Ober-Olm

Marktüberblick: Preise und Renditen im regionalen Vergleich

Ober-Olm ist eine 17,08 km² große Gemeinde im Landkreis Mainz-Bingen mit 4.541 Einwohnern und liegt unmittelbar an der südwestlichen Stadtgrenze von Mainz. Die Immobilienpreise und -mieten liegen hier deutlich über dem Niveau des Umlands: Die Angebotsmiete beträgt 13,65 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.847 € je Quadratmeter. Beide Werte übertreffen den Durchschnitt des Landkreises Mainz-Bingen (Miete: 10,20 €/m², Kaufpreis: 2.854 €/m²) um rund 34 % bzw. 35 %. Im bundeslandweiten Vergleich ist die Abweichung noch ausgeprägter — die Miete liegt 69 % über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 €/m², der Kaufpreis 89 % über dem Landesmittel von 2.030 €/m².

Die Bruttomietrendite von 4,26 % liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,46 % und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Der Grund liegt im Kaufpreis: Er liegt mit dem 1,35-Fachen des Kreiswerts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,34-Fachen. Der Kaufpreisfaktor von 23,49 liegt leicht über dem Kreiswert von 23,20 und signalisiert, dass Käufer im Verhältnis zur Miete einen hohen Preis zahlen — ein Muster, das für Pendlergemeinden in der Nähe von Großstädten typisch ist.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität und Erholung

Die Miete ist in den letzten acht Jahren um 36,3 % gestiegen — von 10,02 €/m² im Jahr 2018 auf 13,65 €/m² aktuell. Der Kaufpreis kletterte im selben Zeitraum um 26,8 % (von 3.035 €/m² auf 3.847 €/m²). Die Miete entwickelte sich also dynamischer als der Kaufpreis, was die Rendite leicht stützt.

Der Verlauf zeigt jedoch keine gleichmäßige Steigerung. Im Jahr 2020 erreichte die Miete mit 13,56 €/m² einen ersten Höhepunkt, fiel dann aber bis 2023 auf 12,32 €/m² zurück. Der Kaufpreis erreichte 2020 mit 4.057 €/m² seinen bisherigen Spitzenwert, brach 2021 auf 3.040 €/m² ein und erholte sich erst ab 2022 wieder. Diese Volatilität entspricht dem bundesweiten Muster einer Marktkorrektur nach der Phase schnellen Preiswachstums während der Niedrigzinsphase. Seit 2023 steigen beide Werte wieder — die Miete von 12,32 € auf 13,65 €, der Kaufpreis von 3.605 € auf 3.847 €.

Die prognostizierte Entwicklung bis 2026 zeigt einen weiteren Mietenanstieg auf 14,47 €/m² bei einem leichten Kaufpreisrückgang auf 3.876 €/m² im Jahr 2026 (von 3.982 € im Vorjahr).

Regionale Einordnung: Ober-Olm im Nachbarortvergleich

Im unmittelbaren Umland von Ober-Olm gibt es erhebliche Preisunterschiede. Mit 13,65 €/m² hat Ober-Olm die höchste Angebotsmiete aller acht Nachbarorte im Umkreis bis 6,4 km Entfernung. Der nächstgelegene Nachbarort, Klein-Winternheim (1,3 km), liegt mit 12,89 €/m² bereits 6 % darunter. Essenheim (2,8 km) notiert bei 12,54 €/m², Nieder-Olm (3,3 km) bei 11,91 €/m².

Beim Kaufpreis ist das Bild differenzierter: Mit 3.847 €/m² liegt Ober-Olm unter Klein-Winternheim (4.259 €/m²) und Sörgenloch (3.891 €/m²), aber über den meisten anderen Nachbarorten. Diese Kombination — höchste Miete, aber nicht höchster Kaufpreis — führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 4,26 % im Mittelfeld der Nachbarn liegt: Sie übertriftdie Rendite von Klein-Winternheim (3,63 %), Nieder-Olm (3,93 %) und Sörgenloch (3,43 %), liegt aber unter der von Essenheim (4,83 %) und Stadecken-Elsheim (4,21 %).

Die Preisstruktur zeigt, dass sich Ober-Olm als Pendlergemeinde nach Mainz einen Premium-Status bei den Mieten erarbeitet hat, während der Kaufpreis durch das Angebot in den Nachbargemeinden begrenzt wird.

Standortfaktoren: Infrastruktur, Bevölkerung und Zukunftsatlas

Ober-Olm profitiert von der unmittelbaren Nähe zu Mainz als Arbeitsmarktzentrum. Die Bundesautobahn 63 ist nach etwa drei Kilometern über die Ausfahrt Klein-Winternheim erreichbar. Der Bahnhof Klein Winternheim-Ober-Olm an der Strecke Alzey–Mainz wird stündlich von Regionalbahnen bedient. Zwei Stadtbuslinien (54 und 55) verbinden den Ort mit der Mainzer Innenstadt. Diese Infrastruktur macht Ober-Olm attraktiv für Pendler, was sich in der Bevölkerungsentwicklung niederschlägt: Die Einwohnerzahl stieg von 4.245 im Jahr 2015 auf 4.541 im Jahr 2024 — ein Wachstum von 6,97 %. In denselben Jahren fiel die Arbeitslosenquote auf Werte um 1 Prozent, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine starke lokale Arbeitsmarktanbindung hinweist.

Der Landkreis Mainz-Bingen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 36 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders stark ist er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 17) sowie Wohlstand und Soziale Lage (Rang 21). Schwächer sind die Werte bei Dynamik (Rang 208) und Demografie (Rang 287). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Als Standortvorteil wirkt der Ober-Olmer Wald, der mit 335 Hektar seit 2017 Teil des Naturschutzgebiets Wiesen am Layenhof – Ober-Olmer Wald ist und den Schutzstatus eines Natura-2000-Gebiets trägt. Er bietet Naherholung und trägt zur Wohnqualität bei.