Oberwiesen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Oberwiesen präsentiert sich als einer der teuersten Wohnstandorte im Donnersbergkreis bei gleichzeitig niedrigen Mietniveaus. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.041 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt von 1.884 Euro um 61 Prozent sowie den rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 2.030 Euro um 50 Prozent. Alle acht Nachbarorte im Umkreis bis 6 Kilometer liegen mit Kaufpreisen zwischen 1.533 und 2.439 Euro deutlich unter diesem Niveau. Kirchheimbolanden als Kreisstadt erreicht mit 2.439 Euro den höchsten Wert unter den Nachbarn, Oberwiesen liegt jedoch weiterhin 25 Prozent darüber.

Die Angebotsmiete von 6,06 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 8,01 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Dieser Widerspruch zwischen hohen Kaufpreisen und niedrigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 2,39 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 41,82 — das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 41,82-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Donnersbergkreis beträgt der Faktor 19,81, in Rheinland-Pfalz 21,16. Oberwiesen liegt mit einem Perzentilrang von 0,92 im Bundesland auf dem untersten 1 Prozent — die niedrigste Rendite aller gemessenen Orte in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten schwanken

Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen zeigt unterschiedliche Dynamiken. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2023 in einem breiten Korridor: Von 6,14 Euro im Jahr 2018 fiel sie 2020 auf 5,50 Euro, stieg 2022 auf einen Spitzenwert von 6,83 Euro und lag 2023 mit 5,86 Euro wieder nahe dem Ausgangsniveau. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) beträgt -0,93 Prozent — die Mieten sind über den betrachteten Zeitraum leicht gesunken.

Die Kaufpreise verlaufen anders. Hier liegt die Zeitreihe als geschätzt vor. Sie beginnt 2021 mit 1.850 Euro pro Quadratmeter, steigt 2022 auf 2.100 Euro, fällt 2023 auf 2.000 Euro, erholt sich 2024 auf 2.050 Euro und der Wert für 2025 beträgt 2.150 Euro (ebenfalls geschätzt). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 3,83 Prozent. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.041 Euro liegt deutlich über dem höchsten Wert der Zeitreihe (2.150 Euro für 2025). Dies deutet darauf hin, dass die Zeitreihe nicht den aktuellen Marktstand vollständig abbildet oder dass sich der Markt seit dem letzten gemessenen Wert weiter nach oben bewegt hat.

Die Diskrepanz zwischen steigenden Kaufpreisen und stagnierenden bis leicht fallenden Mieten treibt die Rendite weiter nach unten — ein Muster, das sich in den Nachbarorten nicht findet.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei durchschnittlicher Beschäftigungslage

Oberwiesen verzeichnet eine deutliche Bevölkerungsentwicklung. Von 493 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 566 im Jahr 2024 — ein Anstieg von 14,8 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 352 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,32 Prozent und schwankte im Zeitverlauf zwischen 2,42 Prozent (2017) und 5,86 Prozent (2022).

Die Bevölkerungsentwicklung steht im Kontrast zur Standortbewertung des Kreises. Der Donnersbergkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 371 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 396, während die Werte für Wettbewerb und Innovation (Rang 281) und Wohlstand (Rang 308) besser abschneiden. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig schwacher Kreisbewertung geht einher mit der Beobachtung, dass Oberwiesen sich als Wohngemeinde mit überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen positioniert, deren Attraktivität nicht primär aus lokalen Arbeits- oder Bildungsangeboten stammt.

Regionale Einordnung: Außenseiter im lokalen Vergleich

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6 Kilometer hebt sich Oberwiesen deutlich ab. Mit 3.041 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort über allen Nachbarn — der nächstgelegene Ort Orbis (2,4 Kilometer) erreicht 2.051 Euro, Kirchheimbolanden als größte Nachbarstadt 2.439 Euro. Gleichzeitig weist Oberwiesen mit 2,39 Prozent die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte auf. Der nächstgelegene Ort Orbis erreicht 5,12 Prozent, Mörsfeld mit 4,17 Prozent liegt am niedrigsten — aber immer noch deutlich über dem Wert von Oberwiesen.

Dieses Muster — extrem hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten — ist im gesamten Umland nicht zu beobachten. Es spricht dafür, dass der Oberwiesener Immobilienmarkt strukturell von den Nachbarn abweicht. Mögliche Erklärungen könnten eine besondere Lagesituation, ein überproportionaler Anteil größerer oder hochwertiger Wohnobjekte oder eine besondere Nachfragestruktur sein. Eine eindeutige Ursache lässt sich aus den vorliegenden Daten jedoch nicht ableiten.

Ohne Bodenrichtwerte für den Ort bleibt die Einordnung auf der Grundstücksebene unvollständig. Die vorliegenden Boden- und Grundstücksdaten sind für Oberwiesen nicht verfügbar.