Marktüberblick und Einordnung
Der Stadtkreis Ulm umfasst nur eine einzige Gemeinde – die Stadt Ulm selbst – auf einer Fläche von 118,68 Quadratkilometern. Mit 129.942 Einwohnern (2023) ist er eine der kleineren Verwaltungseinheiten in Baden-Württemberg, aber nach dem Landesentwicklungsplan eines von 14 Oberzentren des Landes. Ulm bildet zusammen mit der bayerischen Schwesterstadt Neu-Ulm ein länderübergreifendes Doppelzentrum mit rund 193.000 Einwohnern.
Der Immobilienmarkt liegt auf einem hohen Niveau: Der mittlere Kaufpreis beträgt 4.423 Euro pro Quadratmeter, die mittlere Angebotsmiete liegt bei 13,94 Euro pro Quadratmeter. Damit rangiert Ulm auf Platz 5 von 44 Kreisen in Baden-Württemberg nach Höhe des Kaufpreises – hinter nur Freiburg, Heidelberg und Stuttgart. Im bundesweiten Vergleich liegt Ulm deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter.
Die Bruttorendite beträgt 3,78 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,4. Beide Werte liegen unter den deutschen Durchschnittswerten (5,1 Prozent Rendite, Faktor 26,4), was die hohe Nachfrage und die knappe Angebotssituation widerspiegelt.
Marktentwicklung und Bevölkerungswachstum
Da der Stadtkreis Ulm nur eine einzige Gemeinde umfasst, gibt es innerhalb des Kreises keine Spreizung zwischen verschiedenen Gemeinden. Die angegebenen Werte beschreiben den gesamten Stadtkreis als einheitlichen Markt. Dies ist typisch für alle deutschen Stadtkreise, die per Definition aus einer einzigen Gemeinde bestehen.
Allerdings zeigt die Betrachtung der Zeitreihen eine dynamische Entwicklung: Die Miete stieg von 10,41 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,47 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg von rund 29 Prozent in sechs Jahren. Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 4.826 Euro pro Quadratmeter einen vorläufigen Höhepunkt, korrigierte dann leicht auf 4.399 Euro im Jahr 2024 zurück und liegt damit wieder knapp über dem Niveau von 2018 (3.795 Euro).
Die Bevölkerung wuchs kontinuierlich von 122.636 Einwohnern im Jahr 2015 auf 129.942 im Jahr 2023 – ein Plus von rund 6.000 Einwohnern in acht Jahren. Dieser demografische Druck trägt zur Knappheit auf dem Wohnungsmarkt bei.
Wissenschaft, Bildung und Innovation
Ulm ist eine klassische Universitätsstadt. Die Universität Ulm wurde 1967 als jüngste staatliche Universität Baden-Württembergs gegründet und hat zum Wintersemester 2024/25 rund 10.000 Studierende sowie 3.957 Mitarbeiter (ohne Klinikum). Der Jahresetat beträgt 438 Millionen Euro, dazu kommen 119,3 Millionen Euro Drittmittel. Die Universität ist in den Exzellenzcluster POLiS (Energiespeicherung) eingebunden, der gemeinsam mit dem KIT betrieben wird und bis 2032 gefördert wird. An der Universität sind Standorte des Deutschen Zentrums für Neurodegenerative Erkrankungen (DZNE), des Deutschen Zentrums für Kinder- und Jugendgesundheit (DZKJ) sowie des Deutschen Zentrums für Psychische Gesundheit (DZPG) angesiedelt.
Hinzu kommt die Technische Hochschule Ulm als zweite Hochschule im Stadtkreis. Die enge Verknüpfung von Wissenschaft und Wirtschaft ist ein Markenzeichen Ulms: Unternehmen siedeln sich in der Nähe der Universität an, was sich in Technologieunternehmen wie AIM Infrarot-Module zeigt, die in Ulm ein Entwicklungszentrum für integrierte Schaltkreise betreiben.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet Ulm auf Rang 11 von rund 400 deutschen Kreisen ein – ein sehr gutes Ergebnis. In den Teilindizes liegt Ulm bei Wettbewerb und Innovation auf Rang 13, bei Dynamik auf Rang 22, bei Stärke auf Rang 13 und bei Demografie auf Rang 15. Im Wohlstand rangiert Ulm auf Platz 192, was im Vergleich zu den anderen Indizes schwächer ist.
Verkehr und Erreichbarkeit
Ulm ist ein bedeutender Verkehrsknotenpunkt im Süden Deutschlands. Der Ulmer Hauptbahnhof ist Kreuzungspunkt mehrerer wichtiger Bahnstrecken: nach Stuttgart, nach Augsburg, nach Sigmaringen und nach Friedrichshafen. Seit der Fertigstellung der Schnellfahrstrecke Wendlingen-Ulm (59,575 Kilometer, 250 km/h Höchstgeschwindigkeit) ist die Fahrzeit nach Stuttgart auf rund 30 Minuten gesunken. Die Strecke führt über die Albhochfläche mit mehreren Tunneln, darunter der 8.808 Meter lange Boßlertunnel.
Die Autobahn A8 verbindet Ulm mit Karlsruhe im Norden und München im Süden. Die Lage an der Donau und an der Mündung der Iller macht Ulm zu einem historischen Handelsknotenpunkt, der bis in das Mittelalter zurückreicht.
Die Anbindung an den Fernverkehr hat durch die neue Schnellfahrstrecke deutlich zugenommen, was die Attraktivität Ulms für Pendler und Unternehmen erhöht. Ulm liegt in der Region Donau-Iller, die auch Teile des bayerischen Regierungsbezirks Schwaben umfasst.
Fazit und Einordnung
Der Stadtkreis Ulm ist ein homogener Markt ohne innere Gemeinde-Spreizung, da er nur eine einzige Gemeinde umfasst. Die Marktdaten beschreiben den gesamten Stadtkreis als Einheit.
Die Kombination aus Oberzentralität, zweier Hochschulen mit zusammen rund 10.000 Studierenden, einer exzellenten Verkehrsanbindung (Schnellfahrstrecke nach Stuttgart, A8 nach München) und einer starken Wissenschafts-Industrie-Verknüpfung macht Ulm zu einem der attraktivsten Standorte in Baden-Württemberg. Der Prognos-Rang 11 unter rund 400 Kreisen unterstreicht diese Position.
Die Bevölkerungszunahme von rund 6.000 Einwohnern in acht Jahren und die gestiegenen Immobilienpreise zeigen die anhaltende Nachfrage. Die Miete lag 2024 bei 13,47 Euro pro Quadratmeter und wird laut Zeitreihe auf 14,18 Euro für 2026 geschätzt. Der Kaufpreis liegt 2024 bei 4.399 Euro pro Quadratmeter und wird auf 4.551 Euro für 2026 prognostiziert. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.