Dolgesheim

Marktüberblick

Dolgesheim ist mit 6,55 km² Fläche und rund 950 Einwohnern eine kleine Gemeinde im Osten Rheinhessens. Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich deutlich unter dem Niveau des Landkreises Mainz-Bingen, liegt aber annähernd auf dem Niveau des Landes Rheinland-Pfalz. Die Angebotsmiete beträgt 8,35 € je m², der Angebotskaufpreis 1.933 € je m². Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 10,20 € je m² bei der Miete und 2.854 € je m² beim Kaufpreis liegt Dolgesheim jeweils rund 18 bis 32 % unter dem Mittel. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 8,92 € je m² bei der Miete und 2.409 € je m² beim Kaufpreis ist der Abstand moderater.

Die Bruttomietrendite von 5,19 % liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 % und damit im Mittelfeld. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,29, was unter dem Landesdurchschnitt von 21,16 liegt. Das bedeutet, dass die Preise im Verhältnis zur Miete günstiger sind als im Landesdurchschnitt. In Kombination mit der niedrigen Angebotsmiete ergibt sich ein Markt, der im regionalen Vergleich eine der höheren Renditen bietet.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Dolgesheim eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,70 € je m² (2018) und 9,09 € je m² (2026), der Kaufpreis zwischen 1.392 € je m² (2024) und 2.440 € je m² (2025). Die CAGR-Werte von 8,59 % bei der Miete und 11,06 % beim Kaufpreis über die jeweiligen Reihen zeichnen keine konsistente Aufwärtsentwicklung, sondern spiegeln diese Schwankungen wider.

Die Miete lag 2026 mit 9,09 € je m² höher als der aktuelle Angebotswert von 8,35 € je m², was auf eine jüngste Abwärtsbewegung hindeutet. Beim Kaufpreis liegt der aktuelle Wert von 1.933 € je m² deutlich unter dem Höchstwert der Reihe von 2.440 € je m² im Jahr 2025.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Datenpunkte bei der Kaufpreisreihe sind mit nur vier Jahren (2021–2025) jedoch sehr dünn besetzt, was die Aussagekraft einschränkt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,5 km Entfernung liegt Dolgesheim bei der Angebotsmiete mit 8,35 € je m² im unteren Mittelfeld. Höhere Werte weisen Hillesheim (10,06 € je m², 1,8 km entfernt) und Uelversheim (9,50 € je m², 2,9 km) auf. Der niedrigste Wert bei der Miete liegt bei Frettenheim mit 7,04 € je m².

Beim Kaufpreis ist Dolgesheim mit 1.933 € je m² der günstigste Ort in der Nachbarschaft. Nur Weinolsheim (2.038 € je m²) und Uelversheim (2.064 € je m²) liegen knapp darüber. Hillesheim führt mit 3.300 € je m² deutlich nach oben.

Die Bruttomietrendite von 5,19 % ist im regionalen Vergleich hoch. Nur Uelversheim (5,52 %) liegt darüber, während Frettenheim (3,08 %) und Wintersheim (3,63 %) deutlich niedrigere Renditen ausweisen. Das Muster zeigt, dass in Dolgesheim die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete günstiger sind als in den meisten Nachbarorten.

Im Landesvergleich liegt Dolgesheim bei der Mietrendite auf dem 60. Perzentil, was bedeutet, dass 60 % der Orte im Land eine niedrigere oder gleich hohe Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Dolgesheim liegt an der Gaustraße (L 425) mittig zwischen Mainz und Worms. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die B 9 und die A 61 (Abfahrt Alzey). ÖPNV-Anschlüsse bestehen über die ORN-Buslinien 663 und 668. Eine Hochschulinfrastruktur besteht am Ort nicht.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mainz-Bingen mit dem Gesamtrang 36 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis beim Teilindex Wettbewerb und Innovation (Rang 17) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 21) ab. Der Index für Stärken liegt bei Rang 31. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 208. Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,3 % (13 arbeitslose Personen) deutlich unter dem typischen Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke der Region wider.

Bevölkerung und Demografie

Dolgesheim hat eine Bevölkerungsdichte von 144 Einwohnern je km² und ist damit eine dünn besiedelte Gemeinde. Die Einwohnerzahl erreichte 2017 mit 1.023 ihren höchsten Wert der verfügbaren Reihe und ist seitdem kontinuierlich gesunken. Der Rückgang von 2015 (947 Einw.) bis 2024 (946 Einw.) beträgt insgesamt rund 0,1 %, wobei der wesentliche Teil des Verlusts auf den Zeitraum 2017 bis 2023 entfällt.

Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,3 % steht im Kontrast zum Bevölkerungsrückgang. Das deutet darauf hin, dass der Rückgang nicht primär auf Arbeitslosigkeit, sondern auf andere Faktoren wie Abwanderung oder eine alternde Bevölkerung getrieben wird.

Die historische Entwicklung zeigt, dass Dolgesheim seit dem Mittelalter eine landwirtschaftlich geprägte Gemeinde ist. Die frühe Erwähnung von 769 im Lorscher Codex und der reichsritterschaftliche Besitz der Grafen von Leiningen zeugen von der langen Geschichte des Ortes.