Oberhausen an der Appel

Demografie und Struktur

Oberhausen an der Appel ist eine Gemeinde im Donnersbergkreis mit 147 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 3,33 km². Die Bevölkerung ist seit 2020 um 8,1 % auf 147 gesunken – ein Rückgang, der sich 2022/2023 beschleunigte (von 158 auf 149, dann auf 147) und seitdem stabilisiert scheint. Mit einer Arbeitslosenquote von 3,53 % (2023) liegt der Ort deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, wobei die Zahl der Arbeitslosen mit drei Personen sehr gering ist und die Quote in den Vorjahren zwischen 1,1 % und 6,5 % schwankte.

Die Bevölkerungsentwicklung geht einher mit dem schlechten Abschneiden des Donnersbergkreises im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Bereich Demografie (Rang 358 von 400) und Arbeitsmarkt (Rang 396). Der Kreis liegt damit im unteren Drittel aller deutschen Kreise.

Immobilienmarkt und Preisniveau

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Der Immobilienmarkt in Oberhausen an der Appel weist ein charakteristisches Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 10 €/m² über dem Kreis- (8,01 €/m²) und Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 1.397 €/m² deutlich unter dem Kreiswert (1.884 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²) liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,59 % – ein Wert, der im Bundesland den Perzentilrang 93,72 erreicht. Oberhausen liegt damit in der Spitzengruppe aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz, was die Rendite betrifft.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,64, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 11,64-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (19,81) und dem Landesdurchschnitt (21,16). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete ist die Ursache für die hohe Rendite.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen Anstieg von 1.250 €/m² (2021) auf 1.397 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,82 % entspricht. Die Zeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die Miete liegt mit 10 €/m² stabil auf dem aktuellen Niveau.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Gaugrehweiler (1,5 km) weist eine Miete von 7,42 €/m² und eine Rendite von 5 % auf, Münsterappel (1,7 km) 7,47 €/m² und 4,08 %. Oberhausen liegt bei der Miete in der Nachbarschaft an der Spitze, bei der Rendite ebenfalls. Ein Ausreißer ist Alsenz (3,8 km) mit nur 736 €/m² Kaufpreis und 14,12 % Rendite – ein Extremwert, der die Spannbreite des lokalen Marktes verdeutlicht.

Standortfaktoren und Einordnung

Die Standortfaktoren des Donnersbergkreises, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, sind durchweg im unteren bis mittleren Bereich angesiedelt: Gesamt 371, Dynamik 375, Stärke 362, Demografie 358, Arbeitsmarkt 396, Wettbewerb und Innovation 281, Wohlstand und soziale Lage 308 (jeweils von 400). Der Kreis zählt damit zu den strukturschwächeren Regionen Deutschlands. Der Index für Wettbewerb und Innovation (281) ist der beste Teilindex, während der Arbeitsmarkt mit Rang 396 am schlechtesten abschneidet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher demografischer Entwicklung und geringem Kaufpreisniveau erzeugt einen Markt, der für Investoren mit Renditefokus interessant sein kann, für Käufer von Wohneigentum zu Eigenbedarf jedoch ein sehr niedriges Preisniveau bietet.

Die hohe Bruttomietrendite von 8,59 % steht im Zusammenhang mit dem niedrigen Kaufpreisniveau. Ob dies auf eine tatsächliche Unterverwertung der Immobilien zurückzuführen ist oder auf strukturelle Faktoren wie die kleine Gemeindegröße, die geringe Nachfrage und den demografischen Wandel, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten. Die Daten zeigen lediglich das Ergebnis: niedrige Kaufpreise bei relativ hohen Mieten.