Jugenheim in Rheinhessen

Marktüberblick: Teurer als das Umland

Jugenheim in Rheinhessen ist eine kleine Weinortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen mit 1.699 Einwohnern auf 6,17 km². Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Nieder-Olm und liegt verkehrsgünstig zwischen Mainz, Bad Kreuznach und Alzey. Mit 275 Einwohnern pro km² liegt die Bevölkerungsdichte über dem ländlichen Durchschnitt, was auf die Nähe zum Ballungsraum Mainz zurückzuführen ist.

Der Immobilienmarkt zeigt sich als teurer als das regionale Umfeld: Die Angebotsmiete liegt bei 11,66 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 10,20 Euro sowie dem rheinland-pfälzischen Mittel von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.284 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.854 Euro und den Landesdurchschnitt von 2.030 Euro ebenfalls deutlich. Der Kaufpreisfaktor von 23,47 liegt leicht über dem Kreiswert von 23,20 und dem Landeswert von 21,16.

Die Bruttomietrendite von 4,26 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,46 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %). Das Perzentil von 33,4 % im Bundesland bestätigt: Jugenheim gehört im unteren Drittel der rheinland-pfälzischen Orte bei der Mietrendite – ein Zeichen für einen nachfrageseitigen Preisaufschlag, der durch die Lage im Rheingraben und die Nähe zu Mainz getrieben wird.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in kleinem Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die über die typischen Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 7,53 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 12,73 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg um 69 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2024 folgte ein Rückgang auf 10,69 Euro, 2025 ein erneuter Anstieg auf 11,95 Euro, bevor 2026 mit 10,45 Euro ein weiterer Rückgang verzeichnet wird.

Noch ausgeprägter ist die Schwankung beim Kaufpreis: Von 2.065 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 kletterte der Wert auf 4.608 Euro im Jahr 2021, fiel 2022 auf 2.544 Euro, stieg 2023 wieder auf 4.365 Euro und pendelte 2024 mit 4.122 Euro und 2025 mit 2.846 Euro auf einem deutlich niedrigeren Niveau als 2021/2023. Die extremen Ausschläge deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei denen einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die CAGR-Werte von 3,77 % für Miete und 4,66 % für Kaufpreis über die gesamte Reihe gemittelt geben nur einen groben Trend vor und verdecken die tatsächliche Marktdynamik. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was ihre gutachterliche Grundlage unterstreicht.

Regionale Einordnung: Spitzenreiter im Preis, Mittelfeld bei der Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Jugenheim als einer der teuersten Orte im Umkreis heraus. Von den acht benachbarten Orten liegt der Kaufpreis in Jugenheim mit 3.284 Euro pro Quadratmeter hinter nur einem Nachbarn zurück: Schwabenheim an der Selz (4,1 km) liegt mit 3.339 Euro pro Quadratmeter knapp darüber. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darunter – Partenheim (1,5 km) bei 2.999 Euro, Engelstadt (1,6 km) bei 2.421 Euro, Vendersheim (3,4 km) bei 2.112 Euro.

Bei der Miete ist das Bild differenzierter: Mit 11,66 Euro liegt Jugenheim über dem Niveau der meisten Nachbarn, Schwabenheim an der Selz erreicht mit 11,09 Euro ein ähnliches Niveau. Vendersheim (3,4 km) und Nieder-Hilbersheim (3,7 km) liegen mit 10,09 bzw. 9,10 Euro niedriger, was auf die jeweils deutlich niedrigeren Kaufpreise (2.112 bzw. 2.043 Euro) zurückzuführen ist.

Die Bruttomietrendite von 4,26 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Sie ist höher als die von Partenheim (3,43 %) und Wolfsheim (3,54 %), aber niedriger als die von Vendersheim (5,73 %) und Nieder-Hilbersheim (5,34 %). Das Muster zeigt: Orte mit niedrigeren Kaufpreisen bei ähnlichen Mieten bieten höhere Renditen – ein klassisches Preis-Miet-Verhältnis, das Investoren anziehend finden kann.

Standortfaktoren: Starker Kreis, wachsende Gemeinde, Pendlerort

Die Bevölkerungsentwicklung von Jugenheim ist seit 2015 positiv: Von 1.606 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 1.699 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von 5,8 % entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2019 (1.582 Einwohner) und 2022 (1.675 Einwohner). Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 1.699.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,95 % und damit leicht über dem Wert von 2,03 % im Jahr 2019. Mit 30 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 1.700 ist die Arbeitslosigkeit auf lokaler Ebene gering. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der Lage im Einzugsbereich von Mainz: Die Gemeinde ist als Weinort geprägt, doch gehen die meisten erwerbstätigen Einwohner auswärts einer Tätigkeit nach.

Der Landkreis Mainz-Bingen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 36 von rund 400 deutschen Kreisen – ein sehr gutes Ergebnis. Besonders stark ist der Kreis beim Teilindex Wettbewerb und Innovation (Rang 17) sowie beim Wohlstand und sozialen Lage (Rang 21). Schwächer ist die Dynamik mit Rang 208, was auf strukturelle Trägheit hindeutet. Diese Diskrepanz zwischen hoher aktueller Stärke und niedriger Dynamik spiegelt sich auch im Immobilienmarkt wider: Die Preise liegen bereits auf hohem Niveau, aber das Wachstumstempo ist nicht außergewöhnlich.

Jugenheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Der Weinbau bleibt bedeutend, wird aber zunehmend im Nebenerwerb geführt.