Spiesheim

Lage und Struktur

Spiesheim ist eine 7,31 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Alzey-Worms in Rheinland-Pfalz. Mit 965 Einwohnern (Stand 2024) und 132 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine kleine ländliche Gemeinde. Die 750 Hektar große Gemarkung liegt mitten im Weinanbaugebiet Rheinhessen; der Weinanbau ist der hauptsächliche Wirtschaftsbetrieb des Ortes. Die erste urkundliche Erwähnung datiert auf das Jahr 770.

Die Verkehrsanbindung ist für die Größe des Ortes außergewöhnlich gut: Die Anschlussstelle Biebelnheim der A63 ist praktisch direkt erreichbar, die Anschlussstelle Bornheim der A61 liegt nur 4,5 km entfernt. Über die A63 sind Mainz (weniger als 30 km) und Kaiserslautern angebunden, über die A61 Ludwigshafen, Koblenz und Mönchengladbach. Die nächsten Städte sind Wörrstadt (3 km) und Alzey (6 km). Diese Lage macht Spiesheim auch für Pendler in die Ballungsräume am Rhein attraktiv.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Spiesheim liegt bei 9,50 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.713 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,2 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,8.

Die niedrige Bruttomietrendite von 4,2 % ist die direkte Folge des hohen Kaufpreises im Verhältnis zur Miete. Der Kaufpreisfaktor von 23,8 bedeutet, dass das 23,8-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt im Bundesland bei 21,2 und in Deutschland bei 21,2. Die Miete selbst liegt mit 9,50 Euro jedoch über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und auch über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis übertrifft den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter um rund 13 %.

Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend mit starken Schwankungen: Die Angebotsmiete stieg von 6,63 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,69 Euro im Jahr 2024. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.100 Euro im Jahr 2018 auf 3.366 Euro im Jahr 2024. Dabei sind einzelne Jahre mit deutlichen Rücksetzern verbunden — etwa 2021 bei der Miete (6,80 Euro nach 8,78 Euro im Vorjahr) und 2022 beim Kaufpreis (1.984 Euro nach 2.555 Euro). Die aktuellen Angebotswerte liegen mittig innerhalb dieses Schwankungsbands.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 9,50 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Alzey-Worms von 9,20 Euro, deutlich über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und leicht über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.

Beim Kaufpreis liegt Spiesheim mit 2.713 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.494 Euro, über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro und über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,2 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,63 %), dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Spiesheim belegt im Bundesland den 30. Perzentilrang bei der Rendite, liegt also im unteren Drittel aller Orte in Rheinland-Pfalz. Der Perzentilrang von 30,9 % bedeutet, dass rund 31 % der Orte in Rheinland-Pfalz eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Spiesheim gehört damit zu den Orten mit relativ niedriger Rendite, was primär am überdurchschnittlich hohen Kaufpreis und nicht an einer überdurchschnittlich niedrigen Miete liegt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich eine große Bandbreite: Ensheim (0,9 km entfernt) weist mit 1.155 Euro pro Quadratmeter einen extrem niedrigen Kaufpreis und eine hohe Rendite von 9,08 % aus. Wörrstadt (3,2 km) liegt mit 3.382 Euro Kaufpreis und 11,03 Euro Miete deutlich über Spiesheim. Biebelnheim (3,4 km) hat mit 3.883 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbarn bei einer Rendite von nur 2,83 %. Spiesheim liegt mit seiner Rendite von 4,2 % über Bechtolsheim (4,06 %) und Albig (4,11 %), aber unter Gabsheim (4,26 %), Bermersheim (3,39 %), Wörrstadt (3,91 %) und Sulzheim (4,64 %). Damit liegt Spiesheim im Mittelfeld der Nachbarn.

Standortfaktoren

Der Landkreis Alzey-Worms belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 115 deutlich besser als der Stärke-Index mit Rang 197. Der Arbeitsmarkt-Index rangiert mit 299 im unteren Bereich, während der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 128 zu den besseren Kennzahlen gehört. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Spiesheim allein.

Die Arbeitslosenquote in Spiesheim lag 2023 bei 1,72 % mit zehn arbeitslosen Personen. Damit liegt sie deutlich unter dem deutschen Durchschnitt und spiegelt die stabile lokale Wirtschaft wider. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 nahezu stabil: Von 966 Einwohnern im Jahr 2015 auf 965 im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von weniger als einem Prozentpunkt. Der Bevölkerungsrückgang ist minimal und deutet auf eine stabile Gemeindestruktur hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, stabiler Bevölkerung und guter Verkehrsanbindung an Mainz und das Rhein-Neckar-Gebiet spricht für eine funktionierende ländliche Gemeinde mit Pendlercharakter.