Marktüberblick und Einordnung
Oberhausen ist eine kreisfreie Großstadt im westlichen Ruhrgebiet mit rund 211.000 Einwohnern auf 77 km² Fläche. Als einzige Gemeinde des „Kreises“ Oberhausen bildet die Stadt den gesamten Markt ab. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.147 EUR/m², die durchschnittliche Mietpreis-Angebotswerte bei 8,42 EUR/m². Damit liegt Oberhausen sowohl unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt (Kaufpreis 2.530 EUR/m², Miete 9,24 EUR/m²) als auch unter dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis 2.409 EUR/m², Miete 8,92 EUR/m²). Im Landesranking belegt Oberhausen nach Kaufpreis Rang 43 von 53 Kreisen – die Stadt gehört damit zu den günstigen Standorten in Nordrhein-Westfalen. Die Bruttorendite von 4,71 % liegt knapp über dem NRW-Durchschnitt von 4,52 %, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 %. Der Preisfaktor beträgt 21,2.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg: Der Kaufpreis stieg von 1.566 EUR/m² im Jahr 2018 auf 2.151 EUR/m² im Jahr 2024. Die Miete legte von 6,66 EUR/m² (2018) auf 8,22 EUR/m² (2024) zu. Die Bevölkerung ist stabil bei rund 211.000 Einwohnern.
Innere Struktur
Da Oberhausen eine kreisfreie Stadt und damit ein „Kreis mit einer Gemeinde“ ist, entfällt die typische Analyse innerer Spreizung. Es gibt keine teuersten und günstigsten Gemeinden innerhalb des Kreises – alle Kennzahlen beziehen sich auf die gesamte Stadt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Markt homogen ist: Innerhalb der 77 km² und 26 Stadtteile gibt es erhebliche Unterschiede, die sich in den aggregierten Kreiswerten jedoch nicht abbilden.
Oberhausen ist in drei Stadtbezirke gegliedert: Alt-Oberhausen, Osterfeld und Sterkrade. Die Stadt weist mit 2.738 Einwohnern pro km² eine der höchsten Bevölkerungsdichten unter den deutschen Großstädten auf und ist die am zehntdichtesten besiedelte Großstadt Deutschlands. Diese hohe Dichte bei vergleichsweise geringen Immobilienpreisen ist charakteristisch für die Struktur einer postindustriellen Ruhrgebietsstadt.
Wirtschaft und Strukturwandel
Oberhausen verdankt der 1758 in Betrieb genommenen Eisenhütte St. Antony, der ersten Eisenhütte im Ruhrgebiet, den Beinamen „Wiege der Ruhrindustrie“. Die Gutehoffnungshütte (GHH) prägte die Stadt über mehr als ein Jahrhundert als industrielles Zentrum. Nach der Übernahme durch Thyssen in den 1960er Jahren und dem Niedergang der Montanindustrie ab den 1980er Jahren folgte ein tiefgreifender Strukturwandel.
Heute bilden Einkaufs- und Freizeiteinrichtungen einen Schwerpunkt der Wirtschaft. Das Einkaufszentrum CentrO in der Neuen Mitte Oberhausen, der Aquapark, das Legoland Discovery Center, das Metronom Theater, die Rudolf Weber-Arena und der Gasometer Oberhausen ziehen jährlich hohe Besucherzahlen an. Die Neue Mitte ist ein 143 Hektar großes ehemaliges Industriegelände der GHH, das nach Konversion seit den 2000er Jahren als Freizeit- und Einkaufszentrum sowie gewerblicher Standort genutzt wird. Das Projekt ist Teil des Stadtentwicklungskonzepts, das den alten industriellen Kern der Stadt durch ein neues Stadtzentrum ersetzen sollte.
Zu den größeren Arbeitgebern zählen das Johanniter-Krankenhaus Sterkrade (346 Betten, Fachabteilungen für Nephrologie, Lungenheilkunde, Urologie, Psychiatrie) und die Helios-Klinik St. Elisabeth. Die Stadt ist als Mittelzentrum in der Landesplanung ausgewiesen und Teil der europäischen Metropolregion Rhein-Ruhr.
Verkehr und Erreichbarkeit
Oberhausen verfügt über eine herausragende Verkehrsanbindung. Der Hauptbahnhof ist ein Trennungsbahnhof der Preisklasse 2 mit 10 Bahnsteiggleisen und ein wichtiger Verknüpfungspunkt des Schienenpersonennah- und -fernverkehrs im westlichen Ruhrgebiet. Besondere Bedeutung hat er als Umsteigebahnhof für ICE-Verbindungen in die Niederlande (Hollandstrecke). Die ICE-Linie 78 verbindet Amsterdam mit Oberhausen, Duisburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt Flughafen, Frankfurt, Mannheim, Offenburg und Basel im 120-Minuten-Takt. Zudem halten die IC-Linien 35 „Norddeich“ und „Bodensee".
Im Regionalverkehr bedienen RE 3 (Rhein-Emscher-Express), RE 5 (Rhein-Express/RRX), RE 19 (Rhein-IJssel-Express), RB 32, RB 35, RB 36, RE 44 (Fossa-Emscher-Express), RE 49 (Wupper-Lippe-Express) und die S-Bahn-Linie S 3 die Stadt. Die Bahnsteige 3 bis 6 sollen im Rahmen eines Entwicklungsplans auf fernverkehrstaugliche 400 Meter Länge und 76 cm Bahnsteighöhe neu gebaut werden; zudem ist eine Reaktivierung des Museumsbahnsteigs 2 geplant.
Die Neue Mitte Oberhausen hat direkten Autobahnanschluss an die A 42. Für das Einkaufszentrum stehen 14.000 Parkplätze zur Verfügung.
Entwicklung und Ausblick
Der Strukturwandel Oberhausens ist eng mit der Internationalen Bauausstellung Emscher Park (IBA Emscher Park) verbunden, die von 1989 bis 1999 als Zukunftsprogramm des Landes Nordrhein-Westfalen zur Bewältigung der Strukturkrise im nördlichen Ruhrgebiet angelegt war. Oberhausen war eine von 17 beigetretenen Kommunen. Rund 2,5 Milliarden Euro wurden in die IBA-Projekte investiert, darunter der Emscher Landschaftspark, der ökologische Umbau des Emscher-Systems und die Nutzung freigewordener Montanflächen als Zukunftsstandorte.
Der Gasometer Oberhausen, Teil der IBA, ist heute ein Ausstellungsgebäude und Wahrzeichen der Stadt. Die Neue Mitte Oberhausen mit dem CentrO-Einkaufszentrum ist das zentrale Projekt der postindustriellen Neuausrichtung. Die Stadt ist Mitglied im Regionalverband Ruhr und im Landschaftsverband Rheinland.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet Oberhausen auf Rang 372 von rund 400 deutschen Kreisen ein (ein niedriger Rang ist ein gutes Ergebnis). Besonders schlecht bewertet sind die Indizes Wohlstand und soziale Lage (Rang 397) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 380). Der Arbeitsmarkt-Rang liegt bei 325, der Demografie-Rang bei 279. Der Dynamik-Index mit Rang 186 ist der beste Teilindex, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet.