Gabsheim

Marktüberblick

Gabsheim ist eine Weinbaugemeinde im geographischen Mittelpunkt von Rheinhessen im Landkreis Alzey-Worms. Mit 727 Einwohnern auf 8,1 km² ist der Ort eine der kleineren Gemeinden der Region. Die nächste größere Stadt ist Wörrstadt in fünf Kilometern Entfernung, die Landeshauptstadt Mainz liegt rund 30 Kilometer westlich und ist über die A63 erreichbar. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Wörrstadt und weist mit 90 Einwohnern je Quadratkilometer eine geringe Bevölkerungsdichte auf.

Die Angebotsmiete von 8,90 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,20 Euro und nahezu auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.508 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreiswert von 2.494 Euro und über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Rendite

Die Kaufpreisentwicklung in Gabsheim zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die deutlich über dem üblichen Marktgeschehen liegt. Von 2019 auf 2022 stiegen die Kaufpreise von 1.115 auf 3.539 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg um mehr als 217 Prozent in nur drei Jahren. Bis 2025 korrigierten sie sich auf 1.955 Euro je Quadratmeter zurück, was einem Rückgang von rund 45 Prozent entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.508 Euro je Quadratmeter liegt damit zwischen dem Tiefststand 2025 und dem historischen Hoch 2022.

Die extreme Volatilität ist bei einer Gemeinde mit nur 727 Einwohnern und 8,1 km² Fläche nicht überraschend: Auf einem kleinen, illiquiden Markt können einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Zeitreihenwerte stellen Jahresdurchschnitte dar, während der aktuelle Angebotspreis eine Momentaufnahme ist.

Im Gegensatz dazu verlief die Mietentwicklung deutlich ruhiger. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,47 Euro (2020) und 9,40 Euro (2024) je Quadratmeter. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) der Miete liegt bei 1,65 Prozent. Die Kaufpreise wiesen mit 9,80 Prozent einen mehr als sechsmal höheren CAGR auf, was die überproportionale Dynamik im Kaufsegment unterstreicht.

Die Bruttomietrendite liegt mit 4,26 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 4,63 Prozent und deutlich unter dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,49 liegt über dem Kreiswert von 22,80 und dem Bundesdurchschnitt von 21,16. Die Renditeposition im Bundesland liegt im 33. Perzentil – von 2.300 betrachteten Orten liegt Gabsheim damit im unteren Drittel.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 8,90 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,20 Euro, aber nahe am Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.508 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreiswert von 2.494 Euro und über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Miete liegt über der von Bechtolsheim (8,34 Euro) und Ensheim (8,74 Euro), aber unter Schornsheim (9,60 Euro), Undenheim (10,20 Euro) und Wörrstadt (11,03 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Gabsheim deutlich unter Biebelnheim (3.883 Euro) und Wörrstadt (3.382 Euro), aber über Ensheim (1.155 Euro) und Bechtolsheim (2.463 Euro). Ensheim fällt mit einem Kaufpreisfaktor von rund 8 und einer Bruttomietrendite von 9,08 Prozent als deutlicher Ausreißer auf.

Die niedrige Bruttomietrendite von 4,26 Prozent im Vergleich zu allen Nachbarorten (außer Ensheim) resultiert aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis, während die Miete im regionalen Mittelfeld liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,49 ist der höchste unter den vergleichbaren Nachbarorten und zeigt, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete stärker über dem regionalen Durchschnitt liegt als die Miete selbst.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Gabsheim ist seit 2015 um 3,45 Prozent von 753 auf 727 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief kontinuierlich mit leichten Schwankungen – zwischen 2015 und 2021 ging die Einwohnerzahl von 753 auf 727 zurück, seither stabilisiert sie sich auf diesem Niveau. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 90 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,18 Prozent und entspricht damit dem Niveau von 2022. Im historischen Vergleich entwickelte sie sich von 3,55 Prozent (2015) auf einen Tiefststand von 1,50 Prozent (2019) und stieg während der Pandemie auf 2,62 Prozent (2021), bevor sie sich wieder erholte. Mit zehn arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit sehr gering.

Der Landkreis Alzey-Worms erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach positioniert ist der Arbeitsmarkt mit Rang 299, während die Dynamik mit Rang 115 zu den stärkeren Indizes zählt. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 130 im oberen Mittelfeld. Gabsheim selbst hat keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und sehr niedriger Arbeitslosigkeit kennzeichnet eine stabil situierte, aber schrumpfende Gemeinde. Die niedrige Arbeitslosenquote liegt deutlich unter dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt und entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in der Region.