Friesenheim

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Friesenheim ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen mit 737 Einwohnern auf 3,47 km². Der Weinort liegt in Rheinhessen zwischen Mainz und Worms, etwa 30 Kilometer südöstlich von Mainz, und ist über die Landesstraße L 425 an die Bundesstraße 420 angebunden (Wikipedia, 2025). Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Rhein-Selz mit Sitz in Oppenheim.

Der lokale Immobilienmarkt weist im regionalen und überregionalen Vergleich deutlich überdurchschnittliche Preise auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.440 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,47 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Landkreises Mainz-Bingen (Kaufpreis: 2.854 €/m², Miete: 10,20 €/m²) und deutlich über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (Kaufpreis: 2.030 €/m², Miete: 8,08 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 3,65 Prozent, was sie unter alle Nachbarorte und den Kreis- sowie Landesdurchschnitt (4,46 bzw. 5,25 %) fallen lässt. Der Kaufpreisfaktor von 27,38 bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete knapp 27,4 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken — ein Wert, der sowohl über dem Kreis- (23,2) als auch dem Landesdurchschnitt (21,2) liegt.

Preis- und Mietentwicklung: Mieten steigen stabil, Kaufpreise volatil

Die Mietenentwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend: Von 8,00 Euro pro m² im Jahr 2019 stiegen die Angebotswerte bis 2025 auf 10,75 Euro, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,12 Prozent entspricht. Seit 2024 ist eine leichte Stabilisierung bei rund 10,60 bis 10,75 Euro zu beobachten.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Nach 2.634 Euro im Jahr 2022 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 3.981 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einem Rückgang auf 3.134 Euro im Jahr 2024. In den Folgejahren pendelt sich der Preis bei 3.621 Euro (2025) und 3.017 Euro (2026) ein. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 3,45 Prozent. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.440 €/m² liegt leicht über dem letzten Zeitreihenwert von 2026. Die starke Schwankung von Jahr zu Jahr — insbesondere der Anstieg um über 50 Prozent zwischen 2022 und 2023 und der anschließende Rückgang — entspricht einem Muster, das für kleine Gemeinden mit begrenztem Angebot typisch sein kann.

Regionale Einordnung: Ausreißer bei den Kaufpreisen

Im Vergleich zu den acht nearest Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,4 Kilometern hebt sich Friesenheim durch die höchsten Kaufpreise ab. Mit 3.440 Euro pro m² liegt der Ort deutlich über Undenheim (3.117 €/m²), dem nächstgelegenen Vergleichswert, und weit über Dalheim (1.569 €/m²) oder Weinolsheim (2.038 €/m²). Die Miete mit 10,47 €/m² liegt zwar ebenfalls an der oberen Grenze der Nachbarschaft, ist aber mit Köngernheim (10,49 €/m²) fast identisch.

Diese Kombination aus höchsten Kaufpreisen und vergleichbarer Miete führt dazu, dass Friesenheim die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist: 3,65 Prozent gegenüber 5,54 % in Köngernheim oder 7,68 % in Dalheim. Der Ort folgt damit keinem einheitlichen regionalen Muster, sondern stellt innerhalb der Nachbarschaft einen Ausreißer nach oben bei den Kaufpreisen dar.

Auf Ebene des Landkreises Mainz-Bingen liegt Friesenheim mit seinem Kaufpreis von 3.440 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 2.854 €/m². Die Miete von 10,47 €/m² liegt knapp über dem Kreiswert von 10,20 €/m². Im Bundesland Rheinland-Pfalz gehört Friesenheim mit seiner Rendite von 3,65 % zu den unteren 14 Prozent aller 2.300 erfassten Orte (Perzentilrang 13,74).

Standortfaktoren: Starke Wirtschaft, stabile Beschäftigung

Der Landkreis Mainz-Bingen schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 36 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab. Besonders hervorstechend sind die Teilindizes Wettbewerb & Innovation (Rang 17) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 21), die auf eine starke wirtschaftliche Basis hinweisen. Der Index Demografie liegt mit Rang 287 dagegen schwächer, was auf alternde oder schrumpfende Strukturen im Kreis hindeutet.

Die Bevölkerung von Friesenheim selbst zeigt ein ähnliches Muster: Nach einem Rückgang von 722 Einwohnern (2015) auf 708 (2020) erholte sich die Zahl wieder auf 737 (2024). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,0 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau, das über den gesamten Zeitraum zwischen 1,4 % und 2,6 % schwankte. Die Bevölkerungsdichte von 212 Einwohnern je km² ist für eine rheinhessische Gemeinde typisch.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.