Bermersheim vor der Höhe

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Bermersheim vor der Höhe ist eine der kleinsten Gemeinden im Alzey-Worms-Kreis mit nur 391 Einwohnern auf 2,87 km². Der kleine Ort im rheinhessischen Tafelland weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch eine ungewöhnliche Kombination aus überdurchschnittlichen Kaufpreisen und unterdurchschnittlichen Mieten auszeichnet.

Die Angebotsmiete liegt bei 7,79 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 9,20 Euro sowie dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.760 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreiswert von 2.494 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 3,39 Prozent, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,63 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 29,53 ist der höchste im unmittelbaren Vergleich mit den Nachbarorten und markiert den Ort als einen der teuersten Kaufmärkte in der Region bei gleichzeitig moderaten Mietniveaus. Der Perzentilrang von 8,8 im Bundesland bestätigt, dass die Rendite in Rheinland-Pfalz zu den niedrigsten gehört.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, rückläufige Kaufpreise

Die Mietpreise haben zwischen 2019 und 2024 ein starkes Wachstum von 5,83 auf 8,70 Euro pro Quadratmeter verzeichnet, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 8,3 Prozent entspricht. Im Jahr 2025 folgte mit 7,62 Euro ein deutlicher Rückgang, 2026 liegt der Wert bei 6,58 Euro. Diese Volatilität ist bei einem Ort dieser Größe typisch, da die begrenzte Anzahl Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen kann. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet und basiert auf tatsächlichen Inseraten.

Die Kaufpreise stiegen von 2.900 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 3.200 Euro im Jahr 2022 an und sanken anschließend kontinuierlich auf 2.700 Euro im Jahr 2025. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was auf die begrenzte Anzahl tatsächlicher Transaktionen im kleinen Ort hinweist. Der langfristige CAGR von -1,77 Prozent zeigt eine leichte Abwärtsentwicklung im Kaufpreissegment. Die Kombination aus steigenden und dann fallenden Kaufpreisen bei gleichzeitig volatilen Mietwerten deutet auf einen Markt hin, der durch wenige Transaktionen und eine begrenzte Angebotsdichte geprägt ist.

Demografie und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung von Bermersheim vor der Höhe ist zwischen 2015 und 2024 von 380 auf 391 Einwohner gewachsen, was einer Zunahme von knapp 3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 136 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,15 Prozent mit nur 5 arbeitslosen Personen.

Der Anstieg der Arbeitslosenquote von 1,22 Prozent im Jahr 2019 auf 3,6 Prozent im Jahr 2021 entspricht dem allgemeinen pandemiebedingten Trend, der sich bis 2023 wieder auf 2,15 Prozent erholt hat, was zwar über dem Vor-Pandemie-Wert von 1,22 Prozent liegt, aber deutlich unter dem Pandemietief von 3,6 Prozent.

Die kleine Einwohnerzahl und die geringe Fläche bedeuten, dass der lokale Immobilienmarkt strukturell begrenzt ist. Der Ort liegt in der Planungsregion Rheinhessen-Nahe mit dem Oberzentrum Mainz, was Pendlerbeziehungen in größere Städte ermöglicht. Hildegard von Bingen wurde im Jahr 1098 in Bermersheim geboren, was dem Ort eine historische Bedeutung verleiht.

Regionale Einordnung: Teuer im Kauf, moderat in der Miete

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Bermersheim vor der Höhe ein eindeutiges Muster: Der Kaufpreis von 2.760 Euro pro Quadratmeter liegt über dem von Lonsheim (2.501 Euro), Albig (2.565 Euro) und Bornheim (2.140 Euro), aber unter dem von Armsheim (3.166 Euro) und Alzey, Stadt (2.813 Euro). Die Angebotsmiete von 7,79 Euro liegt unter allen Nachbarorten. Ensheim (8,74 Euro) liegt zwar über dem Bermersheimer Wert, ist aber mit einem Kaufpreis von nur 1.155 Euro und einer Rendite von 9,08 Prozent ein extremer Ausreißer im Vergleich.

Der Kaufpreisfaktor von 29,53 ist der höchste im unmittelbaren Vergleich. Nur Armsheim liegt mit 3,55 Prozent Rendite noch in der Nähe, was auf einen ähnlichen, sehr hohen Kaufpreisfaktor (berechnet 28,16) hindeutet. Flonheim mit 5,57 Prozent Rendite und 2.019 Euro Kaufpreis zeigt, dass im gleichen Umfeld auch deutlich günstigere Kaufmärkte existieren.

Der Kreis Alzey-Worms weist im Durchschnitt eine deutlich höhere Miete (9,20 Euro) und eine höhere Rendite (4,63 Prozent) auf als Bermersheim. Das bedeutet, dass der Ort zwar überdurchschnittliche Kaufpreise aufweist, diese aber durch noch niedrigere Mieten relativiert werden.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Innovationspotenzial

Der Alzey-Worms-Kreis, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Bewertung bezieht, erreicht im Gesamtranking Platz 187 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 115 deutlich besser als der Stärke-Index auf Platz 197. Der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 299 ist der schwächste Teilindex, während der Wettbewerb und Innovation-Index mit Platz 128 zu den stärkeren Bereichen gehört.

Diese Struktur – hohe Dynamik bei schwacher aktueller Stärke – entspricht dem Muster einer ländlichen Region, die strukturelle Herausforderungen im Arbeitsmarkt hat, aber in Bereichen wie Innovation und Wettbewerb Potenzial zeigt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Die Kombination aus kleiner Einwohnerzahl, fehlenden akademischen Einrichtungen und der Lage in einer Region mit schwachem Arbeitsmarkt deutet darauf hin, dass der Immobilienmarkt primär von lokalen Nachfragern und Pendlerhaushalten geprägt ist.