Ballendorf

Marktüberblick

Ballendorf fällt im baden-württembergischen Immobilienmarkt durch eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite von 6,11 % auf. Mit einem Perzentilrang von 97,8 % im Bundesland liegt die Rendite damit in den oberen 2,2 % aller vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg. Diese hohe Rendite ergibt sich aus der spezifischen Preisstruktur des Ortes: Der Angebotskaufpreis von 2.158 € je Quadratmeter ist der niedrigste aller bekannten Nachbarorte und deutlich unter dem Durchschnitt des Alb-Donau-Kreises (2.797 €) und des Landes Baden-Württemberg (3.140 €). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 10,99 € je Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt (10,13 €) und knapp unter dem Landesdurchschnitt (11,08 €). Der Kaufpreisfaktor von 16,36 ist damit deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 23,0 oder der Landeswert von 23,5. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Vergleich zu anderen Orten überproportional niedrig ist.

Die Angebotsmiete und der Angebotskaufpreis stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Ballendorf zeigt starke Schwankungen über die letzten Jahre. Lag die Angebotsmiete 2021 noch bei 9,29 € je Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 10,50 € an, fiel 2024 auf 10,00 € und erreichte 2025 mit 8,05 € einen deutlichen Tiefpunkt. Im Folgejahr 2026 kletterte der Wert wieder auf 11,19 € – den höchsten Wert der gesamten Reihe. Die Spanne zwischen Tief- und Hochpunkt beträgt mehr als 38 %. Die Zeitreihe umfasst nur fünf Datenpunkte über sechs Jahre, was auf ein geringes Inseratenaufkommen hindeutet; einzelne Inserate können den Durchschnitt in einem kleinen ländlichen Markt stark beeinflussen.

Der Kaufpreis ist in der verfügbaren Zeitreihe mit zwei Datenpunkten stabiler: Von 2.195,68 € je Quadratmeter (2023) auf 2.139,78 € (2025) ergibt sich ein jährlicher Rückgang von etwa 1,3 %. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate der Miete (CAGR) liegt bei 3,79 %, die des Kaufpreises bei -1,28 %. Die Miete hat sich also tendenziell erhöht, während der Kaufpreis leicht gesunken ist – eine Entwicklung, die die hohe Rendite weiter antreibt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht bekannten Nachbarorten im Umkreis bis 6,6 km hebt sich Ballendorf deutlich ab. Mit 6,11 % Bruttomietrendite liegt der Ort vorn vor Öllingen (5,62 %), Neenstetten (4,96 %) und Nerenstetten (4,84 %). Der nächstgelegene Nachbarort Börslingen (2,1 km) weist mit 3,55 % die niedrigste Rendite auf – bei einem Kaufpreis von 3.300 € je Quadratmeter, der fast 53 % über dem von Ballendorf liegt. Die Miete in Börslingen ist mit 9,77 € je Quadratmeter jedoch niedriger als in Ballendorf.

Die berechneten Kaufpreisfaktoren der Nachbarorte liegen zwischen 17,8 (Öllingen) und 28,2 (Börslingen). Ballendorfs Faktor von 16,36 ist damit der niedrigste im gesamten Umland. Im Landesvergleich schneidet Ballendorf bei der Rendite exzellent ab (Perzentil 97,8 %), bei der absoluten Miete liegt es knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt (10,99 € gegenüber 11,08 €), während der Kaufpreis mit 2.158 € deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 € liegt.

Ballendorf gehört dem Gemeindeverwaltungsverband Langenau an und liegt auf der Schwäbischen Alb (Flächenalb) im Mönchtal.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Ballendorf ist in den letzten Jahren stabil geblieben. Lag sie 2015 noch bei 671, schwankte sie bis 2022 zwischen 637 und 688, bevor sie sich 2023 und 2024 bei 680 einpendelte. Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt +1,34 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 48 Einwohnern je Quadratkilometer – der Ort ist dünn besiedelt, was für eine Gemeinde auf der Schwäbischen Alb typisch ist.

Die Arbeitslosenquote zeigt starke Schwankungen: Von 0,66 % (2015) über einen Anstieg auf 1,92 % (2020) fiel sie 2022 auf 0,77 % und stieg 2023 wieder auf 1,55 %. Die absolute Zahl der Arbeitslosen liegt bei sechs Personen. Trotz der Schwankungen bleibt die Quote deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und weist auf eine stabile lokale Wirtschaftslage hin.

Der Alb-Donau-Kreis, dem Ballendorf angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Bereich Wohlstand und soziale Lage Rang 34 von rund 400 deutschen Kreisen und im Bereich Wettbewerb und Innovation Rang 71. Im Arbeitsmarkt (Rang 233) und in der Demografie (Rang 124) schneidet der Kreis dagegen schwächer ab. Der Gesamtindex liegt bei Rang 94. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Ballendorf.