Ulm, Universitätsstadt

Marktüberblick

Ulm, Universitätsstadt ist mit 129.942 Einwohnern (2023) auf einer Fläche von 118,68 km² eine der größeren Städte Baden-Württembergs. Die Stadt liegt an der Mündung der Iller in die Donau und bildet mit der nur 0,9 km entfernten bayerischen Schwesterstadt Neu-Ulm ein länderübergreifendes Doppelzentrum. Ulm ist Sitz der Technischen Hochschule Ulm und der Universität Ulm und gilt als eines von 14 Oberzentren des Landes.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 13,94 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 4.423 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,44, die Bruttomietrendite bei 3,78 Prozent. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietniveau dar.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Ulm haben sich seit 2018 deutlich entwickelt. Lag die Angebotsmiete im Jahr 2018 noch bei 10,41 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2021 auf 12,30 Euro an. Nach einer kurzen Plateauphase mit 12,45 Euro (2022) und 12,57 Euro (2023) folgte ein erneuter Anstieg auf 13,47 Euro (2024). Die Werte für 2025 (13,19 Euro) und 2026 (14,18 Euro) setzen die Entwicklung fort. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,94 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders. Von 3.795 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Wert bis 2021 auf 4.826 Euro – ein Anstieg um über 27 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 4.343 Euro (2022), 4.273 Euro (2023), 4.399 Euro (2024) und 4.321 Euro (2025). Der Wert für 2026 liegt bei 4.551 Euro. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 2,30 Prozent.

Die zeitliche Entwicklung zeigt damit zwei Phasen: einen starken Anstieg bis 2021, eine Korrektur in den Jahren 2022 bis 2023 und eine anschließende Stabilisierung mit leichtem Aufwärtstrend.

Regionale Einordnung

Im bundesweiten Vergleich liegt Ulm deutlich über dem Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 13,94 Euro pro Quadratmeter übertrifft den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro um mehr als 56 Prozent. Der Angebotskaufpreis von 4.423 Euro liegt 84 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Auch im Landesvergleich Baden-Württemberg ist Ulm deutlich positioniert: Die Miete liegt 26 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis 41 Prozent über 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,44 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49, was auf ein höheres Preisniveau im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 3,78 Prozent liegt im bundeslandweiten Perzentil von 17,4 – Ulm hat damit eine niedrigere Rendite als rund 83 Prozent der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg. Dies ist typisch für nachfragestarke Großstädte mit starkem Preisdruck.

Im direkten Umland zeigt sich ein gemischtes Bild. Die nur 0,9 km entfernte bayerische Stadt Neu-Ulm weist mit 14,67 Euro eine höhere Angebotsmiete auf, aber mit 4.083 Euro einen niedrigeren Kaufpreis und eine deutlich bessere Rendite von 4,31 Prozent. Blaustein (5,4 km) liegt mit 13,13 Euro Miete und 3.771 Euro Kaufpreis unter Ulm, die Rendite beträgt dort 4,18 Prozent. Elchingen (6,3 km) zeigt mit 12,25 Euro Miete und 3.297 Euro Kaufpreis die niedrigsten Werte im näheren Umland bei einer Rendite von 4,46 Prozent.

Standortfaktoren und Demografie

Ulm belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter den rund 400 deutschen Kreisen den 11. Platz im Gesamtindex. In den Teilindizes erreicht der Stadtkreis Ulm Rang 22 in Dynamik, Rang 13 in Stärke, Rang 13 in Wettbewerb und Innovation, Rang 15 in Demografie und Rang 19 im Arbeitsmarkt. Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Stadtkreis Ulm.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 122.636 Einwohnern (2015) wuchs Ulm auf 129.942 (2023), was einem Anstieg von knapp 6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.095 Einwohner je Quadratkilometer. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2021 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 126.949 auf 128.928 stieg.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 2.909. Im Vergleich zu 2.975 (2015) zeigt sich ein rückläufiger Trend, mit einem Tiefpunkt von 2.516 im Jahr 2022. Die vorliegenden Daten geben nur die absolute Zahl der Arbeitslosen wieder, keine Quote.

Zwei Hochschulen – die Technische Hochschule Ulm und die Universität Ulm – prägen das akademische Profil der Stadt und tragen zur Attraktivität als Standort bei. Das Meinungsforschungsinstitut Prognos bezeichnete Ulm 2024 als die lebenswerteste Großstadt in Deutschland.