Gau-Bischofsheim

Marktüberblick

Gau-Bischofsheim ist eine 2,84 km² große Gemeinde am südlichen Mainzer Stadtrand mit rund 2.190 Einwohnern. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Bodenheim im Landkreis Mainz-Bingen und ist ein Weindorf mit 79 ha Weinanbaufläche. Die enge Nachbarschaft zu Mainz hat den Ort seit Jahren geprägt – die Gemeinde verzeichnete zwischen 2015 und 2021 ein Bevölkerungswachstum von 14,5 %, ehe sich die Entwicklung seit 2022 umkehrte. Der Landkreis Mainz-Bingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Gesamtrang 36 von rund 400 deutschen Kreisen, mit besonderer Stärke in Wettbewerb und Innovation (Rang 17) sowie Wohlstand und sozialer Lage (Rang 31).

Aktuelle Marktkennzahlen

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.467 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,27, die Bruttomietrendite 3,81 Prozent. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Der Kaufpreis liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m² in Rheinland-Pfalz), die Miete ebenfalls (8,08 €/m²), und die Rendite ist mit 3,81 % unter dem Landesmittel von 5,25 %. Der hohe Kaufpreisfaktor von 26,27 bestätigt diese Einschätzung – er liegt rund 25 % über dem Landesdurchschnitt von 21,16. Das bedeutet, dass Käufer im Verhältnis zum erzielbaren Mietpreis einen überdurchschnittlich hohen Preis zahlen. Die niedrige Rendite ist die direkte Folge dieses Preis-Miete-Verhältnisses. Bei allen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihe zeigt für Gau-Bischofsheim eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 2.276 €/m² (2018) und 5.130 €/m² (2023) – eine Spanne von mehr als 125 %. Die Miete bewegte sich zwischen 7,65 €/m² (2020) und 12,54 €/m² (2025). Diese Schwankungen sind deutlich größer als die moderaten CAGR-Werte von 1,13 % (Kauf) und 1,63 % (Miete) andeuten, die den langfristigen Durchschnitt beschreiben. Besonders auffällig ist der Kaufpreisverlauf: Nach dem Tief 2018 folgte ein sprunghafter Anstieg 2019 auf 4.571 €/m², ein Rückgang 2020–2021, ein neuer Höchststand 2023, und ein starker Abfall auf 2.490 €/m² in 2026. Die Miete zeigte 2020 einen deutlichen Einbruch auf 7,65 €/m², erholte sich 2021–2023 und erreichte 2025 mit 12,54 €/m² einen neuen Höchststand, bevor sie 2026 wieder auf 11,38 €/m² fiel. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Gau-Bischofsheim bei allen Preiskennzahlen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Angebotskaufpreis von 3.467 €/m² liegt 21 % über dem Kreisdurchschnitt von 2.854 €/m² und 71 % über dem Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 11 €/m² liegt 8 % über dem Kreiswert von 10,20 €/m² und 36 % über dem Landeswert. Bei der Bruttomietrendite liegt der Ort mit 3,81 % unter dem Kreiswert von 4,46 % und dem Landeswert von 5,25 %. Im Perzentilrang belegt Gau-Bischofsheim den 18. Perzentilrang im Bundesland – von 2.300 Orten liegt der Ort also in den unteren 18 % bei der Rendite, was die überdurchschnittlichen Preise bestätigt.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Bei der Miete liegt Gau-Bischofsheim mit 11 €/m² im Mittelfeld. Bodenheim führt mit 13,30 €/m², Klein-Winternheim liegt bei 12,89 €/m². Beim Kaufpreis liegt Gau-Bischofsheim mit 3.467 €/m² ebenfalls im Mittelfeld – Klein-Winternheim führt mit 4.259 €/m², Mommenheim liegt mit 3.157 €/m² darunter. Bei der Rendite liegt der Ort mit 3,81 % im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Nackenheim (4,52 %) und Bodenheim (4,31 %) liegen deutlich darüber. Harxheim (3,65 %) und Klein-Winternheim (3,63 %) liegen darunter. Das Muster zeigt: Gau-Bischofsheim teilt die Charakteristika der teureren Nachbarn (hohe Preise, niedrige Rendite), ohne der teuerste oder günstigste Ort zu sein.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung von Gau-Bischofsheim zeigt einen klaren Trend: Von 1.951 Einwohnern 2015 wuchs die Gemeinde bis 2021 auf 2.234 Einwohner (+14,5 %). Seit 2022 ist ein Rückgang auf 2.189 Einwohner zu verzeichnen, wobei die Werte 2023 und 2024 identisch sind. Die Bevölkerungsdichte beträgt 771 Einwohner pro Quadratkilometer – bei einer Gemeindefläche von nur 2,84 km² ist das eine hohe Dichte für eine ländliche Gemeinde. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Autobahnanschlussstelle Mainz-Hechtsheim der A 60 ist etwa 6 Kilometer entfernt, der öffentliche Personenverkehr wird durch die Buslinien 69 (MVG) und 660 (KRN) bedient.