Selzen

Marktüberblick

Selzen ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen, die zur Verbandsgemeinde Rhein-Selz gehört. Mit 1.526 Einwohnern auf 6,66 km² (Bevölkerungsdichte: 229 pro km²) handelt es sich um eine der kleineren Gemeinden ihrer Region. Die Gemeinde liegt zwischen Mainz und Worms im rheinhessischen Teil des Landkreises, umgeben von Weinbaugebieten und weiteren Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde Rhein-Selz, die mit rund 40.800 Einwohnern die zweitgrößte Verbandsgemeinde in Rheinland-Pfalz ist.

Der Immobilienmarkt in Selzen zeigt mit einer Angebotsmiete von 9,96 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.757 Euro pro Quadratmeter ein Profil, das über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt, aber innerhalb des Landkreises Mainz-Bingen im unteren bis mittleren Bereich angesiedelt ist. Die Bruttomietrendite beträgt 4,34 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,07.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die historischen Zeitreihen für Selzen weisen eine außergewöhnlich hohe Volatilität auf, die auf die geringe Größe des Marktes und wahrscheinlich kleine Fallzahlen zurückzuführen ist.

Bei den Mieten schwankte der Angebotswert zwischen 6,09 Euro pro Quadratmeter (2019) und 11,39 Euro pro Quadratmeter (2026) – eine Spanne von über 87 Prozent. Der Kaufpreis fiel von 3.192 Euro pro Quadratmeter (2022) auf 1.744 Euro (2024), stieg dann auf 3.933 Euro (2025/2026) – ein Rückgang von rund 45 Prozent gefolgt von einem Anstieg von über 125 Prozent.

Die berechneten jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 3,96 Prozent für die Miete und 5,36 Prozent für den Kaufpreis. Angesichts der extremen Schwankungen von Jahr zu Jahr sind diese Durchschnittswerte jedoch nur eingeschränkt aussagekräftig für eine trendbasierte Einschätzung. Die Daten zeigen keinen klaren, konsistenten Trend, sondern starke Ausschläge, die typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen sind.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Mainz-Bingen liegt Selzen bei der Angebotsmiete mit 9,96 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,20 Euro. Beim Kaufpreis mit 2.757 Euro pro Quadratmeter liegt Selzen ebenfalls leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 2.854 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,34 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,46 Prozent, der Kaufpreisfaktor von 23,07 nahe dem Kreiswert von 23,20.

Auf Landesebene fällt Selzen deutlicher ab: Die Miete liegt 23 Prozent über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro, der Kaufpreis 36 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Rendite von 4,34 Prozent liegt jedoch 17 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent, was den höheren Kaufpreisen geschuldet ist.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,6 Kilometern zeigt sich ein klares Muster: Die größeren Weinorte wie Mommenheim (3.157 Euro), Friesenheim (3.440 Euro), Zornheim (3.597 Euro), Sörgenloch (3.891 Euro) und Harxheim (3.942 Euro) liegen deutlich über Selzen beim Kaufpreis. Die kleineren Gemeinden Hahnheim (2.731 Euro) und Köngernheim (2.274 Euro) liegen in der Nähe oder unter Selzen. Der Nachbardurchschnitt bei den Kaufpreisen liegt bei rund 3.269 Euro – Selzen liegt damit unter dem regionalen Mittel.

Bei den Mieten weist Selzen mit 9,96 Euro pro Quadratmeter den niedrigsten Wert aller Nachbarorte auf. Der Kaufpreisfaktor von 23,07 liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – niedriger als bei Mommenheim (23,4), Friesenheim (27,4), Undenheim (25,5), Zornheim (25,7), Sörgenloch (29,1) und Harxheim (27,4), aber höher als bei Hahnheim (21,9) und deutlich höher als bei Köngernheim (18,1).

Standortfaktoren

Der Landkreis Mainz-Bingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 36 von rund 400 deutschen Kreisen und gehört damit zu den führenden Kreisen in Deutschland. Besonders stark ist die Position in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 17), Wohlstand und Soziale Lage (Rang 21) sowie Gesamtstärke (Rang 31). Schwächer positioniert ist der Kreis bei der Dynamik (Rang 208) und der Demografie (Rang 287). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 138 im mittleren Bereich.

Diese Struktur spiegelt sich in Selzen wider: Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,01 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerung wuchs von 2015 bis 2024 um 2,69 Prozent (von 1.486 auf 1.526 Einwohner), was bei einer so kleinen Gemeinde ein stabiles Wachstum darstellt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, leichtem Bevölkerungswachstum und der Nähe zu den Wirtschaftszentren Mainz und Worms bildet die Grundlage für den überdurchschnittlichen Immobilienpreis in Selzen im Landesvergleich.

Fazit

Selzen präsentiert sich als kleine Gemeinde mit stabilen demografischen Grundlagen und überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Landesvergleich. Die extreme Volatilität in den Zeitreihen von Miete und Kaufpreis warnt vor übermäßiger Interpretation einzelner Jahreswerte. Im regionalen Vergleich nimmt Selzen eine Mittelposition ein – günstiger als die größeren Weinorte, aber teurer als die kleinsten Nachbargemeinden. Bei den Mieten liegt Selzen unter allen Nachbarorten, was den niedrigeren Kaufpreisen geschuldet ist. Der Kaufpreisfaktor von 23,07 liegt im regionalen Mittelfeld. Die starke wirtschaftliche Position des Landkreises Mainz-Bingen im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 36) bildet einen positiven Rahmen, auch wenn sich die Rangierung auf den Kreis und nicht auf die einzelne Gemeinde bezieht.