Hillesheim

Marktüberblick

Hillesheim ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen in Rheinhessen. Auf einer Fläche von 5,54 km² leben rund 660 Einwohner. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Rhein-Selz und wird traditionell als Weindorf bezeichnet. Die erste urkundliche Erwähnung datiert auf das Jahr 772 oder 782.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.300 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,06 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,66 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,35. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Hillesheim ist in den letzten Jahren extrem volatil. Der Angebotsmietpreis schwankte zwischen 6,30 Euro pro Quadratmeter (2022 und 2025) und 14,47 Euro pro Quadratmeter (2024). Der Jahresdurchschnitt 2021 lag bei 10,91 Euro. Diese starken Ausschläge deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen oder Inseraten hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Der Angebotskaufpreis zeigt eine klarere Entwicklung: Von 2.876 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024 stieg er auf 3.106 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem Anstieg von rund 8 Prozent in einem Jahr.

Regionale Einordnung

Bei der Angebotsmiete liegt Hillesheim mit 10,06 Euro knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,20 Euro, aber 25 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und 13 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Beim Kaufpreis ist die Abweichung deutlicher: Mit 3.300 Euro pro Quadratmeter liegt Hillesheim 16 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 2.854 Euro, 63 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro und 37 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 27,35 ist ebenfalls deutlich höher als der Kreiswert von 23,20 und der Landeswert von 21,16. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete besonders hoch sind.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,4 Kilometern hat Hillesheim sowohl die höchste Angebotsmiete (10,06 Euro) als auch den höchsten Kaufpreis (3.300 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,66 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn – sie ist höher als die von Frettenheim (3,08 %) und Wintersheim (3,63 %), aber niedriger als die aller anderen Vergleichsgemeinden.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen ist ein Muster, das auf einen nachfragestarken Standort hindeutet, bei dem die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten.

Standortfaktoren

Der Landkreis Mainz-Bingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 36 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders stark ist der Kreis im Index Wettbewerb & Innovation mit Rang 17. Schwächer schneidet er im Index Dynamik mit Rang 208 ab. Der Index Stärke liegt mit Rang 31 im oberen Drittel.

Die Bevölkerung von Hillesheim ist seit 2015 von 632 auf 662 Einwohner gestiegen, was einem Wachstum von 4,7 Prozent entspricht. Der Anstieg war jedoch nicht linear: Nach einem Höchststand von 681 Einwohnern im Jahr 2020 ist die Zahl wieder auf 662 gesunken und stagniert seit 2023.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,24 Prozent und damit leicht über dem Niveau von 2015 (2,77 %). Der Wert schwankte in den vergangenen Jahren zwischen einem Tief von 1,2 Prozent (2019) und einem Hoch von 3,24 Prozent (2023). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Fazit

Hillesheim präsentiert sich als kleiner Weinort mit stabilen Bevölkerungszahlen und einem überdurchschnittlichen Immobilienmarkt. Die Kaufpreise liegen sowohl im Kreis- als auch im Landesvergleich deutlich über dem Mittel, während die Mieten nur moderat darüber liegen. Das Ergebnis ist eine niedrige Bruttomietrendite von 3,66 Prozent und ein hoher Kaufpreisfaktor von 27,35.

Die extreme Volatilität der Mietwerte in den letzten Jahren – mit einem Anstieg auf 14,47 Euro im Jahr 2024 und einem Rückfall auf 6,30 Euro im Jahr 2025 – macht eine verlässliche Trendableitung schwierig. Bei einem so kleinen Markt können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Der Landkreis Mainz-Bingen als übergeordneter Standortfaktor ist durch den guten Prognos-Rang (Platz 36) und die starke Position im Bereich Wettbewerb & Innovation gekennzeichnet. Die Nähe zum Wirtschafts- und Verkehrsstandort Mainz dürfte die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Hillesheim stützen.