Wolfsheim

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Renditen

Wolfsheim gehört auf dem rheinhessischen Immobilienmarkt zu den Preisspitzenreitern. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.981 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Durchschnitt des Landkreises Mainz-Bingen (2.854 €/m²) als auch den Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²) deutlich. Die Angebotsmiete von 8,80 €/m² liegt knapp über dem Landesmittel (8,08 €/m²), aber unter dem Kreisdurchschnitt (10,20 €/m²).

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt die Bruttomietrendite auf 3,54 %. Damit liegt Wolfsheim im unteren Perzentil von Rheinland-Pfalz: Mit einem Perzentilrang von 11,4 % gehört die Gemeinde zu den 11,4 % der Orte im Bundesland mit den niedrigsten Mietrenditen. Der Kaufpreisfaktor von 28,23 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 28,23-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der sowohl über dem Landesdurchschnitt (21,16) als auch über dem Kreisdurchschnitt (23,20) liegt.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,2 km hat Wolfsheim die zweinniedrigste Bruttomietrendite. Nur Partenheim liegt mit 3,43 % knapp darunter. Der Kaufpreis von 2.981 €/m² ist unter den Nachbarn am höchsten; nur Jugenheim (3.284 €/m²) übertrifft diesen Wert.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreiskurve

Die Mietpreise in Wolfsheim zeigen über den Zeitraum von 2018 bis 2025 einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,09 €/m², beträgt sie 2025 bereits 8,80 €/m² – ein Anstieg um 44,5 % in sieben Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 5,4 %. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem Sprung auf 8,50 €/m² im Jahr 2019 folgte eine Korrektur auf 7,08 €/m² im Jahr 2021, bevor die Preise wieder anzogen.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch stärker schwankend. Die Zeitreihe verzeichnet 2.072 €/m² für 2024, einen Anstieg auf 3.674 €/m² für 2025 und einen Rückgang auf 2.824 €/m² für 2026. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.981 €/m² liegt damit 5,7 % über dem Zeitreihenwert für 2026. Diese extreme Volatilität – ein Anstieg von 77 % gefolgt von einem Rückgang um 23 % – ist für eine kleine Gemeinde mit begrenztem Transaktionsvolumen typisch und spiegelt möglicherweise einzelne außergewöhnliche Verkäufe wider. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Wolfsheim hat 824 Einwohner auf einer Fläche von 4,99 km², was einer Bevölkerungsdichte von 165 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um knapp 8 % gewachsen – von 763 auf 824 Einwohner. Der höchste Zuwachs fiel in den Zeitraum 2018 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 764 auf 831 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 824 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,62 % (Stand 2023) und entspricht acht arbeitslosen Personen. Im Vergleich zu 2015, als die Quote bei 2,86 % lag, hat sich die Arbeitsmarktlage deutlich verbessert. Die niedrige Arbeitslosigkeit und das Bevölkerungswachstum deuten auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hin.

Regionale Einordnung: Teurer als der Kreisdurchschnitt

Wolfsheim weicht in mehreren Kennzahlen vom regionalen Durchschnitt ab. Die Angebotsmiete von 8,80 €/m² liegt 8,9 % über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²), aber 13,7 % unter dem Kreisdurchschnitt von Mainz-Bingen (10,20 €/m²). Der Kaufpreis von 2.981 €/m² liegt 46,9 % über dem Landesmittel und 4,5 % über dem Kreisdurchschnitt.

Diese Diskrepanz zeigt, dass Wolfsheim innerhalb des Kreises Mainz-Bingen zu den teureren Gemeinden gehört, während es im Landesvergleich vor allem durch die hohen Kaufpreise auffällt. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,54 % im Vergleich zum Landesdurchschnitt von 5,25 % ist eine direkte Folge dieses Preisgefälles zwischen Kaufpreis und Miete.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,2 km hebt sich Wolfsheim vor allem durch die höchsten Kaufpreise und die niedrigste Rendite ab. Die Miete liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden und wird von Jugenheim (11,66 €/m²) und Vendersheim (10,09 €/m²) übertroffen.

Standortfaktoren: Starker Kreis, keine Hochschulen

Der Landkreis Mainz-Bingen gehört zu den leistungsstärksten Kreisen Deutschlands. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht er den Gesamtrang 36 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis in den Teilindizes Wettbewerb & Innovation (Rang 17), Wohlstand & Soziale Lage (Rang 21) und Stärke der Gegenwart (Rang 31). Der Index für Dynamik und Zukunftspotenzial liegt mit Rang 208 deutlich niedriger, was auf strukturelle Herausforderungen in diesem Bereich hindeutet. Der Demografie-Index erreicht Rang 287.

Am Ort Wolfsheim selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist über die Landesstraße 413 an das Straßennetz angebunden und wird durch die Regionalbuslinie 630 (Mainz–Bad Kreuznach) des Rhein-Nahe-Nahverkehrsverbunds an den ÖPNV angebunden. Weithin sichtbare Landmarken sind die beiden Stahlfachwerktürme des Rheinsenders (102 m) und des Richtfunksammlers Wolfsheim (63 m).