei 8,24 Euro je Quadratmeter und damit knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 8 Euro. Das Zusammenspiel von relativ niedrigen Kaufpreisen und durchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 5,75 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,41 – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 19,8 und dem Landesdurchschnitt von 21,2. In der Perzentilrangliste der Nachbarorte belegt Morschheim damit eine Position im oberen Drittel der Renditechancen im Bundesland (71. Perzentil).

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen im kleinen Markt

Die Zeitreihen zeigen für Morschheim eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf den kleinen, dünnen Markt der Gemeinde zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 3,33 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 und 11,25 Euro im Jahr 2025 – eine Spanne, die mehr als einem Drittel der Werte entspricht. Beim Kaufpreis fiel der Wert von 2.910 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 auf 1.370 Euro im Jahr 2023, was einem Rückgang von über 50 Prozent in einem Jahr entspricht. Diese Sprünge sind für einen kleinen Ort typisch, bei dem wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die CAGR-Werte der Zeitreihen (Miete: +9,71 Prozent, Kaufpreis: −16,85 Prozent) spiegeln diese extreme Schwankungsbreite wider, sind aber als langfristige Trends nicht aussagekräftig.

Regionale Einordnung: Günstig im unteren Preissegment

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten innerhalb von 4 Kilometern liegt Morschheim bei den Kaufpreisen im unteren Drittel. Ilbesheim weist mit 1.111 Euro je Quadratmeter den niedrigsten Wert auf, gefolgt von Rittersheim mit 1.473 Euro. Kirchheimbolanden liegt mit 2.439 Euro je Quadratmeter am höchsten. Morschheims Kaufpreis von 1.721 Euro liegt damit zwischen diesen Extremen.

Die Bruttomietrendite von 5,75 Prozent liegt über der Mehrzahl der Nachbarorte, unterliegt jedoch den beiden Ausreißern Ilbesheim (8,34 %) und Rittersheim (8,12 %), die bei deutlich niedrigeren Kaufpreisen auch deutlich höhere Renditen ausweisen. Vor Morschheim liegen nur noch Bechenheim mit 5,63 Prozent. Die übrigen Nachbarn – Orbis (5,12 %), Bischheim (5,10 %), Offenheim (4,91 %), Kirchheimbolanden (4,78 %) und Mauchenheim (4,64 %) – liegen darunter.

Im Vergleich zum Donnersbergkreis (Ø 1.884 Euro/m², 5,49 % Rendite) und zu Rheinland-Pfalz (Ø 2.030 Euro/m², 5,25 % Rendite) liegt Morschheim bei den Kaufpreisen unter dem jeweiligen Durchschnitt, bei der Rendite darüber.

Demografie: Leichtes Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Morschheim hat 785 Einwohner auf einer Fläche von 6,51 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 121 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Reihe im Jahr 2015 um 3,8 Prozent gewachsen – von 756 auf 785 Einwohner. Das Wachstum ist modest, aber positiv, nachdem zwischen 2015 und 2020 ein leichter Rückgang auf 721 Einwohner zu verzeichnen war. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,34 Prozent und damit auf einem moderaten Niveau. Mit 16 arbeitslosen Personen ist der absolute Arbeitsmarkt des Orts überschaubar. Das Bevölkerungswachstum seit 2021 korreliert mit der stabilen bis leicht steigenden Nachfrage nach Wohnraum, die sich in den aktuellen Marktdaten widerspiegelt.

Standortfaktoren: Gute Verkehrsanbindung in strukturschwachem Kreis

Die Lagefaktor-Analyse des Prognos-Zukunftsatlas (2025) bezieht sich auf den Donnersbergkreis als Ganzes. Mit einem Gesamtrang von 371 von rund 400 deutschen Kreisen zählt der Kreis zu den strukturschwächeren Regionen. Besonders schlecht schneidet der Kreis im Arbeitsmarkt-Index (Rang 396) ab, während der Wettbewerb-und-Innovation-Index mit Rang 281 relativ besser dasteht. Für Morschheim selbst bedeutet dies, dass die lokale Wirtschaftslage von den strukturellen Schwächen des Kreises mitgeprägt wird.

Ein positiver Standortfaktor ist die Verkehrsanbindung: Im Ort kreuzen sich die Landesstraßen 401 und 446, und zwei Anschlüsse der A 63 (Kaiserslautern–Mainz) sind innerhalb von 3 bis 4 Kilometer erreichbar. Diese Anbindung an die Autobahn ist für Pendler nach Mainz oder Kaiserslautern relevant. Der öffentliche Nahverkehr ist seit Juni 2024 durch die Buslinie 420 nach Kirchheimbolanden verbessert worden; der ehemalige Bahnhof an der Donnersbergbahn dient nur noch als Betriebsbahnhof.