Weinolsheim

Standort und Struktur

Weinolsheim ist eine 5,93 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen in Rheinland-Pfalz. Mit rund 737 Einwohnern (Stand 2024) und einer Dichte von 124 Einwohnern je km² handelt es sich um eine kleine Gemeinde, die zur Verbandsgemeinde Rhein-Selz mit Sitz in Oppenheim gehört. Der Ort liegt in Rheinhessen zwischen Mainz und Worms und ist stark vom Weinbau geprägt: Dreizehn hauptberufliche Winzerbetriebe bewirtschaften Lagen entlang der Rheinfront und auf der Rheinterrasse, darunter die Ortslagen Güldenmorgen und Krötenbrunnen im Bereich Nierstein (Wikipedia, 2025).

Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über die Buslinie 662, die am Morgen Anschlüsse am Niersteiner Bahnhof in Richtung Mainz bietet – eine relevante Infrastruktur für Pendler in die Metropole Mainz, die etwa 15 Kilometer nordwestlich liegt.

Aktueller Immobilienmarkt

Die aktuelle Angebotsmiete in Weinolsheim liegt bei 8,21 € je Quadratmeter. Damit liegt der Wert knapp über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 8,08 €/m², aber deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 10,20 €/m² im Landkreis Mainz-Bingen. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.038 €/m² und entspricht nahezu dem Landesmittel von 2.030 €/m², liegt jedoch rund 29 % unter dem Kreiswert von 2.854 €/m².

Die Bruttomietrendite von 4,84 % liegt unter dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), aber über dem Kreiswert von 4,46 %. Der Kaufpreisfaktor von 20,68 ist mit dem Landesdurchschnitt von 21,16 vergleichbar und unter dem Kreiswert von 23,20.

Die Kombination aus niedriger Miete im Kreisvergleich bei gleichzeitig nahe am Landesdurchschnitt liegendem Kaufpreis führt zu einer über dem Kreisdurchschnitt liegenden Rendite. Weinolsheim ist im Kreis Mainz-Bingen ein preislich zugänglicher Ort mit einem Miet-Kaufpreis-Verhältnis, das zu den attraktiveren Werten im Kreis gehört.

Preis- und Entwicklungstrends

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt zwischen 2018 und 2022 starke Schwankungen: 8,23 € (2018), 4,09 € (2019), 13,57 € (2020), 8,18 € (2021), 7,50 € (2022). Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) beträgt -2,3 %. Die extremen Ausschläge – insbesondere der Wert von 13,57 € im Jahr 2020 – deuten auf eine geringe Fallzahl hin, was bei einer Gemeinde mit unter 740 Einwohnern plausibel ist. Einzelne Inserate können den Durchschnittswert hier überproportional beeinflussen.

Der Kaufpreis zeigt einen klareren Trend: Von 2.685 €/m² im Jahr 2020 ist er auf 1.815 €/m² im Jahr 2025 gefallen – ein Rückgang von rund 32 %. Dieser Verlauf entspricht dem allgemeinen Korrekturprozess auf dem deutschen Wohnungsmarkt seit 2022, ist in Weinolsheim jedoch mit einer CAGR von -7,5 % deutlich ausgeprägter als in vielen anderen Regionen.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft gegenläufig zum Kaufpreistrend: Nach einem Rückgang von 732 Einwohnern (2015) auf ein Tief von 676 (2019) erholte sich die Einwohnerschaft wieder auf 737 (2024). Dieser Zuzug in den Jahren 2020 bis 2022 könnte mit der Pandemie und den niedrigeren Zinsen zusammenhängen, die Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen Räumen erhöhte.

Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 2015 und 2023 zwischen 1,74 % und 3,66 %. Mit 2,8 % (2023) liegt sie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und kennzeichnet den Ort als arbeitsmarktstabil.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,4 km zeigt Weinolsheim ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,21 €/m² liegt unter allen Nachbarorten außer Wintersheim (7,96 €/m²). Der Kaufpreis von 2.038 €/m² liegt im unteren Mittelfeld – deutlich unter Friesenheim (3.440 €/m²) und Hillesheim (3.300 €/m²), aber über Dalheim (1.569 €/m²) und Dolgesheim (1.933 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,84 % liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Dalheim weist mit 7,68 % die höchste Rendite auf, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis bei vergleichsweise hoher Miete zurückzuführen ist. Friesenheim und Wintersheim liegen mit 3,65 % bzw. 3,63 % deutlich darunter, was auf die hohen Kaufpreise dieser Orte bei moderaten Mieten hinweist.

Weinolsheim positioniert sich damit als Ort mit moderaten Kaufpreisen und ebenfalls moderaten Mieten – ein Profil, das im regionalen Vergleich keine extremen Werte aufweist, aber eine ausgewogene Marktstruktur widerspiegelt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mainz-Bingen mit dem Gesamt-Rang 36 von rund 400 deutschen Kreisen als einen der zukunftsfähigsten Kreise Deutschlands. Besonders hervorstechend sind die Teilindizes Wettbewerb & Innovation (Rang 17) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 21). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 138 ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer positioniert ist der Kreis in der Demografie (Rang 287) und der Dynamik (Rang 208).

Diese Strukturdaten des Kreises bilden den Rahmen für Weinolsheim: Der starke wirtschaftliche und innovative Standort des Landkreises wirkt sich indirekt auf die Nachfrage nach Wohnraum in den umliegenden Gemeinden aus. Die Nähe zu Mainz als Wirtschafts- und Hochschulstandort ist ein wichtiger Faktor für die Attraktivität der Gemeinde.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Weinolsheim ist eine reine Wohngemeinde ohne eigenständige Hochschul- oder Großarbeitsstätten-Infrastruktur. Die Bevölkerungsdichte von 124 Einwohnern je km² entspricht dem Charakter einer ländlichen Gemeinde.