Winterborn

Marktüberblick: Niedrige Mieten bei vergleichbarem Kaufpreis

Winterborn ist eine kleine Ortsgemeinde im äußersten Norden des Donnersbergkreises in Rheinland-Pfalz, eingebettet in die Rheinhessische Schweiz des Nordpfälzer Berglands. Mit 8,45 km² Fläche und rund 160 Einwohnern gehört der Ort zu den kleinsten Gemeinden der Region. Die Gemeinde ist über die Landesstraße 403 angebunden, der Anschluss an die Autobahnen A 63 und A 61 ist gegeben. Ein Windpark liegt teilweise auf der Gemeindegemarkung.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,15 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen verfügbaren Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (8,01 Euro), dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Auch der Angebotskaufpreis von 1.850 Euro je Quadratmeter liegt nahe dem Kreisdurchschnitt (1.884 Euro), aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro). Die Angebotswerte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Besonders kennzeichnend ist die Bruttomietrendite von 3,99 Prozent. Sie liegt nicht nur deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,49 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent, sondern auch unter allen acht Nachbarorten, deren Renditen zwischen 4,08 Prozent (Münsterappel) und 10 Prozent (Hochstätten) streuen. Der Kaufpreisfaktor von 25,07 Jahren ist der höchste unter allen Nachbarorten. Das bedeutet: Der Kaufpreis steht im Verhältnis zur Miete in keinem vernünftigen Verhältnis – man müsste über 25 Jahre aufbringen, um den Kaufpreis durch die Miete einzufahren. Die niedrige Miete bei einem Kaufpreis, der nahe am Kreisdurchschnitt liegt, erzeugt diese strukturelle Schere.

Preisentwicklung: Geschätzter Anstieg trotz Bevölkerungsrückgang

Für die Kaufpreise liegt eine Jahresreihe von 2021 bis 2025 vor, die jedoch als geschätzt gekennzeichnet ist. Demnach stieg der Angebotskaufpreis von 1.500 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.620 Euro (2022), 1.710 Euro (2023), 1.780 Euro (2024) und 1.850 Euro (2025). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 5,38 Prozent. Für die Miete liegt keine historische Zeitreihe vor – der Wert von 6,15 Euro je Quadratmeter ist der einzige verfügbare Punkt.

Der geschätzte Anstieg des Kaufpreises um 350 Euro je Quadratmeter in vier Jahren steht im Widerspruch zum Bevölkerungsrückgang des Ortes. Die Einwohnerzahl ging von 173 (2020) auf 159 (2024) zurück, ein Verlust von 8,1 Prozent. Gleichzeitig liegt die Arbeitslosenquote mit 3,96 Prozent (2023) über dem Wert von 2018 (1,98 Prozent), wobei der Sprung von 2018 auf 2019 auf 5,32 Prozent auf eine methodische Veränderung oder eine Besonderheit der kleinen Gemeinde hindeuten könnte.

Dass die Kaufpreise trotz schrumpfender Bevölkerung steigen, entspricht einem Muster, das in ländlichen Räumen beobachtet wird, wenn der Wohnungsmarkt von Zweitwohnsitz-Käufern oder Pendlerinnen und Pendlern geprägt ist, die nicht in der lokalen Statistik erfasst werden. Eine kausale Erklärung lässt sich aus den vorliegenden Daten jedoch nicht ableiten.

Regionale Einordnung: Heterogene Nachbarn und schwacher Standort

Die Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 4,3 Kilometern zeigen ein sehr heterogenes Bild. Die Mieten reichen von 6,15 Euro (Winterborn) bis 10 Euro je Quadratmeter (Oberhausen an der Appel), die Kaufpreise von 987 Euro (Hochstätten) bis 2.504 Euro (Niederhausen an der Appel). Winterborn hat die niedrigste Miete aller Nachbarorte, während der Kaufpreis im Mittelfeld liegt. Diese Kombination erzeugt die niedrigste Rendite der Gruppe.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Donnersbergkreis, auf den sich die Ränge beziehen, auf Platz 371 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ähnliche Schwächepositionen: Demografie (358), Arbeitsmarkt (396), Dynamik (375). Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 281 am besten, der Wohlstandsindex mit 308 ebenfalls im unteren Drittel. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher demografischer und arbeitsmarktlicher Bewertung des Kreises und der abseits der größeren Zentren liegenden Lage erklärt, warum Winterborn kein nachfragestarker Immobilienmarkt ist. Die niedrigen Mieten spiegeln die geringe lokale Nachfrage wider, während der Kaufpreis durch das allgemeine Preisniveau und die begrenzte Angebotsmenge gestützt wird.

Zusammenfassung

Winterborn präsentiert sich als kleine ländliche Gemeinde mit einem Immobilienmarkt, der durch niedrige Mieten und eine entsprechend niedrige Bruttomietrendite auffällt. Der Kaufpreis liegt nahe dem regionalen Kreisdurchschnitt, was bei den niedrigen Mieten zu einem überdurchschnittlich hohen Kaufpreisfaktor von 25,07 Jahren führt. Die geschätzte Kaufpreisentwicklung zeigt einen Anstieg von 5,38 Prozent jährlich, der im Widerspruch zum Bevölkerungsrückgang von 8,1 Prozent seit 2020 steht.

Der Donnersbergkreis als übergeordneter Standortfaktor wird im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel bewertet, was die strukturelle Schwäche des lokalen Marktes unterstreicht. Die Nachbargemeinden zeigen, dass Winterborn bei den Mieten klar unter dem regionalen Niveau liegt, während der Kaufpreis im Mittelfeld positioniert ist. Diese Diskrepanz macht Winterborn aus Investorensicht zu einem Markt mit geringer Renditeerwartung.