Illerkirchberg

Marktüberblick

Illerkirchberg ist eine Gemeinde im Südosten des Alb-Donau-Kreises mit rund 5.043 Einwohnern auf 11,45 km². Sie liegt etwa acht Kilometer südlich von Ulm und grenzt im Westen und Norden direkt an die Großstadt. Die Lage am Ende des Illertals und die unmittelbare Nachbarschaft zu Ulm prägen den Ort als Teil des Ulmer Umlands.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.315 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,99 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,34 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,05. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Illerkirchberg deutlich ab: Die Angebotsmiete von 11,99 Euro liegt 34 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 3.315 Euro liegt 38 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Rendite von 4,34 Prozent liegt knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,05 liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 23,49 und nahezu auf dem Niveau des Alb-Donau-Kreises (23,00).

Preisentwicklung

Die verfügbaren Jahreszeitreihen zeigen extreme Schwankungen, die auf sehr kleine Fallzahlen in einzelnen Jahren hindeuten und die Aussagekraft der Reihe einschränken. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.815 Euro (2020) und 4.716 Euro (2022), die Angebotsmiete zwischen 5,66 Euro (2019) und 12,29 Euro (2025). Diese Bandbreiten deuten darauf hin, dass einzelne Transaktionen oder Inserate die Jahresdurchschnitte überproportional beeinflussen.

Trotz dieser Unsicherheit lässt sich ein Trend erkennen: Der Kaufpreis lag 2024 mit 2.607 Euro deutlich unter dem aktuellen Wert von 3.315 Euro, was auf eine Erholung oder einen Anstieg im Markt hindeutet. Die Miete stieg von 10,93 Euro (2024) auf 12,18 Euro (2026). Die berechnete jährliche Wachstumsrate liegt bei 2,0 Prozent für Kaufpreise und 5,3 Prozent für Mieten.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, aber ihre Volatilität erfordert eine vorsichtige Interpretation.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Illerkirchberg wuchs von 4.785 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.043 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 5,4 Prozent entspricht. Dieser Zuzug geht einher mit der Lage im Ulmer Umland.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,75 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit 53 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von über 5.000 ist der lokale Arbeitsmarkt eng.

Der Alb-Donau-Kreis, dem Illerkirchberg angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 94 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im oberen Drittel. Besonders gut bewertet ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 34. Im Bereich Wettbewerb und Innovation belegt er Rang 71. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 137 und der Arbeitsmarkt mit Rang 233. Die Demografie liegt mit Rang 124 im Mittelfeld. Keine Hochschulen sind am Ort selbst vorhanden.

Die Bevölkerungsdichte von 440 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat.

Regionale Einordnung

Illerkirchberg liegt preislich zwischen den ländlichen Nachbargemeinden und den städtischen Zentren Ulm und Neu-Ulm. Die Angebotsmiete von 11,99 Euro liegt über den Werten von Staig (11,19 Euro), Illerrieden (10,65 Euro) und Schnürpflingen (9,46 Euro), aber deutlich unter denen von Ulm (13,94 Euro) und Neu-Ulm (14,67 Euro). Beim Kaufpreis liegt Illerkirchberg mit 3.315 Euro über Staig (3.023 Euro) und Illerrieden (2.940 Euro), aber unter Senden (3.464 Euro), Neu-Ulm (4.083 Euro) und Ulm (4.423 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,34 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Sie ist höher als in Ulm (3,78 %) und Neu-Ulm (4,31 %), aber niedriger als in Staig (4,44 %) und Illerrieden (4,35 %). Der Kaufpreisfaktor von 23,05 liegt nahe am Kreis- und Landesdurchschnitt und ist damit im regionalen Vergleich moderat.

Die überdurchschnittlichen Preise im bundesweiten Vergleich und die Positionierung zwischen ländlichen Nachbarn und städtischen Zentren entsprechen dem Muster von Gemeinden im direkten Umland einer Großstadt wie Ulm.