Sulzheim

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Sulzheim gehört zu den teureren Gemeinden im Landkreis Alzey-Worms und in Rheinland-Pfalz. Die Angebotsmiete liegt mit 10,16 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 2.628 Euro pro Quadratmeter übertrifft die Landeswerte von 2.030 Euro und den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Im Kreisvergleich liegt Sulzheim mit der Miete knapp über dem Kreis-Durchschnitt von 9,20 Euro, mit dem Kaufpreis leicht darüber (Kreis-Ø: 2.494 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,64 % liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Sie entspricht fast exakt dem Kreis-Durchschnitt von 4,63 %. Der Kaufpreisfaktor von 21,55 liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 22,80 und leicht über dem Landeswert von 21,16. Das bedeutet: Die Mieten stehen in einem günstigeren Verhältnis zu den Kaufpreisen als im Kreis-Durchschnitt, was die Rendite stützt, aber die niedrige absolute Rendite gegenüber dem Landes- und Bundesdurchschnitt nicht kompensiert.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen mit Erholung nach 2023

Die Zeitreihe der letzten neun Jahre zeigt eine volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 7,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,67 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von über 55 %. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich dynamisch: von 1.829 Euro im Jahr 2018 auf 2.857 Euro im Jahr 2026. Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 5,68 % für die Miete und 5,73 % für den Kaufpreis.

Besonders auffällig ist der Einbruch im Jahr 2023: Die Miete fiel von 10,49 Euro im Jahr 2022 auf 6,91 Euro, der Kaufpreis von 3.328 Euro auf 2.188 Euro. Beide Werte erholten sich in den Folgejahren wieder und lagen 2026 deutlich über den Werten von 2022. Diese Schwankung entspricht dem Muster des deutschen Immobilienmarkts nach der Zinswende ab 2022, die zunächst zu einem Preis- und Mietrückgang führte, gefolgt von einer Erholung.

Bevölkerungsentwicklung: Starkes Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Sulzheim verzeichnet seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum: Von 1.062 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.253 im Jahr 2024 – ein Anstieg um 18 Prozent. Besonders stark war der Zuzug in den Jahren 2018 bis 2021, als die Einwohnerzahl von 1.111 auf 1.233 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 1.253 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,02 Prozent (24 Arbeitslose), was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Bevölkerungsdichte von 206 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine rheinhessische Gemeinde im Umland einer Kreisstadt typisch.

Regionale Einordnung: Zwischen Wörrstadt und Vendersheim

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt Sulzheim ein gemischtes Bild. Die nächstgelegene Stadt Wörrstadt (1,9 Kilometer entfernt) weist mit 11,03 Euro pro Quadratmeter eine höhere Angebotsmiete und mit 3.382 Euro pro Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis auf. Die Rendite liegt dort mit 3,91 Prozent niedriger als in Sulzheim. Wörrstadt ist Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde, was den höheren Preislevel entsprechen könnte.

Vendersheim (3,1 Kilometer) liegt mit 10,09 Euro Miete und 2.112 Euro Kaufpreis näher an Sulzheim, bietet aber mit 5,73 Prozent eine deutlich höhere Rendite. Ensheim (4,5 Kilometer) fällt mit einem Kaufpreis von nur 1.155 Euro und einer Rendite von 9,08 Prozent aus dem Rahmen – ein Extremwert, der sich von der Nachbarschaft abhebt.

Sulzheim positioniert sich damit preislich zwischen diesen Nachbarn, mit einer Rendite, die über der Stadt Wörrstadt, aber unter der von Vendersheim liegt.

Standortfaktoren: Dynamik vor Stärke

Der Landkreis Alzey-Worms erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 115 deutlich besser als der Stärke-Index mit Rang 197. Das bedeutet: Der Kreis zeigt Potenzial für zukünftige Entwicklungen, verfügt aber über keine ausgeprägte aktuelle Wirtschaftskraft. Der Demografie-Rang von 180 und der Arbeitsmarktrang von 299 unterstreichen diese Diskrepanz.

Sulzheim selbst hat keine Hochschulen. Der Ort ist traditionell vom Weinbau geprägt – die Einzellagen Greifenberg, Honigberg und Schildberg gehören zur Großlage Adelberg im Weinbaugebiet Rheinhessen. Die Gemeinde liegt in der Verbandsgemeinde Wörrstadt und hat erste urkundliche Erwähnungen aus dem Jahr 766 n. Chr.