Undenheim

Marktüberblick

Undenheim ist eine 9,97 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen mit rund 3.039 Einwohnern. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Rhein-Selz und liegt etwa 20 Kilometer südlich von Mainz. Im Unterschied zu vielen rheinhessischen Nachbargemeinden war der Weinanbau historisch nur von zweitrangiger Bedeutung; fruchtbarer Lößboden begünstigte den Ackerbau. Heute ist Undenheim eine Wohngemeinde im Umland von Mainz, was sich in der Immobilienpreisstruktur widerspiegelt.

Preisniveau und Rendite

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 10,20 € je m², der Angebotskaufpreis bei 3.117 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,46, die Bruttomietrendite 3,93 %. Diese Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 25,46 ist der dritthöchste unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,3 km. Nur Friesenheim (27,38) und Schornsheim (27,14) liegen darüber. Die Bruttomietrendite von 3,93 % ist die drittniedrigste im direkten Umfeld – nur Friesenheim (3,65 %) und Schornsheim (3,68 %) liegen darunter. In Rheinland-Pfalz beträgt der Durchschnitt 5,25 %, in Deutschland 5,10 %. Undenheim liegt im Perzentilrang 21,1 des Bundeslandes, was bedeutet, dass etwa 79 % der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen.

Die hohe Renditehürde in Undenheim ist primär auf den Kaufpreis zurückzuführen: Er liegt mit 3.117 €/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.854 €/m² und über dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m². Die Miete liegt zwar ebenfalls über dem Mittel (Kreis: 10,20 €/m², Landesdurchschnitt: 8,08 €/m²), aber nicht im gleichen Maße. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Undenheim ungünstiger als in den meisten Nachbarorten.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt einen starken Anstieg von 7,30 €/m² (2018) auf 11,54 €/m² (2025), mit einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 1,91 %. Allerdings fällt der Wert für 2026 mit 8,49 €/m² deutlich unter das Vorjahresniveau – ein Rückgang von über 26 %. Diese Volatilität ist in den Inseratdaten nicht untypisch und spiegelt möglicherweise saisonale oder angebotsseitige Schwankungen wider.

Der Kaufpreis verläuft unregelmäßiger: Von 3.287 €/m² (2018) stieg er 2021 auf 3.514 €/m², fiel dann 2023 auf 2.551 €/m², erholte sich 2024 auf 3.130 €/m² und liegt 2026 bei 2.883 €/m². Der CAGR von -1,62 % über den gesamten Zeitraum zeigt eine leichte Abwärtsentwicklung, die sich aus dem Anstieg bis 2021 und dem anschließenden Korrekturverhalten ergibt.

Die Bevölkerungszahl wuchs von 2.871 (2015) auf 3.039 (2024), was einem Zuwachs von 5,85 % entspricht. Das Wachstum verlief bis 2022 durchgehend positiv (Höhepunkt: 3.081), stabilisierte sich dann aber auf dem Niveau von 3.039. Dieser Zuzug bildet die nachfrageseite für den Wohnungsmarkt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Mainz-Bingen liegt Undenheim bei der Angebotsmiete fast exakt auf dem Kreisdurchschnitt (10,20 vs. 10,20 €/m²), während der Kaufpreis mit 3.117 €/m² über dem Kreiswert von 2.854 €/m² liegt. Die Rendite von 3,93 % ist damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,46 %. Im Landesvergleich schneidet Undenheim bei der Miete deutlich besser ab (+26 % über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt), bei der Rendite jedoch schlechter (-25 % unter dem Landesdurchschnitt).

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,3 km weist Undenheim die fünfhöchste Angebotsmiete auf. Der Kaufpreis liegt im oberen Mittelfeld – Friesenheim (3.440 €/m²) und Schornsheim (3.128 €/m²) sind teurer. Die Kombination aus hoher Miete und hohem Kaufpreis führt zur drittniedrigsten Rendite im direkten Umfeld. Köngernheim bietet mit 10,49 €/m² Miete und 2.274 €/m² Kaufpreis die mit Abstand höchste Rendite (5,54 %).

Die Arbeitslosenquote im Ort liegt bei 74 Promille (7,4 %). Sie ist von 54 Promille (2015) auf 74 Promille (2023) gestiegen, was einem relativen Anstieg um 37 % entspricht. Dieser Trend steht im Widerspruch zum Bevölkerungswachstum und deutet auf eine veränderte Arbeitsmarktsituation hin.

Standortfaktoren

Der Landkreis Mainz-Bingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 36 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 17), gefolgt von Wohlstand und sozialer Lage (Rang 21) sowie der allgemeinen wirtschaftlichen Stärke (Rang 31). Schwächer abschneiden die Indizes für Demografie (Rang 287) und Dynamik (Rang 208). Diese Rangverteilung zeigt einen Kreis mit stabiler Wirtschaftsstruktur, aber mit Herausforderungen bei Bevölkerungsentwicklung und Innovationsdynamik.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Mainz (ca. 20 km) bietet theoretisch Zugang zu Hochschulstandorten, doch ohne eigene Bildungsinfrastruktur bleibt der Ort primär Wohngemeinde. Die Bevölkerungsdichte von 305 Einwohnern je km² ist für eine rheinhessische Gemeinde typisch und liegt über dem ländlichen Durchschnitt, aber deutlich unter städtischen Maßstäben.